Помощь Юриста

Как заставить управляющую компанию работать, бороться с ее мошенничеством, невыполнением обязанностей и пр

Pin
Send
Share
Send
Send


Зачастую управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей.

Помните, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом - VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.

Претензионный порядок решения возникающих проблем может быть произведен следующим образом:

1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту - МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.

2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.

3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.

Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа - Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.

Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.

Согласно Федеральному Закону № 2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г. российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только управляющей компании, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.

Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска - четко сформулировать свои требования.

В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.

(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2020 г.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

УК не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на бездействие, как привлечь к ответственности и наказать

С 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию. Тем самым правительство стремится заставить УК добросовестно выполнять свои обязательства.

Именно наличие лицензии дает собственникам надежду, что их дом будет находиться в надлежащем техническом состоянии.

Основными направлениями деятельности являются:

  • обеспечение бесперебойного функционирования инженерных систем – газо-, водо-, электроснабжение,
  • подготовка дома к отопительному сезону,
  • профилактические осмотры территории дома и двора,
  • соблюдение пожарной безопасности,
  • организация уборки подъездов, вывоз мусора.

Список можно продолжать еще долго.

По закону регулярно, не реже одного раза в год, УК на общем собрании жильцов должна подробно отчитаться о выполненных работах за текущий временной промежуток, о расходах на содержание общедомового имущества.

К сожалению, в реальности далеко не всегда так получается. Многие компании соревнуются между собой за дома. Главная их цель – собственная нажива.

Остановимся на основных видах нарушений либо неисполнения обязанностей.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

В ежемесячные платежи каждого собственника жилья входит плата за коммунальные услуги и обслуживание дома.

Тарифы на коммунальные услуги повышаются ежегодно в июле месяце. Проверить правильность расчетов можно самостоятельно, сравнив их с суммой, начисленной за июль предыдущего года. Только сравнивать надо не общую сумму, а по отдельности за воду, газ, электроэнергию и так далее.

Официальные тарифы, принятые в регионе, нужно проверить на сайте местной администрации. Завышать их управляющие компании не имеют право.

Если вы все-таки удостоверитесь, что тарифы завышены, потребуйте разъяснений. Сотрудники УК могут пересчитать начисления и найти ошибку в расчетах. Если ошибку они не признают, обращайтесь контролирующие органы.

Оплата за обслуживание дома тоже может повыситься. Но только в случае, если эта услуга требует затрат энергоресурсов: освещение подъезда, использование горячей воды для общедомовых нужд.

Во всех остальных случаях – уборка подъезда и придомовой территории, текущий ремонт, домофон и другие – повышение может произойти только с согласия жильцов. Данное решение принимается на общем собрании собственников жилья. А представители УК должны экономически обосновать необходимость этой меры.

Существуют и другие способы мошенничества недобросовестных управляющих компаний:

  • деньги начисляются за услуги, которые не исполняются – охрана отсутствует, краны для горячей воды в подъезде вообще не установлены. Но если эти обязанности прописаны в договоре, то получается, что оплачивать их надо. Значит, надо заставить УК выполнять обязательства,
  • деньги начисляются за услуги, которые в договоре не прописаны.

Договор должен быть у каждого собственника, либо размещен на сайте организации. Далеко не все будут сверять перечень услуг по договору с квитанциями. А получается, что делать это периодически нужно.

И еще одно уточнение. Обязательно сверьтесь с договором, какие услуги изначально заложены в квартплату, а какие оплачиваются отдельно. Чтобы не платить за них дважды.

Аварийная ситуация в МКД

Постановление Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года закрепило законодательно создание аварийно-диспетчерской службы. Такую службу обязательно должны иметь все организации обслуживающие многоквартирные дома.

Цель: круглосуточное реагирование на обращения жильцов и скорейшее устранение неполадок.

Основные функции службы:

  • принимать заявки от жильцов,
  • устранять засоры в системах водоснабжения, мусоропровода,
  • ликвидировать аварии инженерных коммуникаций.

Для этого УК либо имеет своих специалистов, которые могут устранить мелкие неполадки, либо все заявки перенаправляют в городские аварийные службы.

Работать диспетчерская служба должна круглосуточно. Все звонки и заявки записываются в журнал. Также диспетчер должен как можно подробнее выяснить детали аварии, чтобы правильно перенаправить заявку.

Минимальный перечень аварийных работ, входящих в обслуживание многоквартирного дома, прописан в Жилищном кодексе. Жильцы имеют право вписать в договор дополнительные виды работ. Но они выполняются за отдельную плату.

Ремонтные работы и ликвидация последствий аварии общедомовых систем коммуникаций оказываются бесплатно. То есть стоимость этих услуг уже заложена в квартплату. А если понадобится замена деталей или вышедшего из строя оборудования, то деньги собственники собирают отдельно.

Все работы, выполняющиеся в квартирах, оплачиваются самостоятельно самими жильцами. Только платить надо не лично работникам в руки, а переводить на расчетный счет УК.

По частоте аварийных ситуаций можно судить о качестве работы управляющей домом компании. Вовремя проведенные сезонные и профилактические работы, сведут к минимуму все нештатные ситуации.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет понятие долевой собственности. Это подъезды, лестницы, подвалы, чердаки и другое. Доля каждого собственника зависит от площади квартиры.

Долевая собственность накладывает как обязательства по ее содержанию и ремонту. Но и дает право ею распоряжаться.

Вопрос о сдаче в аренду отдельных площадей общедомовой территории решается на собрании собственников жилья. Согласие должны дать 2/3 граждан.

Если вопрос решился положительно, то заключить договор об аренде от имени жильцов может управляющая компания.

Но это единственное, на что имеет она право в данном случае: ни заключать самостоятельно договор об аренде, ни получать прибыль от этого она не может.

Если УК все-таки разрешила разместиться в подвале какой-то фирме, или позволила повесить на стене дома рекламный баннер, то данные действия признаются недействительным. Ведь поддерживается исправность дома и делается ремонт именно за счет жильцов. Им и принимать решение.

Обход квартир

13 июля 2019 года принято Постановление Правительства РФ № 897 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями».

Теперь в обязанности УК вменяется передавать организациям-поставщикам коммунальных услуг данные о собственниках или жильцах – потребителей ресурсов:

  • фамилию, имя, отчество,
  • адрес, контактные телефоны,
  • реквизиты документов,
  • площадь жилого помещения и количество проживающих,
  • полные данные об индивидуальных приборах учета (наличие, тип, дата установки и опломбировки).

Каким образом сотрудники УК будут собирать данные сведения, в Постановлении не прописано. Это решается на местах – по телефону или ходить, совершать поквартирный обход.

Согласно Конституции России собственность неприкосновенна. И владелец сам решает, впускать представителей УК или не впускать. Отдельных санкций за это не предусматривается.

Но если представителям УК дважды не могут проверить исправность счетчика и правильность передаваемых показаний, то начислять плату за коммунальные услуги могут начать по нормативам. А это в разы больше, чем по счетчикам.

Поэтому экономически целесообразнее предоставить все требуемые данные. Только в целях личной безопасности, прежде, чем впускать кого-то в свою квартиру, стоит удостовериться в личности этого человека.

Ответственность УК, штраф за неисполнение своих обязанностей

С 2020 года ужесточается государственный контроль за выполнением управляющими компаниями лицензионных обязательств.

Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2020 года № 1090 зафиксировал список грубых нарушений договорных обязательств:

  • ненадлежащее содержание инженерных систем – газ, вода, лифт,
  • долг за коммунальные услуги перед поставщиками ресурсов за срок от 2 месяцев,
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества, повлекшее ущерб жизни или здоровью жильцов,
  • нарушение правил передачи или отказ от передачи технической документации.

Новые размеры штрафов определил Федеральный закон № 26 от 18.03.2019 г.

Согласно законодательству, при выявлении нарушений в деятельности обслуживающих организаций контрольно-надзорные органы выносят постановление устранить их за определенный период времени.

Если в течение года нарушения будут зафиксированы повторно, то ответственность возрастает – компания может быть отстранена от управления данным домом.

Штраф для должностных лиц за грубое нарушение лицензионных обязательств – 100-250 тысяч рублей, либо приостановление деятельности на срок до 3-х лет. Для организации штраф составляет 300-350 тысяч рублей.

Размер штрафов зафиксирован и в статье 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Существуют и другие виды штрафов:

  • за завышение тарифов УК заплатит 50 % от суммы такового,
  • нарушение правил содержания домового имущества – 50 тысяч рублей,
  • ненадлежащее обеспечение жильцов ресурсами – 10 тысяч рублей,
  • нарушение правил пожарной безопасности – до 200 тысяч рублей.

Куда обращаться если ЖКХ не выполняет свои обязанности

Все жалобы можно отнести к:

  • бездействию компании, которые могут навредить общему состоянию МКД – нерабочий лифт, забившийся мусоропровод, протекающая крыша,

  • ненадлежащие действия – то есть по вине УК произошла поломка оборудование, систему отопления к зиме плохо подготовили, общедомовые счетчики не сдали вовремя на проверку.

Если работа компании не устраивает большинство жильцов, они могут:

  1. Жаловаться в контрольные органы.
  2. Расторгнуть договор.

Решение о расторжении договора с УК принимается на общем собрании собственников. На нем же принимается решение о дальнейшей форме управлении домом: выбирается новая компания или создается ТСЖ.

Но перед тем расторгнуть договор, обычно пытаются привлечь к ответственности и заставить выполнить обязательства. Для этого обращаются в уполномоченные органы.

Претензия

Перед тем, как пытаться засудить управляющую компанию, сначала нужно подать претензию её руководству. Она может индивидуальной и коллективной.

Претензия пишется в свободной форме на имя руководителя компании, указываются название и реквизиты. Эти данные можно найти на сайте организации. Также в шапке документа нужно указать и свои данные: Ф. И. О., адрес, контактный телефон.

В самом тексте претензии указывается, какие именно обязательства компанией не выполняются, какие допущены нарушения.

Составляется документ в двух экземплярах. Один остается в компании, другой забирает составитель. Только нужно проконтролировать, что оба экземпляра официально зарегистрировали и поставили печати.

В течение 30 дней вам обязаны дать официальный ответ.

Дальше возможно 4 варианта развития событий:

  1. УК признает обоснованность претензий и устраняет их.
  2. Нарушения обещают исправить, но на самом деле бездействует.
  3. Отказываются от выполнения данных обязательств.
  4. Претензия игнорируется.

В первом случае конфликт можно считать исчерпанным. В остальных — можно обращаться в вышестоящие инстанции с заявлением.

Обращение в вышестоящие органы

Если претензии и жалобы, направляемые в саму управляющую компанию, не возымели действия, то надо бороться дальше.

При обращении в различные инстанции, нужно подготовить пакет документов, в который войдут: претензии в УК, фото и видеоматериалы, копии заявлений в другие организации.

Реквизиты и контактные данные всех организаций можно узнать на их официальных сайтах.

Подавать заявления можно следующим образом:

  • принести лично,
  • отправить по почте заказным письмом,
  • написать обращение в электронной форме.

Контрольно-надзорные органы

Таковыми органами в данном случае являются:

  • государственная жилищная инспекция — имеет самые широкие полномочия в сфере ЖКХ, обращаться к ней можно абсолютно в любом случае,
  • Роспотребнадзор – здесь можно пожаловаться на неудовлетворительное санитарное состояние дома, а также на некачественные услуги,
  • местная администрация – она уполномочена провести проверку деятельности, собрать общее собрание жильцов, совсем избавиться от недобросовестной управляющей компании.

Прокуратура

Если обращение в вышеперечисленные инстанции ни к чему не привели, то можно обратиться в прокуратуру. Ее основная цель – следить за соблюдением законности. Поэтому в заявлении нужно перечислится, какими законными обязанностями пренебрегает ЖЭК, а также какие ваши права были нарушены ее действиями/бездействием.

В прокуратуре можно обжаловать решения других органов власти.

Судебная инстанция

В суд есть смысл жаловаться, если вам нанесен значительный ущерб. Только надо позаботиться о доказательствах: копии заявлений в другие организации, копии претензий в ЖЭУ, фото и видео, чеки и квитанции. Тогда этот орган власти может вынести постановление о возмещении убытков.

Если УК игрорирует решение суда, обратитесь в службу судебных приставов!

Юрист для борьбы с управляющей компанией

Если речь идет о значительном ущербе, то облегчить борьбу с произволом УК, сберечь нервы и время поможет квалифицированный юрист:

  • он составит грамотный договор с УК,
  • рассмотрит имеющуюся документацию и поможет собрать доказательства,
  • объяснит простым языком, какие законы и нормативные акты относятся к вашему делу,
  • даст инструкцию по дальнейшим действиям,
  • составит заявление со ссылками на законы,
  • будет представлять ваши интересы в суде.

Законодательство в сфере ЖКХ постоянно совершенствуется. В 2019 году вышел целый ряд постановлений, цель которых – защитить интересы собственников, предусмотреть жесткие наказания для УК, заставить их исполнять лицензионные обязательства должным образом.

Теперь жильцы самостоятельно имеют право заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. В этом случае посредники в лице управляющих компаний устраняются. Правительство считает, что сами потребители будут оплачивать услуги ЖКХ своевременно, а тарифы не будут увеличиваться так сильно. Посмотрим, как все получится в реальности.

В любом случае, не ждите, остановите беспредел вашей УК как можно раньше, найдя на нее управу в соответствии с законом!

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

Управляющая компания не выполняет свои обязанности: куда обращаться

Что же делать жильцам МКД, когда управляющая компания не хочет выполнять свои обязанности? Для начала собственникам можно посоветовать обратиться с претензионным письмом непосредственно в адрес организации управления. В тексте данного письма следует указывать срок, который вы предоставляете для его рассмотрения, и, кроме того, сроки для ликвидации имеющейся проблемы.

При игнорировании вашей претензии со стороны управляющей компании, рекомендуется подавать последующие жалобы в такой иерархии: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, а после – в отдел по защите прав потребителей.

При выявлении соответствующими сотрудниками фактов неисполнения или же ненадлежащего исполнения УК своих обязательств по договору, в адрес последней могут быть применены штрафные санкции.

При условии, что такие меры не повлияли должным образом на руководство и сотрудников управляющей организации, то есть еще один рычаг управления на УК – подача искового заявления в судебные органы.

Если пострадали жители не только лишь одной квартиры, а и всего дома, то выбирается один представитель от всего дома, в адрес которого делегируются полномочия по подаче заявления от имени всех пострадавших жителей.

Если судебный орган будет поддерживать вашу сторону, в таком случае управляющей организации предстоит в порядке судебного принуждения устранять свои недостатки.

Перед подачей заявления в суд, следует подготовить максимально возможный пакет доказательственной документации, отображающий как переписку с самой УК по поводу невыполнения обязанностей, так и параллельные жалобы и ответы на них со стороны иных контролирующих данные вопросы организаций.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности: что делать

Подобные проблемы, связанные с неисполнением компаниями должного объема обязанностей, возникают практически повсеместно и в немалых масштабах.

Как же избрать верный вектор при разрешении данной ситуации корректным образом?

Вначале следует с большой долей внимания изучить положения заключенного с УК договором управления.

Перечитывая договор, стоит обратить пристальное внимание на перечень услуг, являющихся обязательными для выполнения именно вашей УК. Если работы, которые не выполняются, входят в предмет договора, то есть повод для дальнейших действий.

В такие моменты для жителей дома является важным проведение собрания для составления акта о некачественно оказываемых услугах с конкретным указанием на недостатки. Для большей уверенности стоит отдать данный акт на подпись каждому жильцу вашего дома.

Следом за составлением указанного выше акта, является необходимым составление и направление коллективного письма в адрес управляющей организации.

Жалоба в жилищную инспекцию на управляющую компанию.

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании, читайте тут.

Данное коллективное письмо должно быть подписано тем лицом, которое фигурировало при заключении договора оказания услуг с вашим многоквартирным домом. Помимо коллективного письма от всех жителей, претензионное письмо может также направить любой желающий житель дома в индивидуальном порядке.

Каких действий вправе требовать от УК жители дома?

Правоотношения жителей многоквартирного дома и УК в плане услуг жилищно-коммунальной направленности целиком регулируются нормами действующего законодательства, касающегося защиты прав потребителей.

Данный факт свидетельствует о том, что лица, проживающие в доме, могут на полных правах устранять ряд недостатков с параллельным предъявлением счетов по расходам в адрес УК.

При условии, что жители дома не могут самостоятельно преодолеть возникшие трудности, в соответствии со статьей 30 ФЗ «О защите прав потребителей» в тексте претензии от жителей дома разрешается установление срока для ликвидации допущенных УК недостатков.

В адрес какой инстанции стоит подавать свою жалобу на управляющую компанию?

Если управляющая организация проигнорирует весь объем обращений жителей дома, то у них еще имеются способы борьбы административного характера.

Первоначально собственники помещений в МКД могут направить жалобу в местное подразделение Роспотребнадзора.

К данной жалобе в качестве приложения следует добавить копии актов, которые составлялись жильцами, а также копии претензионных писем в адрес УК и ответов на данные письма.

Также должным воздействием на управляющие организации с недавних пор обладает государственная жилищная инспекция.

Обращение в адрес указанного органа является довольно значительным с учетом того, что в настоящее время вступили в действие правила по обязательному лицензированию компаний такого рода.

Потому в качестве последствия рассмотрения жалобы от жильцов в местном органе Государственной жилищной инспекции, может оказаться действенное влияние в разрезе получения или лишения лицензии управляющей организации.

Есть ли смысл в подаче искового заявления на управляющую организацию?

Как в персональном, так и в коллективном порядке жители конкретного МКД могут подать иск в отношении управляющей компании. В качестве предмета такого иска должны выступать расходы на устранение недостатков, а также неустойка и понесенные убытки.

Исходя из объемов и размеров требований искового заявления, рассмотрение такого гражданского дела может происходить как от лица районного, так и мирового судьи. Для желаемого исхода разбирательства жителям дома следует грамотно составить исковое заявление, в котором в полной мере изложить обстоятельства конфликтной ситуации и суть своих претензий к УК.

Помимо этого, следует в обязательном порядке указать тот факт, что от вас предварительно исходило заявление в адрес управляющей организации, которое осталось без какого-либо решения и ответа.

Когда в заявлении в суд идет речь о возмещении понесенных расходов, то в качестве приложения к данному иску следует предоставить ксерокопии различного рода платежных документов в виде чеков, товарных накладных, и тому подобных доказательственных документов.

Не стоит забывать, что иск в адрес УК не оплачивается посредством государственной пошлины. При выигрышном результате судебного дела в пользу жителей дома и взыскании искомых денежных сумм, УК будет обязана их выплатить с момента, когда судебное решение обретет свою законную силу.

Если же со стороны УК последует игнорирование даже судебного решения, жителям МКД не останется ничего иного, как ввести в дело судебных приставов. Практика показывает, что только после применения таких мер воздействия, руководство УК начинает исполнять судебное решение должным образом.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности: перерасчет

У жителей МКД есть законное право на обращение в адрес жилищной инспекции с жалобой по отношению к управляющей организации или РСО, при условии, что коммунальные услуги предоставляются с перебоями, превышающими определенные законодательством нормативы.

По нормам актуальной редакции ЖК РФ, виновные лица должны понести наказание в форме административного штрафа.

Водоснабжение

Горячая вода должна иметь температуру в районе 60-70 0 С. Отключение горячей и холодной воды может производиться на время, не превышающее в совокупности 8 часов за 1 месяц, а для непрерывного отключения максимальный временной промежуток должен составлять не более 4 часов.

Отключение воды в плановом порядке не должно длиться более 14 дней. Если же речь идет об аварийной ситуации, то вода не должна быть отключена на срок более одних суток.

Если нормативы превышены, то за каждые лишние 60 минут отключения воды, счет на данный ресурс должен быть сокращен на 0,15 %. При температуре горячей воды менее 60 0 С, счет должен сократиться на 0,1% за каждые 3 0 С меньше нормы. При мутной, ржавой или зловонной воде до момента ликвидации такого нарушения подобная услуга не подлежит оплате.

Услуга отопления квартиры

Во время отопительного сезона воздух в жилом помещении должен иметь температуру в пределах 18-20 0 С. В ночное время снижение температуры может достигать не более 3 0 С. Работа отопительных приборов в квартире не должна иметь перебои в совокупности за месяц в течение 24 часов, а также более 16 часов непрерывно, если на улице температура держится на уровне 12 0 С.

При температуре на улице в пределах 10-12 0 С, единовременное отключение теплоснабжения не должно быть дольше 8 часов, а также 4 часов при температуре на улице 8-10 0 С. Во время перебоев в отоплении счет понижается на 0,15% относительно каждого градуса и каждого часа.

Электропитание

Разрешенные перебои в снабжении электроэнергией составляют не более 2 часов, если имеется два резервных источника питания. При условии, что используется лишь один источник питания, в таком случае перерывы в подаче электричества разрешимы не более чем на 24 часа.

Каждые 60 минут времени сверх нормы оплата становится меньше на 0,15%, при условии, что прибор учета потребленной электроэнергии не установлен в квартире. При скачках напряжения в сети относительно каждого часа перепадов электричества оплата становится меньше на 0,1% от основного счета.

Газоснабжение

Разрешенные перерывы в снабжении газом должны составлять в совокупности не больше 4 часов за 1 месяц. Каждый час сверх данной нормы будет уменьшать счет на 0,15%. При уменьшении давления газа на 25% и выше, сумма оплаты снижается на 0,1% относительно каждого часа. При показателях давления ниже 75% от нормы, оплата пропускается за период всего дня.

Содержание дома

К числу данных услуг относятся те услуги, которые оказываются посредством управляющей организации. Если конкретнее, то к данным услугам относятся вывоз мусора, а также наведение чистоты в рамках подъездов.

При полноценном доказывании со стороны жителей дома того факта, что УК не оказывала данные услуги в надлежащей форме или же на протяжении определенного временного промежутка, то по результатам перерасчета оплата данных услуг будет исключена из счета.

Меры ответственности

Ранее указывалось, что ответственность за некачественные коммунальные услуги или же за отсутствие их предоставления вовсе должна лечь на управляющие организации с учетом отсутствия договоров прямого характера с ресурсоснабжающими организациями. Правила и алгоритм предоставления услуг устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации под № 354.

Чтобы получить перерасчет, следует должным образом произвести фиксацию указанного нарушения и обратиться в адрес поставщика или же исполнителя коммунальных услуг, а именно – в адрес УК или же РСО.

Вышеуказанные компании обязаны произвести фиксацию нарушения в рамках своего журнала, после чего на данном основании осуществить перерасчет.

Не лишним будет обращение в адрес управляющей организации или же ресурсоснабжающей компании посредством телефонной связи, по обычной или электронной почте. Алгоритм действий при таких способах аналогичен вышеуказанному.

Для УК устанавливается срок в 12 часов для реагирования на данное обращение. За данный промежуток времени со стороны организации должна провериться жалоба, а также должен быть составлен акт, второй дубликат которого должен быть направлен в адрес того собственника, который обратился в УК.

При условии, что управляющая организация в рамках вышеуказанного временного промежутка не совершит реагирование по вашей заявке, вы имеете полное законное право на обращение с жалобой в ближайший орган или подразделение Государственной жилищной инспекции.

Иной вариант – со стороны собственников помещений в многоквартирном доме составляется акт, свидетельствующий о нарушениях и фиксирующий факт неполноценного качества предоставленной коммунальной услуги.

У жильцов есть право на обращение с жалобой и в адрес судебного органа, при условии, что УК отвечает отказом касательно добровольного перерасчета или же возмещения убытков.

Помимо этого, посредством судебного разбирательства по данной ситуации реально истребовать возмещения за поврежденные имущественные ценности, которые были подвержены негативным изменениям по причине некачественных услуг. Как пример можно привести сгоревшую бытовую технику по причине перепадов в сетевом напряжении.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности: претензия

Пример для составления претензии в управляющую организацию по структуре подобен любому иному образцу претензии на исполнение обязательств по договору ненадлежащего качества, а также на нарушение сроков по выполнению работ (или предоставления услуг).

Правый верхний угол документа должен содержать данные адресата (должность руководящего лица, название УК, а также анкетные данные руководителя), а также адресанта (заявителя) – анкетные данные жильца в полном объеме, адрес проживания и регистрации, а также номер телефона.

Далее следует название документа «ПРЕТЕНЗИЯ», оно должно быть расположено в центральной части документа.

Далее следуют:

  • Описательная часть претензии,
  • Констатирующая часть – в ней перечисляется нарушенные нормы законодательства,
  • Формулировка требований заявителя,
  • Предложение альтернативы,
  • Упоминание об ответственности УК,
  • Перечисление прилагающихся документов и иных доказательств (фото- и видеоматериалы, показания свидетельской базы, а также Акт собрания собственников МКД),
  • Дата и подпись заявителя.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности по содержанию и ремонту

Основной обязанностью УК выступает полноценное обеспечение жильцов многоквартирного дома безопасными, чистыми и комфортными помещениями, а также предоставление возможности свободного пользования таковыми. Не исключением является и придомовая территория, которая входит в состав общедомового имущества.

Полный спектр обязанностей управляющей компании по жилищно-коммунальным услугам, а также по ремонту и содержанию дома должен быть отражен в договорных положениях, содержащихся в договоре по управлению МКД.

Данные обязанности должны быть четко и как можно прозрачнее прописаны грамотным недвусмысленным языком, для недопущения возможности разных трактовок и интерпретаций сторонами в своих корыстных целях или же в целях уклонения от ответственности.

Ремонтные работы условно разделяют на следующие:

  • Текущие работы. При них должны быть сохранены имеющиеся параметры здания, исключая деструктивные изменения таковых,
  • Работы в направлении улучшения характеристик здания дома.

Общее содержание дома заключается в следующем:

  • Контролирование поставок услуг в надлежащем качестве от снабжающих компаний, а также контроль касательно своевременности данных поставок,
  • Контроль над оплатой предоставленных коммунальных услуг,
  • Организаторская деятельность по ремонтным работам, привлечению исполнительской силы, заключению соответствующих договоров подряда и т. п.,
  • Соблюдение режима безопасности для жильцов МКД при эксплуатации последнего.

При ненадлежащем исполнении управляющей организацией своих обязательств, следует поступать следующим образом: подготовить письменное обращение в адрес компании, содержащее просьбу устранения неисправностей, а также исполнения обязательств УК согласно условиям договора по управлению МКД, заключенного с ней.

При отсутствии ответа на данное обращение, не лишним будет запись на личный прием к руководству данной организации, чтобы при личном присутствии пояснить суть своих претензий и выразить пожелания к устранению их недостатков. Рекомендуем взять с собой имеющиеся доказательства, чтобы ваши претензии не выглядели голословно.

Если же со стороны руководителя организации не последовало должной реакции, то следует обращаться в адрес жилищной инспекции посредством заявления, с отсылками на нормы закона, которые, по вашему мнению, были нарушены со стороны УК.

Крайней мерой будет обращение за помощью в разбирательстве в судебные органы, что, как правило, дает хороший толчок для УК в направлении разрешения конфликта и началу активных действий навстречу собственнику.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое,

б) осуществление мер противопожарной безопасности,

в) контроль общедомовых счетчиков,

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками, перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав,
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов").

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ),
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО "К." обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО "К." отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010),
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ, сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009),
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены "двойные" квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016),
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10),
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ "Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения" и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Pin
Send
Share
Send
Send