Помощь Юриста

Купили недвижимость для перепродажи? В некоторых случаях придется заплатить налог на имущество

Pin
Send
Share
Send
Send


Вопрос

Добрый день! Мы купили дом и землю в дальнейшем собираемся продавать, но в собственность покупателя имущество перейдет только по завершении оплаты (приблизительно через 1,5 года). Знаю, есть такое письмо письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36 где сказано, что «Объекты недвижимого имущества, приобретенные на праве собственности по договорам купли-продажи в целях их последующей продажи, учитываются в бухгалтерском учете в качестве товаров (готовой продукции) и, следовательно, не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций».
Как мне правильно оприходовать имущество по бух учету? Надо ли платить налог на имущество и на землю? Спасибо.

Ответ

Если имущество организация приобрела для продажи, его следует учитывать в качестве товара и не включать в состав основных средств. Как следует из разъяснений Минфина России, объектом налогообложения оно не признается (Письма от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, от 23.06.2009 N 03-05-05-01/36, от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65). Также финансовое ведомство указывает, что объекты недвижимого имущества, учтенные на балансе в качестве товаров, не облагаются налогом на имущество организаций в соответствии со ст. 374 НК РФ. Исключение составляют объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (Письмо Минфина России от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770).

Таким образом, актив, приобретенный для последующей перепродажи, не может быть принят к бухгалтерскому учету организации в качестве объекта основных средств. Имущество, которое организация приобрела для продажи, должно учитываться в качестве товара на счете 41 «Товары», и, следовательно, его стоимость не должна признаваться объектом обложения налогом на имущество организаций (Письма Минфина России от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, от 23.06.2009 N 03-05-05-01/36, от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65). Данная позиция отражена и в судебной практике (Постановления ФАС СКО от 15.06.2012 N А63-3430/2010 , от 24.02.2012 N А53-9928/2011, ФАС ВСО от 13.01.2009 N А33-2017/08-Ф02-6774/08)

Вопрос


Добрый день! По-моему мы как раз и попадаем под исключение и должны платить налог на имущество с кадастровой стоимости. Прошу развеять мои сомнения.
Исключение составляют объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (Письмо Минфина России от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770).

Ответ

Если здание на Вашем участке является к жилым домом, не учитываемом на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, то согласно пп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 378.2 НК РФ он подлежит налогообложению по кадастровой стоимости в субъекте РФ, в котором принят соответствующий закон.

Если же в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве основных средств, законом субъекта РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не установлены, налог в отношении такого имущества не начисляется. Аналогичный вывод содержится в Письмах Минфина России от 30.03.2015 N 03-05-05-01/17315, от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770.

Например, законом Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-ОЗ «О налоге на имущество организаций в Московской области» не установлены особенности определения налоговой базы в 2016 г. по жилым домам и жилым помещениям, не учитываемым на балансе в качестве основных средств. Поэтому учитываемые как товары приобретенные организацией для перепродажи расположенные в Московской области квартиры не признаются объектами налогообложения и не облагаются налогом на имущество организаций в 2016 г.

Откорректированный перечень объектов

Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ внес изменения в ст. 374 НК РФ, в которой определены объекты обложения налогом на имущество. С этого года объектами налогообложения признаются два вида недвижимости. Во-первых, это, как и раньше, недвижимость, учитываемая на балансе организации в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета и налоговая база по которой определяется как среднегодовая стоимость таких объектов. Во-вторых, недвижимое имущество, находящееся на территории России и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, налоговая база по которому определяется как его кадастровая стоимость.

Как видите, законодатели вывели в отдельный объект налогообложения недвижимость, по которой налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Казалось бы, что может измениться после такой поправки? На первый взгляд, все осталось по-прежнему. Ведь и раньше налог на имущество по объектам недвижимости, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Однако внесенные изменения повлияли на порядок расчета налога по недвижимости, облагаемой исходя из ее кадастровой стоимости, в ситуации, когда она приобретена для дальнейшей перепродажи.

Два варианта налогового учета

Если организация покупает для последующей перепродажи недвижимость, по которой налоговой базой является среднегодовая стоимость, то она по-прежнему не облагается налогом на имущество. Как мы уже сказали, в этом случае объектом налогообложения признается недвижимость, учтенная на балансе организации в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета. Одним из условий включения актива в состав основных средств является намерение организации не перепродавать объект (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

В данном случае это условие не выполняется. Следовательно, объекта налогообложения не возникает. Такая недвижимость в бухгалтерском учете признается товаром и отражается на счете 41. Отметим, что с этой позицией согласны и финансисты (письмо Минфина России от 15.11.2011 № 03-05-05-01/87).

А вот если компания приобретает для перепродажи недвижимость, налог по которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, то с этого года возникает объект налогообложения. В этом случае не имеет значения тот факт, что недвижимость не учитывается на балансе организации как основное средство. В комментируемом письме специалисты Минфина России подтвердили, что если компания учла на балансе недвижимость, налоговая база по которой определяется исходя из кадастровой стоимости, в качестве товаров на счете 41, то налог на имущество придется заплатить.

Следует сказать, что до 2020 г. в рассматриваемой ситуации налог на имущество не исчислялся. Дело в том, что раньше в ст. 374 НК РФ был установлен только один объект налогообложения — это недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ. Исходя из указанной нормы, специалисты финансового ведомства приходили к выводу, что имущество, учитываемое в бухгалтерском учете в качестве готовой продукции или товаров, не является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Поэтому оно не подлежит налогообложению налогом на имущество, в том числе в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (письмо Минфина России от 17.05.2020 № 03-05-05-01/33062).

Налог на имущество (недвижимость) в ленинградской области в 2020-2017 годах

Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года. Купившие квартиру, комнату или дом на собственные средства оказываются в худшем положении, чем одаренные или получившие наследство. Им придется выжидать пять лет, прежде чем продать свое имущество без уплаты налогов.

Налог на имущество 2017 ленинградская область для перепродажи

Поправочные коэффициенты В связи с тем, что сумма налога, рассчитанная от кадастровой стоимости, как правило, значительно выше рассчитываемой от инвентаризационной стоимости, установлены поправочные коэффициенты на 5 лет, применяемые при расчете суммы налога:

  • 0,2 – при расчете налога за 2016 г.,
  • 0,4 — при расчете налога за 2017 г.,
  • 0,6 — при расчете налога за 2020 г.,
  • 0,8 — при расчете налога за 2019 г.,

Начиная с 2020 г. поправочный коэффициент не применяется. При этом сумма налога рассчитывается по формуле: Н = (Н1 — Н2) x К + Н2, где Н — сумма налога, подлежащая уплате, Н1 — сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости без учета поправочного коэффициента, Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, К – поправочный коэффициент.

Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам

Новшества направлены против спекулятивных сделок, с которыми продавец недвижимости мог уйти от уплаты НДФЛ, говорят в компании «Юринфо-недвижимость». И отмечают, что изменения негативно сказались на собственниках жилья, вынужденных продавать свое имущество до истечения минимального срока владения. «Некоторые граждане во избежание уплаты налогов указывают в договорах при продаже жилья заниженную цену, а в приложениях к договору прописывают, что собственник значительно улучшил квартиру и ему за это причитаются дополнительные деньги, – сообщает Анна Беляева, руководитель юридического департамента E3 Investment. – Именно такой распространенный способ проведения сделок с недвижимостью и считается вариантом серых схем. Доля подобных теневых сделок достигает 30–50% от продаж жилья, облагаемых налогом».

Налог с продажи квартиры 2016-2020 г. изменения. расчет

С полученной разницы между ценой продажи квартиры и выбранным вычетом платится НДФЛ. Кадастровая стоимость при продаже жилья могла интересовать продавцов и покупателей для расчета налога на недвижимость. С 2016 года введен новый порядок определения суммы доходов от продажи жилья для расчета НДФЛ.

Установлены различные минимальные предельные сроки владения квартирой, при которых не рассчитывают НДФЛ. Все зависит от того, как была приобретена недвижимость. Наследование и подарок близким родственникам, приватизация и рента – трехлетний минимальный срок владения.

В остальных случаях при продаже жилья стоимость квартиры не будет облагаться НДФЛ, если она находилась в собственности продавца пять лет и более. Кадастровая стоимость – определяющая для налога на продажу жилья.

Налог с продажи квартиры — снизить или не платить?

  • Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации,
  • инвалиды I и II групп инвалидности,
  • инвалиды с детства,
  • участники Великой Отечественной войны,
  • ветераны боевых действий,
  • чернобыльцы,
  • военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе,
  • пенсионеры по старости и другие.

Полный перечень льготников по уплате налога на имущество смотрите в статье по ссылке. Законодательством установлено, что дополнительные льготы могут вводиться нормативными актами муниципальных образований. Новое. Если прежнее законодательство предусматривало полное освобождение от уплаты налога по всем видам объектов для льготной категории лиц, то с 2016 г.

Ленинградская область. новый налог на дома

То есть вычитаем из рассчитанного дохода или 1 млн руб., или затраты на приобретение, а «и то и другое» вместе вычесть нельзя. При продаже квартир НИЖЕ кадастровой стоимости, если право собственности на них зарегистрировано после 2016 года, налог 13 % от (0,7 * кадастровую стоимость минус вычет 1 млн. или сумма приобретения). При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости.

А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты регистрации нового объекта. Тот факт, что «новая квартира» сделана из двух «старых», которые были в собственности более 5 лет, в данном случае роли не играет. ОТВЕТЫ: ОксанаПравильный ответ 2 100 00 рублей. Потому что ИП платит 6 % с дохода без вычетов.

Отмечу, что можно было избежать этого налога, и в постановке задачи есть намек.

Как рассчитать ндфл при продаже недвижимости — изменения с 2017 года

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

ВТОРОЙ ПРИМЕР Например, сейчас 2019 год.
Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей).

Как уменьшить налог на продажу квартиры

Для сравнения: на юге, в менее престижном Гатчинском районе, сотка по кадастру стоит в среднем 43,4 тыс. и 20,2 тыс. руб. соответственно. Конечно, средние цифры весьма условны, в том же Всеволожском районе большой разброс кадастровой стоимости. Причем она не коррелирует с традиционным представлением о «зонах престижности» на загородном рынке. Например, в элитном Воейкове средняя стоимость сотки по кадастровой оценке составляет 51 тыс. руб. для участков ИЖС, а в деревне Ириновка, что почти в 30 км от Петербурга (месте, никогда не считавшемся престижным), всего на 2,7 тыс. руб. меньше: 48,3 тыс. В довольно престижном и востребованном поселке городского типа Кузьмоловский кадастровая стоимость сотки земли ИЖС составляет 41,1 тыс. руб., тогда как в садоводствах 37,3 тыс. рублей. На территории Петербурга, кстати, кадастровая стоимость земли значительно выше.

Pin
Send
Share
Send
Send