Помощь Юриста

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Pin
Send
Share
Send
Send


Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка возможно, но закон устанавливает для такой процедуры ряд существенных ограничений.

Государство, защищая интересы своих маленьких граждан, усложнило процедуру совершения сделок, связанных с передачей их имущества новым собственникам. В статье 37 Гражданского кодекса РФ установлено, что все сделки должны быть одобрены Органом Опеки и Попечительства. Но есть и другие особенности, в зависимости от типа имущества и договора.

Законодательное регулирование

Правила заключения различных договоров, в том числе купли-продажи или дарения, установлены в Гражданском кодексе РФ. При этом процедура может отличаться в зависимости от типа имущества, которое передаётся от одного лица другому. Например, при оформлении недвижимости обязательна регистрация в Росреестре.

Если речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетних, следует обратить внимание на следующие нормы:

  • статья 37 ГК РФ. В пункте 2 данной нормы устанавливается требование о получении согласия органа опеки при распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако речь идёт о сделках только по отчуждению,
  • статья 60 СК РФ устанавливает, что на родителей распространяется правило статьи 37 ГК РФ,
  • статья 28 ГК РФ определяет порядок действия законных представителей за лиц до 14 лет.

Дополнительно стоит обратить внимание на ФЗ "Об опеке и попечительстве", который устанавливает права и обязанности органов Опеки и особенности их функционирования.

Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка возможна только при соблюдении законодательных ограничений. Так, на основании пункта 2 статьи 37 требуется согласие органа опеки.

Такое согласие может быть получено только в случае, если представитель несовершеннолетнего докажет, что сделка направлена на достижение определённой выгоды для ребенка. Например, если ему принадлежит доля в квартире, которую нужно продать, оформляется нотариальное обязательство о выделе ему доли во вновь покупаемом объекте. При этом доля не должна быть меньше, чем в ранее принадлежащем ему объекте.

Получается, что вопрос, требуется ли разрешение органа опеки на отчуждение имущества, имеет всегда положительный ответ. Согласие обязательно. В остальном сделка проводится по общим правилам.

Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства

Для получения разрешения от Опеки нужно подготовить пакет документации, который включает:

  1. Заявление от представителя несовершеннолетнего, если ему ещё нет 14 лет, и от него самого в возрасте от 14 до 18.
  2. Согласие родственников или иных лиц, выражающее согласие на временное проживание до приобретения новой недвижимости. Речь идёт только о ситуациях, когда продаётся недвижимость, в которой несовершеннолетний был зарегистрирован.
  3. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех участников будущей сделки.
  4. Копии документов на приобретаемую недвижимость, а также на отчуждаемую.
  5. Реквизиты счёта несовершеннолетнего, на который будут зачислены средства от продажи его имущества. Предоставляется только в том случае, если новое имущество не будет приобретаться взамен старого.

Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от ситуации и типа отчуждаемого имущества.

Как правило, согласие оформляется в срок от 10 до 15 дней. Оно составляется в форме постановления и подписывается главой администрации соответствующего муниципального образования.

Порядок оформления сделки

Отчуждение имущества несовершеннолетнего проводится в несколько этапов:

  1. Обращение в Орган Опеки за предварительным согласием на отчуждение. Для этого нужно будет представить все необходимые документы и дождаться ответа.
  2. Заключение договора купли-продажи или иной сделки. Если отчуждается недвижимость, то договор должен быть заверен у нотариуса (часть 2 статьи 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
  3. Подготовка документации для перерегистрации объекта. Обязательно нужно подготовить договор, согласие Органа Опеки и оплатить пошлину.
  4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра.
  5. Получить документы о переходе права собственности.

После этого представителям несовершеннолетнего остаётся выполнить свои обязательства, если они имелись. Например, если они предоставляли в Опеку оформленный нотариусом документ, обязывающий их предоставить несовершеннолетнему долю во вновь приобретаемом объекте, то необходимо осуществить такой выдел.

Гораздо проще оформлять объект сразу на нескольких собственников, то есть указывать приобретателем новой недвижимости несовершеннолетнего наравне с остальными лицами. Это позволит не выполнять отчуждение отдельным действием.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги - разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего - может выглядеть так:
- заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих),
- паспорта родителей (законных представителей),
- свидетельство о рождении ребенка,
- согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее,
- согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса),
- копия паспортов всех собственников жилого помещения,
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП),
- акт передачи квартиры - в случае приватизации,
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости,
- поэтажный план и экспликация на квартиру,
- отчет о рыночной стоимости имущества,
- единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета,
- аналогичные документы на приобретаемую недвижимость,
- банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Особенности в зависимости от типа имущества

Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.

Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее. С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой - при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.

При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.

Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки. В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.

Дети и сделки с недвижимостью

Операции с недвижимостью. в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать…

Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать? В первую очередь — пользоваться услугами специалистов «Центра Бизнес — Недвижимости», они исключат все риски, подготовят необходимые документы для регистрации сделки, всё оформят и зарегистрируют.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).


Как продать «детскую» квартиру.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи недвижимости, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например: разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.


Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
– заявление,
– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.),
– квитанция об уплате государственной пошлины,
– договор купли-продажи,
– кадастровый паспорт,
– правоустанавливающие документы на квартиру,
– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет,
– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет,
– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом,
– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним),
– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний,
– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний,
– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего,
– обмен имущества несовершеннолетнего,
– отказ от преимущественной покупки доли,
– раздел имущества несовершеннолетнего,
– отказ от наследства,
– выдел доли из имущества несовершеннолетнего,
– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

  1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование,
  2. Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего,
  3. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя,
  4. В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей,
  5. Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Агентство недвижимости «Центр Бизнес-Недвижимости» — профессиональная помощь в продаже или обмене недвижимости.

Адрес: г. Камышлов, ул. Советская, д. 7, офис 88 (2 этаж)

Телефон: 89122847774 или 89920040102

Если у Вас возникнет необходимость в помощи специалистов, заявки принимаются по телефону: 8(912)278-1115.

19 Сентября 2016

СДЕЛКИ С ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей — родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (ст. 175 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) самостоятельно, считается недействительной (ст. 172 ГК РФ).
Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними.

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие (п. 2 ст. 33 ГК РФ). От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32 ГК РФ).

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

— сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог,

— сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению),

— сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,

— других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 №48-ФЗ).

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

11.03.2013 07:50 Туапсинский отдел Территориальные отделы Управления

Согласно российскому законодательству несовершеннолетними считаются граждане, не достигшие возраста 18 лет. В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,

— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК),

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК),

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК),

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду,

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему,

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование,

— передача имущества несовершеннолетнего в залог,

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства,

— раздел имущества несовершеннолетнего,

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего,

— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет,

совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Pin
Send
Share
Send
Send