Помощь Юриста

В каких случаях нужен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и без него?

Pin
Send
Share
Send
Send


Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с рисками, ведь речь идет о крупных финансовых тратах.

При покупке земельного участка с домом риски возрастают, так как в процедуре задействовано несколько объектов недвижимости. Дабы минимизировать их, на этапе договоренности следует заключить предварительное соглашение с указанием обязательств сторон, а также сроков их исполнения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

  • лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства),
  • владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время,
  • нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Отличия от основного соглашения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом или без является первичным документом, на базе которого составляется основное соглашение. В нем содержится информация об участниках сделки, предмете и сроках подписания главного договора купли-продажи земли (о нюансах оформления и заключения договора купли-продажи земельного участка читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами). Основные отличия обозначенных документов:

  1. Предмет. В первом случае предметом является намерение осуществить покупку-продажу объектов недвижимости, во втором – непосредственный объект сделки (дом и земельный участок).
  2. Срок вступления в силу. Предварительное соглашение начнет действовать с момента его подписания. Основной договор – после регистрации в Росреестре.
  3. Единственное правовое последствие первоначальной договоренности – возникновение обязательств заключения главной сделки.
  4. Оплата по предварительному договору напрямую невозможна, она допускается исключительно в счет будущих платежей (как авансовое перечисление или задаток).
  5. Первичный документ имеет временный характер в отличие от основного.
  6. Основной договор подлежит госрегистрации, первичный – нет.

Составление и заключение

Предварительное соглашение купли-продажи земли целесообразно составлять на определенный период времени, необходимый, например, для документальной подготовки или для выкупа участка (если он находится в обременении). В процессе составления и подписания документа следует учесть ключевые моменты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что договор имеет силу только тогда, когда заключен в письменном виде,
  • предварительное соглашение должно содержать основные моменты договоренности сторон, в частности – предмет сделки (намерение купить конкретный земельный участок с обозначением конкретизирующей информации: местонахождения, площади, кадастрового номера),
  • обязательно в документе указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ),
  • если между участниками договора возникают разногласия по поводу стоимости земельного участка, соглашение нельзя считать заключенным,
  • в обязательном порядке продавец информирует покупателя о наличии обременения надела, если таковое существует, в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ данный факт отражается в документе.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

  • свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт,
  • кадастровый паспорт,
  • документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план, если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей,
  • акт согласования границ земельного участка с соседями,
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.,
  • свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости,
  • разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Содержание

Законодательство предъявляет определенные требования к составлению предварительного договора.

Он должен включать:

  1. Преамбулу. В ней содержится название документа, дата и место его подписания, информация об участниках сделки: контакты, паспортные данные, адрес прописки.
  2. Предмет соглашения. В данном разделе обозначается договоренность сторон о купле-продажи недвижимого имущества. Нужно подробно описать предмет будущего основного договора (адрес, границы, общая площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, наличие обременений и т.д.).
  3. Стоимость. Это обязательный пункт в документе. Цена может устанавливаться свободно на усмотрение продавца, ее не обязательно привязывать к рыночной или кадастровой стоимости.
  4. Информацию о задатке, если он был внесен.
  5. Срок заключения основного соглашения. Если данное условие не обозначено, автоматически предоставляется срок один год.
  6. В пункте “Права и обязанности сторон” следует прописать обязательство будущего подписания основного договора.
  7. В разделе “Ответственность” отмечается порядок действий в ситуации, если продавец или покупатель нарушит условия соглашения.
  8. Последний этап – обозначение сроков вступления договора в силу, возможность продления и расторжения. Реквизиты и подписи сторон.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Оформление задатка

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

  • по вине покупателя – задаток остается у продавца,
  • по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г. Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений. Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность. Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Pin
Send
Share
Send
Send