Помощь Юриста

Примерная форма договора купли-продажи будущей вещи (строящегося здания) (подготовлено экспертами компании - Гарант - )

Pin
Send
Share
Send
Send


Договор N _____
купли-продажи будущей недвижимости
с условием о предварительной оплате

г. __________ "___"________ ____ г.

____________________________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице
(наименование или Ф.И.О.)
___________________________, действующ__ на основании _____________________
(должность, Ф.И.О.) (Устава, доверенности
________________, с одной стороны и ____________________________, именуем__
или паспорта) (наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем "Покупатель", в лице _________________________, действующ__ на
(должность, Ф.И.О.)
основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем
(Устава, доверенности или паспорта)
"Покупатель", с другой стороны заключили настоящий Договор о
нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество ____________ (указать наименование, назначение), которое будет возведено (или: находящееся в здании, которое будет возведено) в срок до "___"___________ ____ г. (далее - Объект) на земельном участке, находящемся по адресу: _________________________, площадью _____, кадастровый номер _____, целевое назначение __________, разрешенное использование __________ (далее - Земельный участок).
1.2. Свойства и характеристики Объекта установлены Проектной документацией N ___________ от "___"__________ ____ г. (Приложение N __), а именно: _________________________ (указать индивидуализацию предмета договора, например: ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
1.3. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности (или: используется Продавцом на основании Договора аренды Земельного участка N _____ от "___" __________ ____ г.), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N __ от "___"______ ____ г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости N __ от "___"______ ____ г. ).
1.4. Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости в срок до "___"______ ____ г.
1.5. Одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право собственности (или: право аренды) на Земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. Сумма Договора

2.1. По договоренности между Сторонами сумма Договора включает стоимость Объекта в размере _____ (__________) рублей, рассчитанную исходя из расчета _________ (____________) рублей за 1 кв. м (вариант при необходимости: и цену Земельного участка (или: права аренды Земельного участка) - _________ (__________________) рублей).
2.2. Сумма Договора уплачивается Покупателем единовременно, не позднее _____ (_________) рабочих дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора (или: в соответствии с Графиком платежей (Приложение N ____).
2.3. Оплата суммы Договора будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Продавца в следующем порядке и сроки: ______________________________________.
2.4. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. В срок до "___"______ ____ г. возвести Объект и зарегистрировать право собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости не позднее "___"______ ____ г.
3.1.2. В срок до "___"______ ____ г. подготовить Объект и Земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче, являющегося неотъемлемой частью Договора (Приложение N ___).
3.1.3. В срок до "___"______ ____ г. передать Покупателю Объект и Земельный участок по акту приема-передачи (Приложение N ___). Обязательство Продавца передать Объект Покупателю считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.
3.1.4. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и Земельный участок (или: права собственности на Объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка) в ЕГРН.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Уплатить сумму Договора, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, в порядке и на условиях, которые предусмотрены разд. 2 настоящего Договора.
3.2.2. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть Объект и Земельный участок и проверить их состояние.
3.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и Земельный участок (или: права собственности на Объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка) в ЕГРН.
3.3. Стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, документы для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и Земельный участок (или: права собственности на Объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка) не позднее "___"__________ _____ г.
3.4. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав несет __________ (Покупатель/Продавец) (или: Стороны несут поровну).
3.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента передачи Объекта и подписания Сторонами акта приема-передачи (Приложение N ___).

4. Ответственность Сторон

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере _____ (_________) процентов от не уплаченной в срок суммы Договора за каждый день просрочки.
4.2. За нарушение Продавцом срока возведения Объекта, предусмотренного п. 1.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере _____ (______________) процентов от суммы Договора за каждый день просрочки.
4.3. За нарушение Продавцом срока регистрации права собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотренного п. п. 1.4, 3.1.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере _____ (______________) процентов от суммы Договора за каждый день просрочки.
4.4. За нарушение Продавцом срока передачи Объекта, предусмотренного п. 3.1.3 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере _____ (______________) процентов от суммы Договора за каждый день просрочки.
4.5. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 3.3 настоящего Договора) Сторона вправе потребовать со Стороны, нарушившей Договор, уплатить штраф в размере _____ (__________) рублей.
4.6. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

5. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ (_________) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.
5.3. Документ, выданный _________________________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом, следующим способом: _______________________.
6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования.
6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ___ (_____) рабочих дней со дня получения претензии.
6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 настоящего Договора, спор передается в ____________________ суд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
7.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
7.4. К настоящему Договору прилагаются в качестве его неотъемлемых частей:
7.4.1. Проектная документация от "___"______ ____ г. N ________ (Приложение N __).
7.4.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N __).
Вариант при необходимости. 7.4.3. График платежей (Приложение N __).

7.4.4. Акт приема-передачи Объекта (Приложение N __).
7.4.5. __________________________.

8. Адреса и реквизиты Сторон:

Продавец: Покупатель:
Наименование/Ф.И.О.: ______________ Наименование/Ф.И.О.: _______________
Адрес: ____________________________ Адрес: _____________________________
___________________________________ ____________________________________
ОГРН/ОГРНИП _______________________ ОГРН/ОГРНИП ________________________
ИНН _______________________________ ИНН ________________________________
КПП _______________________________ КПП ________________________________
Р/с _______________________________ Р/с ________________________________
в _________________________________ в __________________________________
К/с _______________________________ К/с ________________________________
БИК _______________________________ БИК ________________________________
ОКПО ______________________________ ОКПО _______________________________
(вариант: (вариант:
___________________________________ ____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: ____________________________ Адрес: _____________________________
___________________________________ ____________________________________
Паспортные данные: ________________ Паспортные данные: _________________
___________________________________ ____________________________________
Телефон: __________________________ Телефон: ___________________________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: ___________
Счет _____________________________) Счет ______________________________)

Продавец: Покупатель:
_______________/____________/ _____________/________________/
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)

--------------------------------
Информация для сведения:
С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями п. 2 ст. 455 и § 7 главы 30 ГК РФ.

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества — , общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , (далее также — Объект), которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно внести предварительную оплату в полном размере стоимости Объекта не позднее с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее .

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на объект недвижимого имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий объект недвижимого имущества, являющийся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

4.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

4.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить стоимость Объекта в размере и порядке, установленных настоящим договором.

4.2.2. Принять объект недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

5. Ответственность по договору

5.1. В случае, когда Продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче Объекта в установленный договором срок, Покупатель вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением Продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и возврата суммы предварительной оплаты за Объект, не переданный Продавцом.

5.2. В случае, когда Продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного Объекта, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами со дня получения этой суммы от Покупателя.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах , а остальные по экземпляру выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи сторон

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма договора купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

Разработана: Компания «Гарант», февраль, 2017 г.

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

место заключения число, месяц, год

Полное наименование продавца в лице должность, Ф. И. О., действующего на основании Устава, положения, доверенности, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

полное наименование покупателя в лице должность, Ф. И. О., действующего на основании Устава, положения, доверенности, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества — характеристика, общей площадью цифрами и прописью кв. м, расположенное по адресу: вписать нужное, (далее также — Объект), которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет сумма цифрами и прописью рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно внести обеспечительный платеж в полном размере стоимости Объекта не позднее указать срок с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее вписать нужное.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

4.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

4.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленных настоящим договором.

4.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

5. Ответственность по договору

5.1. В случае, когда Продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче Объекта в установленный договором срок, Покупатель вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением Продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и возврата суммы предварительной оплаты за Объект, не переданный Продавцом.

5.2. В случае, когда Продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного Объекта, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами со дня получения этой суммы от Покупателя.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах наименование органа, осуществляющего регистрацию прав по адресу: вписать нужное, а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи сторон

вписать нужное вписать нужное

должность, подпись, инициалы, должность, подпись, инициалы,

Договор купли-продажи будущей вещи: спорные вопросы

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2011, N 42

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ 11.07.2011 принял Постановление N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление).

Остановимся на некоторых, наиболее принципиальных положениях данного документа.

  1. Действующее законодательство допускает заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1 Постановления).

В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

  1. Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть четко определен (п. 2 Постановления).

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  1. ВАС РФ рассмотрел вопросы квалификации различных договоров (п. п. 4, 6, 7 и 8 Постановления).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), согласно правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 «Подряд» ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 данной главы.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо исходить из того, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ.

Если из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит учитывать следующее.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в случае если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на данный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

  1. Даны рекомендации по особенностям государственной регистрации отдельных видов договоров (п. 9 Постановления).

Судам следует иметь в виду, что по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

  1. Установлены особенности применения данного Постановления к отдельным федеральным законам (п. 11 Постановления).

Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Смотрите видео: Договор купли-продажи автомобиля: образец. Как заполнить договор купли-продажи автомобиля 6+ (September 2021).

Pin
Send
Share
Send
Send