Страховое право

Мошенники застройщики и обманутые дольщики! Как не стать жертвой обмана

Pin
Send
Share
Send
Send



В наше трудное время ежедневно сотни и тысячи наших сограждан становятся жертвами мошенничества в совершенно разных областях. В этом нет ничего странного, так как мы привыкли доверять тем, кто одет в приличный костюм и работает в уютном офисе.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

А зря, ведь первое впечатление часто бывает обманчивым, а офис мошенники чаще всего снимают на считанные дни. Благодаря открытому доступу к информации обычные граждане страны просто обязаны проверять репутацию любой компании и вычитывать законы. Давайте рассмотрим популярное и широко распространенное на данный момент долевое строительство, трудности с которым уже затронули тысячи дольщиков в разных городах страны.

Недвижимость в складчину

Впервые понятие строительства в складчину появилось в Аргентине в 1985 году, во времена крайней инфляции и военных трудностей внутри государства. Президент страны Рауль Альфонсин внедрил программу «Строительство по справедливости», которой удалось повысить количественную часть собственников жилья от 2 до 20%. Суть программы заключалась в том, что специально созданное акционерное общество занималось приемом материальных взносов от дольщиков, которые шли на поддержание строительства. Взносы измерялись разными эквивалентами акций, которые впоследствии счастливый владелец мог обменять на квадратные метры жилья.

Этот инновационный опыт вывел Аргентину из жилищного кризиса.

Позже стратегию переняли другие страны. И вот всего десятилетие тому назад новшество пришло и в нашу страну.

В связи с возникновением многочисленных казусов начиная с апреля 2005 вошел в силу принятый несколько ранее Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года. Данный закон оперирует такими понятиями, как застройщик, объект и участники долевого строительства.

Застройщиком в данном законодательстве определяется юридическая организация в лице строительной фирмы с правом собственности или аренды земельного участка, которая привлекает участников долевого строительства, или иными словами инвесторов всего строительного процесса. Участником долевого строительства может стать любое физическое либо юридическое лицо, желающее инвестировать средства в постройку жилого многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, чтобы уже после сдачи постройки в эксплуатацию получить в собственность жилье.

Также Федеральный закон оперирует таким понятием, как объект долевого строительства. Таким объектом считается любое жилое или нежилое помещение, которое обязано быть передано застройщиком участникам долевого строительства сразу после его сдачи в эксплуатацию.

Актуальность преступлений

Впервые о мошеннических операциях в долевом строительстве стало известно еще в 2003 году. Тогда российское правительство решило эту проблему, привлекая самые крупные строительные компании страны, в частности столицы.

Кризис 2008-2009 года также не миновал бесследно. Инфляция привела к тому, что застройщики не смогли закончить работы в срок за предоставленные участниками денежные средства. Тогда же были приняты некие поправки в Закон «Об участии в долевом строительстве…» 2004 г., определяющие настоящий закон единственным регламентирующим документом на рынке недвижимости.

Более того, в борьбе с мошенничествами в долевом строительстве правительство зарегистрировало приказ, определяющий единые критерии, определяющие статус пострадавшего дольщика в разных регионах РФ.

Согласно данному приказу Минрегиона России № 403 от 20.09.2013 г., Москомстройинвест начал регистрацию заявлений и документов пострадавших граждан.

Недоразумения, связанные с незаконными договорами между участниками и застройщика, не утратили своей актуальности и по нынешний день, несмотря на жесткий контроль со стороны правительства. Поэтому обычному человеку следует знать о возможных обманных схемах, чтобы заблаговременно обезопасить себя от неприятностей.

Мошенничество с материнским капиталом основывается на желании быстро получить крупную сумму. Основные схемы описаны в статье.

Квалификация

Обман и незаконное завладение денежными средствами вкладчиков долевого строительства относится к преступлениям против собственности. Согласно Конституции Российской Федерации любой вид собственности, будь то государственная, частная или муниципальная, защищается и охраняется в равной степени.

Таким образом, участники долевого строительства, обладающие законным договором об участии в долевом строительстве, имеют полное право на защиту зданий и сооружений как коллективной собственности со стороны государства.

Криминальным кодексом определяются несколько типов преступлений против собственности. В данном случае нас интересуют статьи 158, 159 и 160, которые расшифровываются как кража, мошенничество, присвоение или растрата соответственно. Так как сумма кражи превышает один зарабатываемый минимум, это преступление классифицируется как кража в особо крупным размерах.

Схема обмана: страховка от претензий

Рекламные буклеты застройщика "Столица" обещали гражданам улучшенную качественную отделку квартир, подробно указывая, какие материалы и надежные конструкции используются при отделке квартир.

При оформлении в собственность жилья застройщик настаивал на необходимости заключения двух документов, поясняя это вынужденной мерой внутреннего документооборота:

  • договор участия в долевом строительстве,
  • дополнительное соглашение к договору, где прописан объем работ по внутренней отделке.

Обман в том, что стоимость отделки обычно уже заложена в договор долевого участия, и по дополнительному соглашению покупатель оплачивает лишь 1000 рублей, независимо от площади квартиры.

В момент покупки квартиры дополнительное соглашение регистрируется не всегда, зачастую по инициативе представителя застройщика, соответственно, его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки.

Когда покупатель обращается с претензией о некачественно выполненной отделке сначала к застройщику, а потом в суд – начинаются проблемы: застройщик пишет, что передавал квартиру без внутренней отделки и внутренних инженерных систем.

Статистика по РФ

По итогам 2020 года мошенничество составляет 20% всех экономических преступлений в Российской Федерации, занимая второе место в так называемом рейтинге. Этот показатель количественно охватывает более 21 тысячи случаев. Если говорить о присвоении и растрате, что тоже часто имеет место в долевом строительстве, то это преступление занимает четвертое место по частоте.

Несмотря на то, что общий процент преступлений против собственности снизился в сравнении с позапрошлым годом, масштабы ущерба приобретают все большие размеры. Таким образом, правительство Федерации в последние месяцы вынуждены все чаще рассматривать вопрос о запрете явления долевого строительства как такового на территории страны.

Схема обмана: я не я и хата не моя

Некоторые строительные компании используют более сложную схему обмана.

Так, строительная компания "Столица" нераспроданные до сдачи домов в эксплуатацию квартиры переоформила на индивидуального предпринимателя Хватова, который одновременно являлся директором компании, и все последующие продажи осуществлял уже он.

На предъявленную претензию о возмещении убытков за некачественно выполненную отделку, застройщик на фирменном бланке компании за подписью директора отвечает следующее: "Вы приобрели квартиру у ИП Хватова, а претензию предъявляете в адрес общества "Столица", которое стороной по договору не является.
В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон".

Аналогичная, но немного видоизмененная схема: выиграв торги под застройку участка, строительная компания — назовём ее "Никс" — передает участок в субаренду другому застройщику с уставным капиталом 10 000 рублей, который возводит дом и выполняет отделочные работы.

"Никс", у которого уставный капитал более 100 миллионов рублей, стоит в стороне. Далее готовые квартиры продаются директору компании "Никс" и поступают в продажу по схеме застройщика "Столица" с ИП.

Нет компании – нет проблем

Многие строительные компании поступают еще проще, по старинке: чтобы не исправлять недоделки, предпочитают просто ликвидироваться.

Получается, что люди, даже выиграв спор с застройщиком, не могут получить компенсацию: идут с исполнительными листами в банки, где открыты расчетные счета застройщика, а денег на счетах уже нет.

Как защитить свои права перед оформлением документов?

Создание застройщиками "серых" схем стало трендом последнего времени. Участникам долевого строительства перед заключением договора с фирмой-застройщиком необходимо тщательно проверять строительную фирму перед заключением договора:

  • На сайте налоговой необходимо запросить выписку из ЕГРЮЛ (на предмет существования данной компании, ее сферы деятельности), хотя бы убедиться, что фирма находится не в состоянии банкротства.
  • На сайтах Арбитражного суда и судебных приставов на предмет наличия споров и исполнительных производств.
  • Внимательно изучить все документы перед их подписанием, желательно проконсультироваться с юристом.

Илья Ремесло, юрист, для МИА "Россия сегодня"

В ходе недавней "прямой линии" с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства. Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика. Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схемы

Мошеннических схем существует целая уйма. Но по-настоящему недобросовестные застройщики стараются все представить в лучшем свете, чтобы отогнать малейшую тень сомнения у потенциального заказчика.

Самые распространенные:

  • Предварительный договор купли-продажи. Застройщик заключает с участником долевого строительства так называемый предварительный договор купли-продажи, обещая после сдачи зданий и сооружений в эксплуатацию передать ее дольщику. При этом само заключение такого договора свидетельствует о том, что квартира закреплена не за определенным инвестором, а за застройщиком, т.е. является собственностью застройщика. Это уже должно насторожить. При этом застройщики требуют, чтобы сумма за жилье была оплачена не в момент фактической передачи жилья, а в момент подписки предварительного договора, который, кстати, не подлежит государственной регистрации. Итак, если вы будете не единственным потенциальным владельцем квартиры, не удивляйтесь. Государственные органы не могут проследить, со сколькими дольщиками был подписан предварительный договор на конкретное жилье. Как вы видите, данный документ не дает никаких обязательств, включая обязательство закончить строительный объект в срок.
  • Вексельная схема. По принципу она немного напоминает предыдущую. При этом клиент подписывает соглашение на покупку векселя на сумму, равную стоимости квартиры. В то же время, нигде не указано, за каким дольщиком закреплена конкретная квартира, нет гарантий, что вы получите именно то жилье, которое ожидали. Также нет никакого документального подтверждения, что вы участвуете в долевом строительстве, а только о том, что вы передали застройщику сумму денег. Таким образом, по праву вы можете требовать только возвращения внесенной суммы векселя, но ни предоставления желаемой квартиры. Многие участники строительства даже не подозревают о том, что подобный вексель может иметь срок действия, по окончанию которого любые обязательства лица, выдавшего ценную бумагу, заканчиваются.

Схемы обмана можно перечислять еще долго. Самым веским аргументом для вашей личной защиты может быть только знание законов РФ.

Что делать, если афера произошла?

Естественно, гораздо проще избежать мошенничества, руководствуясь положениями действующих федеральных законов. Но что же делать уже пострадавшим участникам долевого строительства?

Специалисты в юриспруденции рекомендуют предпринимать меры сразу же, как только вы усомнились в том, что строительные работы закончатся в срок.


Вот несколько важных нюансов:

  1. Для начала можно просто предъявить застройщику официальное письменное заявления с просьбой предоставить отчеты о проделанной работе и затратах. В случае, если дойдет до судебного разбирательства, наличие данного документа сыграет вам на руку.
  2. Если же предоставленные данные не удовлетворят вас или же вам откажут в информации, тогда следующим этапом будет составление грамотного искового заявления, подкрепленного документами, договорами и прочими бумагами.
  3. Будет лучше, если в составлении иска вам поможет юрист, так как требования должны быть оформлены грамотно и правильно с точки зрения действующих законов.
  4. Закон выступает на стороне пострадавшего дольщика и обязует недобросовестного застройщика выплатить неустойки, штрафы и иными способами возместить убыток. Но также нужно помнить, что чаще всего инвестируемые средства уже потрачены на работы либо посторонние расходы, а мошенники не имеют на балансе имущества, которое бы выступило гарантией возмещения дольщику внесенной суммы.
  5. Если задержка в строительстве связана с инфляцией или трудностями производства, все же стоит настроится на положительный исход строительства и дождаться продолжения строительства.

Путин контролирует компенсации по вкладам. Узнайте все о ситуации на сегодняшний день.

Возврат денег за непоставленный товар должен быть предусмотрен договором. Смотрите, как действовать в этом случае.

Если права дольщика всё же нарушены

Закон даёт возможность защищать свои права:

  • в судебном порядке: в том числе требовать признания сделок, которые совершены в обход закона, ничтожными,
  • путем обращения в правоохранительные органы, при наличии основании подозревать, что в действиях застройщиков усматривается состав преступления, например, предусмотренный ст. 159 Уголовного кодекса (мошенничество).

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ "О долевом участии в строительстве". Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем. Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора. Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи. Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир. Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты. Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом. Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Как можно избежать?

Первым и главным правилом любого участника долевого строительства должны быть действия только в пределах действующего законодательства.

Принятым в 2004 г. и поправленным в 2009 г. Федеральным Законом «О долевом строительстве…» регламентируется обязательное составление Договора о долевом участии.

При любых недоразумениях, в том числе в суде, данный документ выступит важнейшим доказательством, так как Договор официально регистрируется. Таким образом, застройщик не сможет продать квартиру дважды.

С 2020 года в том же законе была внесена поправка, согласно которой все права на передачу готового жилья после сдачи в эксплуатацию должны страховаться страховыми компаниями. Это не убережет вас от приостановки строительства по уважительной причине, но прежде чем заключить договора, страховая компания тщательно проверит застройщика на участие в судовых процессах, а также наведет прочие справки.

По той же самой причине целесообразно приобретать первичное жилье в ипотеку. Банк, предоставляющий кредит, добросовестно проверит все данные о вашем застройщике, и только потом примет окончательное решение о ссуде.

Не смотря ни на что, всегда будьте внимательны и не теряйте бдительность от выгодных предложений и скидок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область - +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область - +7 (812) 317-50-97
    • Регионы - 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди:

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится. Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой. За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений. В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров. В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

На какие нормы законодательство ссылаться при защите своих прав

  • В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

  • При несоблюдении этих требований участник долевого строительства, а проще говоря покупатель, вправе требовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Аналогичные нормы содержатся в ст. 18 закона "О защите прав потребителей".

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании "Кросс" в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей.

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество. В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Сложности при защите нарушенных прав

Доказать, что в действиях застройщиков усматриваются признаки состава преступления, в том числе предусмотренного ст. 159 УК РФ (мошенничество), — довольно сложно. Уголовные дела по экономическим статьям, как правило, возбуждаются и расследуются органами предварительного расследования очень медленно и неохотно.

Нужно быть готовым к тому, что с первого раза уголовное дело могут и не возбудить: вынесут постановление об отказе в возбуждении уголовного дела с указанием на то, что отношения регламентируются нормами гражданско-правового законодательства.

Суды тоже не всегда вникают в суть спора.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 2 июля 2019 года при рассмотрении требований покупателя к компании-застройщику по выявленным строительным недостаткам

Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции по взысканию денежных средств с застройщика на основании того, что все заявленные покупателем недостатки якобы являлись видимыми, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний со стороны истца не высказано.
Видимо, перед оформлением сделки, по мнению суда, покупатель должен получить строительное образование, знать ГОСТы, СНиПы, купить специальные приборы и досконально проверить квартиру. О необходимости требований ФЗ № 214, обязывающих застройщика обеспечить покупателю пятилетнюю гарантию, суд также забыл.

Учитывая, что суд и полиция не всегда сразу встают на сторону покупателей жилья и вникают в суть споров, покупателям, чьи права нарушены, придётся запастись терпением.

Благодарю за внимание!

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Как появилось название обманутые дольщики

Дольщиками называют граждан, которые инвестируют свои деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем они получат в нем жилье. Такой вариант покупки жилья привлекательный. Ведь тогда его можно будет купить по более низкой цене. Но и риски в таком случае высокие. Никто не гарантирует, что вложенные деньги в дальнейшем помогут стать владельцем квартиры.

Многие дома находятся на этапе застройки много лет, а люди продолжают ждать свое жилье, хотя возможность получить его только уменьшается. Такая схема используется многими мошенниками для получения денежных средств незаконным путем.

Другой причиной проблемы является несостоятельность компаний-застройщиков, когда они признают себя банкротами и прекращают работать, особенно из-за кризисной ситуации в экономике.

В России долевое строительство появилось в 90-е годы, когда экономика была нестабильной. Но даже сегодня много людей каждый год стают жертвами обманщиков, теряя свои средства и шанс купить жилье.

Кроме экономических проблем, это связано также с несовершенным законодательством и отсутствием соответствующего законного регулирования данного вопроса. Поэтому вкладчики сами обязаны знать способы обмана застройщиков. Впоследствии они смогут их избежать.

История строительства домов

Долевое строительство домов стало популярным в России в 2000-х годах. До 2004 года жилье на стадии застройки продавалось по соглашениям соинвестирования, но эти документы не регистрировались, что привело к повторным продажам одной квартиры и краху больших строительных компаний.

Первая часть обманутых дольщиков появилась в России в 2003-2005 годах. Определенная доля таких вкладчиков пришлась на Москву. К достройке проблемных многоквартирных домов власти привлекли большие строительные компании столицы.

В 2004 году был создан закон №214 «Об участии в долевом строительстве» для защиты инвесторов от повторных продаж, а соглашения между компанией и строительные компании начали записываться в Росреестре. По названию законопроекта покупателей жилплощади на стадии застройки начали называть дольщиками.

Но законодательство не может полностью защитить покупателей от мошенников. Они могут организовать нелегальные схемы продажи жилья, а также фиктивное банкротство строительных компаний. Граждан, которые пострадали от данных действий застройщиков стали называть пострадавшими дольщиками.

Важные даты в истории

В апреле 2005 года был создан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денег вкладчиков на основе соглашения.

Закон определил вероятную форму соглашения о долевом участии в постройке домов, направленную на защиту физ. лиц от мошенников. Данный закон регламентирует возможности инвестиции средств частными лицами в строительство и повысил ответственность застройщиков.

С периода вступления закона в силу большая часть компаний-застройщиков его проигнорировали, оставляя застройщиков без прав. Самое большое распространение приобрели: предварительное соглашение купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на вексельную схему и заключение документа купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж первичной недвижимости.

После 2008 года начался спад, цены на время снизились, но скоро начали расти. Застройщики также вернулись к давней схеме. Они собирали деньги с дольщиков и старались выиграть на этом. Но ресурсов на объекты скоро стало не хватать, сроки строительства срывались, и появилось много судебных исков от обладателей недостроенных квартир.

В 2013 году Путин подписал поправки к ФЗ № 214 о ведении реестра пострадавших дольщиков. Данный закон создан для того, чтобы не допустить простоя строительства многоквартирных домов. А также он призван сократить количество обманутых дольщиков. Но официально признать граждан обманутыми можно только при строительстве новостройки согласно законодательству.

В конце 2013 года начали действовать единственные для всех регионов РФ правила отнесения граждан к обманутым дольщикам. С 1 февраля 2014 года вкладчики могут быть включены в реестр пострадавших граждан.

Отзывы обманутых дольщиков

Обычно обманутые дольщики до последнего не оставляют планов получить свое жилье в новостройке. По их отзывам, лучше обращаться за помощью к юристам. Ведь обычно суд выиграть по делу не получается по причине банкротства компаний-застройщиков. Обычно компании становятся банкротами по причине присутствия значительных долгов. И якобы действуют они в рамках законодательства. Ведь все законодательные нормы вроде задействованы.

А чтобы не стать обманутым владельцем несуществующей квартиры, необходимо внимательно проверять пункты соглашения купли-продажи на этапе его заключения. Но если уже так случилось, что вас обманули, то самим обманутым следует объединяться и требовать у государства выполнения социальных обязательств.

Помощь обманутым дольщикам

В зависимости от установленных обстоятельств дела пострадавший вкладчик может попросить помощи у таких органов:

  • Суд. С помощью этого органа можно решить все имущественные конфликты с компанией-застройщиком. Пострадавшие вкладчики могут запросить заплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта либо возвращение суммы, инвестированной в стройку. Исковое заявление подается в ближайший судовой орган по месту жительства истца.
  • Прокуратура. Этот орган отвечает за соблюдение всех законов. Он может сам проанализировать обстоятельства дела и принять меры, и направить его для разрешения в другой орган. Сюда можно подать заявление на неправомерные действия строительных организаций и другие органы, которые не желают исполнять собственные обязанности по защите прав дольщиков. Сделать это можно самостоятельно при визите в орган прокуратуры, по почте либо онлайн через интернет.
  • Городская либо районная администрация. Особенно стоит просить помощи у данного органа, если участок для застройки арендуется у государства. В такой ситуации глава города может сам подействовать на строительную компанию и решить вопрос через другие госорганы.
  • Полиция. Сюда можно обратиться, если действия строительной фирмы явно мошеннические. Например, она умышленно доведена до банкротства. Заявление следует подавать в то отделение полиции, которое располагается по месту проживания заявителя. К нему также необходимо прикрепить документы, удостоверяющие нарушения.
  • Роспотребнадзор. Этот орган защищает права потребителей. Здесь можно проконсультироваться, как нужно составить иск, и привлечь строительную фирму к ответственности.
  • Инспекция государственного строительного надзора. Главная деятельность этого органа состоит в проверке исполнения фирмами правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в использование. Также инспекция может подать на такие компании в суд от имени обманутых вкладчиков.
  • Региональный департамент строительства. Данный орган прописывает реестр обманутых граждан и помогает им в зависимости от программ, принятыхкоторые действуют в определенном регионе. Он может помочь вкладчику перезаключить соглашение купли квартиры и получить жилье от другого застройщика.

Во многих регионах России есть особые Ассоциации обманутых дольщиков. Они также помогают решить их проблему. Желательно избирать для разрешения проблемы не один госорган, а подавать заявления и жалобы во все вероятные органы. Это ускорит процедуру рассмотрения дела и вероятнее всего привлечет застройщика к ответственности.

Способы обмана дольщиков

Все вероятные варианты обмана вкладчиков могут делиться на две главные группы:

  • Умышленное мошенничество застройщиков. В этой ситуации строительная фирма специально хочет обмануть людей, используя заключение неправомерных соглашений, включение в соглашение дополнительных условий, повторную продажу недвижимости, платы за лишние метры жилплощади либо намеренное доведение до банкротства.
  • Неумышленные действия. Это может быть банкротство на фоне нестабильной экономики либо нестабильной деятельности определенной строительной организации. В таком случае добиться наказания для застройщика вряд ли выйдет.

В долевом строительстве всегда будут присутствовать риски. И это не зависит от всех предпринятых мер вкладчика.

Как вступить в реестр обманутых дольщиков

Реестр обманутых дольщиков в 2009 году – это гарантия того, что Минстрой будет учитывать гражданина для отчетности. Но вступить в него трудно, ведь каждый участник портит статистику. Поэтому чиновники говорят, что определенный объект не проблемный, ведь имеет разрешение на застройку.

Для вступления в реестр обманутых дольщиков необходимо записаться на прием в Стройинвест. С собой следует взять такие документы:

  • две копии заявления о включении в реестр,
  • ксерокопию паспорта,
  • копию соглашения долевого участия либо другого соглашения,
  • ксерокопии квитанции, которая подтверждает оплату соглашения,
  • постановление суда (если есть),
  • ксерокопии документов, удостоверяющие выплату компенсации застройщиком (если есть).

Как не стать обманутым дольщиком

Чтобы не попасть на обман, нужно следовать некоторым правилам. Необходимо убедиться, что заключаемое с застройщиком соглашение не противоречит законодательству. По закону у строительной компании должны быть правоустанавливающие документы на участок, проект и разрешение на застройку. Кроме того, необходимо внимательно прочитать текст соглашения и проверить, нет ли в нем тайных условий, на которые зачастую не смотрят обманутые дольщики.

Также нечестные застройщики могут предложить дольщику вместо соглашения долевого участия подписать предварительное соглашение либо вступить в ЖСК. Первая схема является полностью неправомерной. ЖСК – это законный способ, но благодаря нему компании-застройщики потом могут избежать ответственности. Поэтому при покупке недвижимости на этапе застройки лучше заключать именно соглашение долевого участия в строительстве.

Если вы попали в проблемную ситуацию с застройщиком, то можно довести свою правоту через суд, либо другой госорган.

Компенсация обманутым дольщикам

Когда до окончания строительства объекта остается очень много времени, то проще расторгнуть соглашение с застройщиком и взыскать штраф. В первые полгода переносов безопасно отказываться от жилплощади. Свои средства можно получить без проблем.

При расторжении соглашения компания-застройщик платит покупателю:

  • стоимость жилплощади,
  • проценты за использование средств,
  • неустойку за просрочку оплаты процентов,
  • штраф,
  • моральную компенсацию,
  • расходы на суд,
  • расходы на аренду жилья,
  • проценты, оплаченные за кредит.

При этом в реестр обманутых дольщиков вступать не нужно. В зависимости от того, сколько времени деньги находятся у застройщика, можно надеяться на возврат 140-240 % стоимости жилья.

За последнее время уровень защиты обманутых дольщиков разными госорганами сильно вырос. Они контролируют общую деятельность компаний-застройщиков, проверяют ее законность, а также стараются устранить все вероятные неясности в их работе. Но все же, чтобы не стать обманутым дольщиком, необходимо внимательно изучить соглашение, которое заключается на этапе приобретения квартиры.

Pin
Send
Share
Send
Send