Помощь Юриста

Налог на имущество для организаций на УСН, владеющих коммерческой недвижимостью, с 2015 года

Pin
Send
Share
Send
Send


Фирмы нередко используют принадлежащие им помещения не полностью. Чтобы получить дополнительный доход, компании сдают «лишнюю» площадь в аренду. Собственники недвижимости, которые рассчитывают налоги по общей системе, закладывают в арендную плату 18 процентов НДС. Если арендодатель применяет «упрощенку», НДС ему платить не нужно. Однако действительно ли спецрежим выгоден владельцу недвижимости и его партнерам? Об этом рассуждает автор статьи.

Налоги включают в стоимость аренды независимо от места расположения и качества сдаваемого помещения. При общей системе это налог на прибыль по ставке 24 процента и НДС (18%). «Упрощенцы» отдают в бюджет существенно меньше – единый налог по ставке 6 процентов от доходов или 15 процентов с разницы между доходами и расходами (ст. 346.20 НК РФ).

Упрощенная система налогообложения (УСН) стала очень популярной с самого момента ее введения в 2003 году. На спецрежим перешло немало собственников коммерческой недвижимости, которые получают доход от сдачи ее в аренду. Принесла ли «упрощенка» выгоду таким фирмам? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать и обобщить опыт арендодателей, который они приобрели за несколько лет существования спецрежима.

Льготы – не для всех

Не каждый собственник недвижимости может перейти на упрощенную систему и платить единый налог. Компании, которые не вправе это делать, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса. Например, «упрощенцем» не может быть организация, у которой есть филиалы и представительства. Также компания не должна применять УСН, если более четверти ее уставного капитала принадлежит другой фирме. Поэтому нельзя, например, создать холдинг, в котором одна организация владеет несколькими компаниями-арендодателями. Ограничение по средней численности работников – не более 100 человек – как правило, не влияет на собственника недвижимости. Ведь если передача площадей в аренду – его единственный бизнес, вряд ли штат сотрудников будет значительным.

Существенным препятствием для желающих применять УСН будет ограничение по доходам – 20 миллионов рублей в год. В Москве нижний предел стоимости аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости составляет около 100 долларов США в год. Легко подсчитать, что максимальный размер самой дешевой площади при курсе доллара, равном 27 рублям, не должен превышать примерно 7400 квадратных метров (7400 кв. м x 27 руб. x 100 долл. = 19 980 000 руб.). Покажем на примере, с какими трудностями столкнутся крупные арендодатели, которые желают использовать «упрощенку».

Организация владеет складскими помещениями общей площадью 6000 квадратных метров. Фирма сдала эту недвижимость другой компании во временное пользование. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Арендная плата составляет 300 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Подсчитаем общий объем выручки арендодателя:

6000 кв. м. x 300 руб. x 11 мес. = 19 800 000 руб.

На первый взгляд, арендодатель может использовать «упрощенку», при условии, что арендная плата – его единственный доход. Однако по прошествии 11 месяцев участники договора аренды намереваются продлить соглашение на такой же срок. Эта нехитрая схема позволяет избежать государственной регистрации договора. Поэтому годовой доход арендодателя нужно определять с учетом арендной платы еще за один месяц (6000 кв. м x 300 руб. x 1 мес. = 1 800 000 руб.). В сумме он составит:

19 800 000 руб. + 1 800 000 руб. = 21 600 000 руб.

Общий доход собственника превысил предел, установленный законодательством для применения «упрощенки». Некоторые арендодатели, которые оказались в подобной ситуации и не желают расставаться со спецрежимом, занижают сумму арендной платы в договоре и таким образом скрывают часть выручки. Понятно, что данное решение проблемы не соответствует законодательству. К тому же и арендатору оно невыгодно – сумма расходов, которые он может учесть при расчете налога на прибыль, также будет занижена.

Вычитать ли из доходов расходы?

После того как владелец помещений выполнит все требования, дающие ему право применять «упрощенку», он встанет перед новой дилеммой – как рассчитывать спецрежимный налог. Статья 346.20 Налогового кодекса предоставляет фирме выбор – платить 6 процентов от всех поступлений или 15 процентов от доходов, уменьшенных на величину расходов. Арендодатели могут отнести к затратам коммунальные платежи и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Многое в этом случае зависит от условий договора аренды. Рассмотрим ситуацию, когда ремонт произвел собственник недвижимости.

Фирма владеет офисными помещениями и сдает их в аренду по 6000 рублей за квадратный метр в год. Согласно условиям договора, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. В здании необходимо заменить деревянные окна на пластиковые. К текущему ремонту эта операция не относится. Следовательно, работы должен оплатить владелец помещений.

Арендодатель вправе уменьшить свою прибыль на расходы по замене окон. Однако инспекторы могут усомниться в необходимости ремонта или правильности оценки произведенных затрат. И фирме, скорее всего, придется отстаивать свою правоту в суде. Компании нужно будет доказать, что затраченные на ремонт суммы достоверны, а работы были плановыми. В этом случае судьи встанут на сторону фирмы. Указанный вывод также подтверждается письмом Минфина России от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Если собственник помещений решил платить единый налог по ставке 6 процентов от доходов, об учете расходов он может не думать. Однако и в этом случае есть свои сложности. По общему правилу стоимость аренды недвижимости должна быть рыночной. В определенных случаях контролеры вправе проверять достоверность цен, указанных в договоре аренды (ст. 40 НК РФ). В частности, фирма может заинтересовать ревизоров, если стоимость одних и тех же услуг, которые она оказывает, в течение небольшого периода времени изменяется больше чем на 20 процентов. На практике такая ситуация встречается, когда собственник сдает части одного помещения нескольким арендаторам или если сумма договора ежемесячно меняется.

В первом случае владельцу недвижимости можно посоветовать составить маркетинговую политику. В этом документе необходимо обосновать, почему организация устанавливает цены с большой амплитудой.

Компании принадлежит торговый павильон. Фирма сдает его в аренду трем организациям одновременно. Один из арендаторов торгует меховыми изделиями. Арендодатель заинтересован в том, чтобы весной и летом такой арендатор платил небольшую фиксированную сумму, а осенью и зимой – процент от выручки. Законодательство подобный способ расчетов не запрещает. Два других арендатора хотят платить фиксированную плату весь год. Однако они арендуют разные по размеру площади. Поэтому и цены на аренду одного квадратного метра для них отличаются.

Итак, фирма сдает в аренду схожие по характеристикам площади с разницей в цене. Допустим, она существенна и значительно превышает 20 процентов. Чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендодатель составил маркетинговую политику. В этом документе фирма указала, что обычная арендная плата составляет от 20 000 до 30 000 рублей за один квадратный метр в год. В том случае, если арендуемая площадь превышает 10 квадратных метров, арендатор получает скидку от 5 до 30 процентов. Согласно принятой на фирме политике, арендная плата для организаций, которые продают в розницу одежду из кожи и меха, зависит от времени года. Так, весной и летом она составляет от 1250 до 2000 рублей в месяц за один квадратный метр. А осенью и зимой – от 2 до 10 процентов от выручки арендатора. Кроме того, внутренний документ компании содержал положение, что конкретная стоимость аренды должна быть определена в договоре.

Аренда зданий имеет особенности

Согласно действующему законодательству, арендная плата не является существенным условием договора аренды. Единственное исключение из этого правила – аренда зданий. В таких договорах обязательно должна быть прописана сумма арендной платы. Если данный пункт в соглашении отсутствует, оно будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Размер арендной платы допустимо изменять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договоре аренды можно прописать способ ее расчета (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, сумму платы можно определять ежемесячно и закреплять в протоколе согласования цены. В этом случае, как и в примере 3, размер арендной платы будет меняться чаще, чем один раз в год. При этом все нормы законодательства будут соблюдены.

Если собственник здания применяет УСН, у него возникает вопрос, как учитывать коммунальные платежи. Их суммы можно включить в договор аренды по-разному.

В некоторых случаях арендную плату делают фиксированной. Если размер коммунальных платежей превысит установленный лимит, который включен в стоимость аренды, владельцу недвижимости придется доплатить разницу за счет собственных средств.

Существуют и другие способы учета «коммуналки». Например, в договоре можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы. Собственник будет ежемесячно выставлять клиенту счета на них.

«Спецрежимный» партнер может быть невыгоден

Независимо от того кому арендатор перечисляет коммунальные платежи, они включают НДС в размере 18 процентов. Однако фирма не сможет принять налог к вычету. Ведь собственник помещения находится на упрощенной системе налогообложения. Съемщик может снизить свои расходы, если договорится с хозяином здания, чтобы тот уменьшил арендные платежи на сумму НДС с «коммуналки».

Итак, если арендодатель применяет «упрощенку», арендатор фактически утрачивает право на зачет НДС. Разумеется, для «спецрежимных» съемщиков это некритично. Если же арендатор находится на общей системе налогообложения, то невозможность зачесть НДС может стать большим минусом работы с «упрощенным» собственником.

Компания арендует помещения под магазин. За 2005 год ее выручка от реализации составила 1 миллион долларов США. С этой суммы фирма должна заплатить налог на добавленную стоимость в размере 18 процентов. В то же время организация имеет право на зачет «добавленного» налога. Таким образом, если фирма за год закупила товаров на 700 000 долларов, ей придется начислить НДС только на 300 000. Компания может зачесть налог и по арендной плате. Допустим, за год ее сумма составила 50 000 долларов. В итоге налогооблагаемая база НДС уменьшится до 250 000 долларов. Если же собственник помещения применяет упрощенную систему налогообложения, арендатору придется отдать бюджету больше.

А вот арендную плату съемщик всегда может отнести к расходам. Такие затраты уменьшают расчетную базу налога на прибыль независимо от того, применяет собственник помещений упрощенную систему налогообложения или платит налоги в обычном порядке (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Арендатор также может применять «упрощенку». В этом случае налоговый статус собственника помещений для него не будет иметь значения. Если съемщик платит единый налог по ставке 15 процентов с разницы между доходами и расходами, сумму арендных платежей он может полностью отнести на затраты. Конечно, прямой экономии на арендной плате за счет отсутствия НДС для съемщика не возникает.

Как мы выяснили, «упрощенка» имеет свои плюсы и минусы как для арендатора, так и для арендодателя. Так что в каждом конкретном случае собственнику помещений необходимо определить, стоит ли применять спецрежим.

Как решить «коммунальную» проблему

«Арендатор может избежать потери “входного” НДС по коммунальным платежам. Для этого ему нужно заключить договор обслуживания напрямую с коммунальщиками. В этом случае фирма без проблем получит вычет по НДС и подтвердит свои расходы при расчете налога на прибыль. Выиграет в данной ситуации и арендодатель. Ведь ему не придется увеличивать выручку, а значит и налогооблагаемую базу, на сумму полученной от арендатора “коммуналки”. Такая схема поможет компании не превысить 20-миллионный порог доходов для упрощенной системы. На практике этот вариант лучше всего подойдет организациям, которые заключают долгосрочные договоры аренды».

Александр Елин, генеральный директор аудиторской компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

В договоре аренды можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы

Наталья Фиш, начальник юридического отдела ООО «Аудиторская служба “СТЕК”»

Общие положения

Согласно ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым Кодексом и законами субъектов РФ.

С момента введения в действие налог обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

При установлении налога субъекты РФ определяют налоговую ставку в пределах, установленных 30 главой НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

С 2014 года законами субъектов РФ могут не только предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками, но и особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества.

Данное дополнение напрямую связано с изменениями, внесенными в статью 375 НК РФ:

Если раньше налоговая база определялась исключительно как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, то с 2014 года, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база определяется как их кадастровая стоимость*.

*По состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.

Налогом на имущество облагаются движимое и недвижимое имущество, в том числе имущество:

  • переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление,
  • внесенное в совместную деятельность,
  • полученное по концессионному соглашению,
учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговым периодом по налогу на имущество признается календарный год.

Отчетными периодами по налогу признаются:

  • первый квартал,
  • полугодие,
  • девять месяцев
календарного года.

Налоговым кодексом предусмотрено, что законами субъектов РФ устанавливаются:

1. Отчетные периоды (в соответствии со ст.379 НК РФ – субъекты РФ вправе не устанавливать отчетные периоды).

2. Налоговые ставки по налогу (в пределах, установленных Налоговым кодексом в соответствии с п.1 и п.3 ст.380 НК РФ).

По налогу на имущество допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

  • категорий налогоплательщиков,
  • видов имущества, признаваемого объектом налогообложения
3. Порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей (ст.382, ст.383 НК РФ).

Налогоплательщики должны предоставлять декларации и уплачивать налог по месту:

  • нахождения и учета налогоплательщика,
  • нахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс,
  • нахождению каждого объекта недвижимого имущества,
  • постановки на учет крупнейшего налогоплательщика,
  • постановки постоянного представительства иностранной организации на учет в ИФНС,
  • нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения.

Имущество, являющееся объектом налогообложения

Налогом на имущество облагается движимое имущество и недвижимое имущество*, либо только недвижимое имущество, в зависимости от категории налогоплательщика.

*В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся:

1. Земельные участки.

3. Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.
Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации:

  • воздушные и морские суда,
  • суда внутреннего плавания,
космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.130 ГК РФ).

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе*.

*В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит следующее движимое имущество:

1. Транспортные средства (п.3 ст.15 закона от 10.12.1995г. №196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

При этом, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №938 от 12.08.1994г. «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации», государственной регистрации на территории РФ подлежат так же:

  • самоходные дорожно-строительные машины,
  • иные машины,
с рабочим объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб.см. или максимальной мощностью электродвигателя более 4 кВт.

2. Оружие (ст.12, 13, 15 закона от 13.12.1996г. №150-ФЗ «Об оружии».)

Имущество, не признаваемое объектом налогообложения

  • движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве ОС (пп.8 п.4 ст.374 НК РФ).
С 2013г. также не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций, в соответствии с новой редакцией п.4 ст.374 НК РФ (ранее нижеперечисленное имущество освобождалось от налогообложения в соответствии со ст.381 «Налоговые льготы» НК РФ):

  • Объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
  • Ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов.
  • Ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания.
  • Космические объекты.
  • Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Как и прежде, в соответствии с п.4 ст.374 НК РФ, не признаются объектами налогообложения:

  • Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).
  • Имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в РФ.

Налогообложение отдельных объектов недвижимого имущества (НК РФ)

  • определения налоговой базы,
  • исчисления и уплаты налога,
в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется, как их кадастровая стоимость.

К таким объектам недвижимости, в соответствии с п.1 ст.378.2 НК РФ, относятся:

  • Административно-деловые центры и помещения в них.
Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, строение, сооружение (далее - здание), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.3 ст.378.2 НК РФ):

    • Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
    • Здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:
  • Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% площади этого здания, в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:
  • централизованные приемные помещения,
  • комнаты для проведения встреч,
  • офисное оборудование,
  • парковки.
  • Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:
  • централизованные приемные помещения,
  • комнаты для проведения встреч,
  • офисное оборудование,
  • парковки.
  • Торговые центры (комплексы) и помещения в них.
Торговым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.4 ст.378.2 НК РФ):

    • Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение:
  • торговых объектов,
  • объектов общественного питания/бытового обслуживания.
    • Здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания /объектов бытового обслуживания. При этом:
  • Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.
  • Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.
  • Нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение:
  • офисов,
  • торговых объектов,
  • объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Либо которые фактически используются* для размещения:

  • офисов,
  • торговых объектов,
  • объектов общественного питания и бытового обслуживания.
*Согласно п.5 ст.378.2, фактическим использованием нежилого помещения в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения:

  • офисов,
  • торговых объектов,
  • объектов общественного питания/объектов бытового обслуживания.
Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества, может быть принят:

  • толькопосле утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов такого недвижимого имущества.
Согласно п.6 ст.378.2 НК РФ, в случае, если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется:

  • как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.
В соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

  • Определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп.1 и 2 п.1 ст.378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - перечень).
  • Направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости.
  • Размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
При осуществлении совместной деятельности, лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано сообщать не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, каждому участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества помимо сведений, предусмотренных ст.377 НК РФ, сведения:

  • о кадастровой стоимости недвижимого имущества, составляющего общее имущество товарищей, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.11 ст.378.2 НК РФ).
Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст.382 НК РФ, с учетом следующих особенностей (п.12 ст.378.2 НК РФ):

1) сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку,

2) в случае, если кадастровая стоимость была определена в соответствии с законодательством РФ в течение налогового (отчетного) периода и/или указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ, без учета положений ст.378.2 НК РФ,

3) объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества, если иное не предусмотрено главой 30 НК РФ.

Согласно п.13 ст.378.2 НК РФ, организация - собственник, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимости в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты, и кадастровой стоимости (1/4 кадастровой стоимости) этого имущества.

Обратите внимание:В случае, если в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пп.3 п.1 статьи 378.2 НК РФ, кадастровая стоимость не определена, в отношении указанных объектов недвижимого имущества налоговая база принимается равной нулю (п.14 ст.378.2 НК РФ).

Особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (для г. Москвы)

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5000 кв. метров и помещений в них*, если соответствующие здания** (строения, сооружения), расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания,

*Кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений.

**За исключением многоквартирных домов.

2) зданий (строений, сооружений), которые в соответствии с п.3 и 4 ст.378.2 НК РФ предназначены для использования или фактически используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания,

3) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Перечень объектов недвижимости на 2014 год утвержден Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2013г. №772-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год».

В данном перечне можно увидеть те объекты недвижимости Москвы, по которым компании, не применяющие УСН платят налог на имущество (с кадастровой стоимости) в 2014 году и, соответственно, в 2015 году данные объекты будут облагаться уже и у компаний, применяющих УСН.

Кадастровую стоимость соответствующих объектов недвижимости в 2014 году можно узнать в режиме онлайн на сайте Росреестра.

Налог на имущество организаций при УСН в 2019 – 2020 годах

Налог на имущество — это региональный налог. Все нюансы, касающиеся его, приведены в гл. 30 Налогового кодекса (НК). Каждый из субъектов России разрабатывает свои законы о нем применительно к региону, руководствуясь НК. В них региональные законодатели уточняют объем льгот, ставку налога, порядок и сроки уплаты. В НК оговорены только максимальные ставки налога.

Узнать ставку налога и льготы в своем регионе можно с помощью сервиса ФНС по ссылке.

Налог на имущество УСН 2019–2020 годов начисляется по ряду объектов недвижимости, имеющих кадастровую стоимость (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Для юрлиц-«упрощенцев» уплата налога по таким объектам становится обязательной (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Если стоимость объекта в перечне Роскадастра не установлена, считать налог на имущество при УСН исходя из среднегодовой тоимости не нужно.

Что касается ИП на УСН, то этот налог имеет к нему отношение, если перечисленное в п. 1 ст. 378.2 НК РФ имущество используется для предпринимательской деятельности. Если оно включено в перечень объектов для обложения налогом по кадастровой стоимости, то с его стоимости будут брать налог на имущество физических лиц (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). При этом ФНС самостоятельно рассчитает сумму налога для предпринимателя.

Подробнее обо всех нововведениях 2020 читайте в рубрике«Налоговые изменения 2020».

Налоговые ставки по налогу на имущество

Согласно пп.1 п.1 ст.380 НК РФ, в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для Москвы: в 2014 году - 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и последующие годы – 2%,

2) для иных субъектов РФ: в 2014 году - 1,0%, в 2015 году - 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 2%.

Статья 380 НК РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

  • категорий налогоплательщиков,
  • имущества, признаваемого объектом налогообложения.
В случае, если налоговые ставки не определены законами субъектов РФ, налогообложение производится по налоговым ставкам, установленным п.1 и п.3 статьи 380 НК РФ.

При этом, если законами субъектов РФ в будущем будут приняты ставки ниже предусмотренных НК РФ, такие законы могут иметь обратную силу.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона №64, в Москве налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:

Кто должен уплачивать налог в 2019 – 2020 годах

При каких условиях организация или ИП на УСН должны уплачивать имущественный налог? Они таковы:

  • в субъекте РФ утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ,
  • субъектом принят закон о налоге на имущество, устанавливающий особенности определения налоговой базы по нему.

Таким образом, «упрощенцы» обязаны уплатить налог на имущество при соблюдении следующих условий:

  1. У них имеются здания, в котором помещения используются для размещения офисов, торговли различными товарами и оказания услуг. См. также«Упрощенцам нужно платить налог на имущество с помещений в здании, даже если само здание в кадастровом перечне не упомянуто».
  2. Региональной властью утверждена кадастровая оценка имущества, перечисленного в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
  3. Законодателями региона, где находится это имущество, принят закон, устанавливающий правила начисления и уплаты налога по недвижимости, оцененной по кадастровой стоимости.
  4. На начало года определена кадастровая стоимость объектов.

Как узнать кадастровую стоимость имущества, читайтездесь.

У фирмы недвижимость должна быть отражена по счетам 01 или 03. Узнать, входит ли ваше имущество в кадастровый перечень, можно, затребовав этот список в налоговой инспекции. Можно также уточнить данные по недвижимости в Росреестре региона, отправив туда запрос на получение выписки из кадастра о стоимости здания.

В ряде регионов перечни кадастровой недвижимости были утверждены еще в 2013 году. Эти же перечни действуют в 2019–2020 годах и будут применяться в последующие периоды с внесением в них необходимых дополнений. Если недвижимость попала в данный список, она останется там навсегда.

Если 20% здания используется под офисы или в коммерческих целях, то его считают административно-деловым центром, признаваемым объектом обложения налогом (п. 3 ст. 378.2 НК РФ).

Налогоплательщикам, обязанным платить налог по зданию, попавшему в кадастровый перечень, разрешено оспорить факт внесения этого объекта в перечень в суде, если они посчитают, что помещение включено туда ошибочно (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Условия уплаты налога на имущество и упрощенная система налогообложения

Итак, при соблюдении вышеперечисленных условий плательщик УСН становится плательщиком налога на имущество. Организации при этом обязаны не только оплачивать налог, но и сдавать по нему налоговую декларацию. Для ИП налог рассчитает ИФНС, направив результаты своего расчета в виде уведомления физлицу на уплату налога.

Формы расчета авансовых платежей и декларации по налогу содержит приказ ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected]

Скачать бланк декларации и авансового расчета можноздесь.

Сведения по налогу, рассчитываемому от кадастровой стоимости, вносятся в раздел 3. Если у фирмы имеется несколько облагаемых объектов, заполняется отдельная страница на каждый из них. При наличии льгот по налогу их отражают здесь же. Кроме того, в расчете заполняются титульный лист и раздел 1.

Сроки уплаты для юрлиц, необходимость уплаты ими авансовых платежей и сдачи расчетов по ним определяет закон региона. В качестве крайних сроков подачи отчетности НК РФ (ст. 386 НК РФ) устанавливает:

  • для расчетов авансовых платежей – 30 число месяца, наступающего за отчетным кварталом,
  • налоговой декларации – 30 марта года, следующего за отчетным.

Для ИП, уплачивающего имущественные налоги по правилам, установленным для физлиц, крайний срок указан в НК РФ. В отношении платежей за 2019 год он соответствует 01.12.2020.

Ставки имущественного налога и его расчет

Максимальное значение налоговой ставки (2%) устанавливает НК РФ (п. 1.1 ст. 380, подп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Регионы могут ее дифференцировать, привязывая к категории плательщика и виду используемого им имущества.

Фирмы на УСН должны платить авансы по налогу на имущество ежеквартально, если в региональном законе выбран этот порядок уплаты. При этом нужно и оплачивать авансовые платежи, и сдавать авансовые расчеты по налогу.

Величину авансового платежа определяют как произведение кадастровой стоимости имущества и ставки налога, разделенное на 4 (п. 4 ст. 382 НК РФ). Тем самым устанавливается сумма налога за квартал.

Если недвижимость организации является составной частью здания, то первоначально нужно уточнить, какой процент составляет занимаемая фирмой площадь по отношению ко всей облагаемой площади. Тогда полученный результат должен быть умножен на уменьшающий коэффициент пропорционально занимаемой площади.

Для объектов, находящихся в собственности неполный год (квартал), в расчете налога применяется коэффициент, учитывающий число полных месяцев владения в расчетном периоде. С 2016 года за полный принимается месяц, в котором объект возник у налогоплательщика не позже 15 числа или исчез после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Итоги

Ежегодно до 1 января региональные власти утверждают кадастровую стоимость недвижимости, информация о которой вносится в специальные перечни. Если активы «упрощенца» присутствуют в данном списке, то он становится плательщиком налога на имущество. При этом компании обязаны ежеквартально представлять расчеты по авансовым платежам, а по итогам года и саму декларацию. Для ИП на УСН расчет осуществляет налоговая инспекция и направляет соответствующее уведомление по месту жительства.

Можно ли списать уплаченный налог в расходы по УСН, узнайтездесь.

О расчете имущества от кадастровой стоимости плательщиком ЕНВД читайтездесь.

Pin
Send
Share
Send
Send