Помощь Юриста

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Pin
Send
Share
Send
Send


У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2020 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2020 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2020 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Реальные способы избавиться от ипотечного жилья

Можно продать квартиру купленную в ипотеку. Но прежде — снять обременение банка, погасив весь долг. Вот почему самый простой и приятный способ требует много денег, потому что это всем известное ДПК – досрочное погашение кредита (в данном случае – полное). Если у заёмщика есть сумма средств для этого, ему остаётся:

  • подать заявление о ДПК в положенный срок (Гражданский кодекс РФ, ст. 810 (скачать)),
  • выплатить всю сумму долга,
  • далее можно снимать обременение через МФЦ или в Росреестре,
  • реализовать её уже по стандартной процедуре – самостоятельно.

К сожалению, такой большой суммы у многих нет, а продать квартиру купленную в ипотеку, надо. Ну что же, есть и другие варианты.

Варианты с помощью покупателя

Возможно продать квартиру в ипотеке двумя способами – все зависит от имеющейся у покупателя суммы средств.

Хлопотный и несущий в себе больше рисков способ – передача ипотечного долга покупателю. Такой способ приходится использовать, если покупатель найден, но у него нет собственных денег в размере стоимости всей квартиры, он в состоянии оплатить только часть стоимости, уже выплаченную продавцом.

Ему тоже придётся брать кредитные средства. Покупатель подает заявление на ипотеку по приобретению данной квартиры, остаток задолженности заемщика перед банком он будет выплачивать по новой ипотеке, а сумму, уже оплаченную по ипотеке продавцом, покупатель выплатит ему сразу.

Такая схема без вывода из залога, работает, к сожалению не во всех банках.

Например, можно провести такую сделку, не снимая залога Сбербанка в ипотеку Сбербанка. По ссылке статья, в которой описан порядок действий и есть образец договора купли-продажи.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий

Третий способ. Покупатель оплачивает полную цену квартиры – и часть, оплаченную на текущий момент продавцом, и оставшуюся часть ипотечного займа. Такой вариант реален, если у покупателя имеется достаточная сумма средств.

Как продать квартиру взятую в ипотеку при таком способе:

  • подписывается отдельный договор (соглашение) на задаток,
  • продавец получает задаток, достаточный для закрытия всей задолженности,
  • продавец вносит его в банк и оформляется ДПК, счет закрывается,
  • в регистрирующем органе обременение с квартиры снимается,
  • подписывается основной договор по ее продаже,
  • после этого продавцу возмещается покупателем сумма, выплаченная на данный момент продавцом по кредиту,
  • регистрируются договора и право собственности на данное жилье у покупателя.

Образец договора задатка и расписки есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы все прошло без проблем, особенно для покупателя, надо правильно продать квартиру в ипотеке – прежде всего, грамотно составить договор (соглашение) о задатке (ГК РФ, ст.380 (скачать)) с помощью опытного юриста.

Четвертый способ – безопасный, но невыгодный, когда в сделку включается кредитор.

Как банк продает квартиру в ипотеке и в каких ситуациях? Банк через риэлтерское агентство может выставить жилье на продажу за долги. Или он может обратиться с иском о взыскании в судебные органы, и по решению суда судебные приставы будут реализовывать жилье. На торгах хорошей цены для заемщика в такой ситуации ждать не приходится. Банк заинтересован только в получении суммы всей задолженности (102-ФЗ, ст. 61 (скачать)), о прибыли заемщика он беспокоится не будет. Поэтому такой способ заемщику нежелательно допускать, надо пытаться найти с банком компромисс.

При реализации ипотечных квартир возникает много различных нюансов. Беспокоит ипотечных заемщиков множество вопросов. Например, такие: квартира в ипотеке и как продать при разводе ее, дадут ли вторую ипотеку, как можно использовать маткапитал и другие. Рассмотрим основные проблемы заемщиков.

Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм

Далеко не каждый покупатель захочет приобретать квартиру, заложенную банку. Поэтому продавцу приходится довольствоваться тем покупателем, которого он смог найти. В результате может случиться так, что покупатель сам имеет ипотеку, но готов приобрести еще жилье.

Вариант, когда эти ипотеки в одном банке, позволяет не снимать обременение в регистрирующих органах. Как это делается? Банк, конечно, потребует погасить полностью текущий кредит продавца и затем оформит залоговую квартиру на нового заёмщика. Поэтому всю сумму придется выплатить покупателю. В итоге ипотека продавца будет закрыта, а квартира будет по-прежнему в залоге, только у нового заемщика (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Теперь о некоторых нюансах

Покупатель с наличными средствами может использовать их для начального взноса своей ипотеки, а также для оплаты той суммы продавцу, которая им была уже по ипотеке оплачена.

Другой вариант. Покупатель может продать квартиру в ипотеке (текущей), скорей всего, по более низкой цене. Тогда средствами от этой продажи он может оплатить и часть продавца, и первоначальный взнос.

Но всё это возможно, только если банк согласится предоставить покупателю практически вторую ипотеку. Для этого он должен отвечать всем требованиям банка. Кроме стандартных требований и документов для ипотеки банк будет тщательно проверять возможности нового заемщика оплачивать две ипотеки. Что важно: какой возраст будет у него по окончанию второй ипотеки, наличие иждивенцев, не изменилось ли у него семейное положение, не увольнялся ли он с работы и другие нюансы.

Какие следующие шаги должны сделать клиенты

Рассмотрим детально данную ситуацию, как продать квартиру в ипотеке – в пошаговой инструкции всех действий двух клиентов одного банка:

  • вносится начальный взнос покупателем,
  • банк закрывает досрочно долг продавца, закрывает его ипотечный счёт,
  • на этом этапе уже возможно подписать договор на жилищный кредит с новым заемщикам (покупателем),
  • с ним же подписывает договор (купчую) продавец,
  • регистрация договоров проводится через МФЦ или в Росреестре.

Таким образом, обе сделки будут оформлены и зарегистрированы, а обременение снимут с продавца и одновременно зарегистрируют на покупателя.

Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка

Гораздо труднее найти выход, если покупатель нашелся, но своя ипотека у него в совершенно ином банке, и свободных денег нет. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку ему и как в этом случае?

Ведь он не может продать текущее жилье и сразу закрыть свой текущий кредит, не исключено, что он останется без крыши над головой, если банк не одобрит новую ипотеку.

Значит, приобретать её надо исключительно на средства ипотечного кредита.

Здесь и кроется главная проблема – вряд ли найдется банк, который согласится выдать жилищный кредит на квартиру с обременением другого банка.

Кажется, что данная проблема неразрешима.

Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты

Например, обратиться в какой-либо банк за обычным нецелевым займом. Если клиент соответствует всем банковским требованиям, надежен и платежеспособен, вероятно, найдутся кредиторы, готовые выдать такой заем. Конечно, под завышенные проценты, и придется подготовить множество документов. Дополнительный минус этого варианта – дадут его максимум до 7 лет. А при большой сумме кредита это большая ежемесячная выплата.

Второй способ продать квартиру в ипотеке покупателю предлагают риэлтерские компании. У них может быть услуга под названием Снятие обременения. Такая фирма может организовать юридическое сопровождение сделки, а главное – выдать заем продавцу из своих собственных инвестфондов на небольшой период времени.

Такой заем поможет закрыть весь ипотечный долг, закроется кредитный счет, снимется обременение, квартира станет свободной. Тогда её можно продать кому угодно, в том числе и покупателю без денег, которому потребуется для этого ипотека, шансы на получение ее будут высокими, так как жилье стало чистым, без обременений. Естественно, такая услуга платная, но, скорее всего, это лучше, чем поиск другого покупателя.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)). Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников. Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних. После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен. Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.

После разрешения опеки и одобрения банком можно искать покупателя. Самостоятельно или с его помощью кредит выплачивается, снимается обременение, и новые жильцы приобретут права собственности.

Не стоит забывать, что семья должна зарегистрировать права детей в новой жилплощади и предоставить соответствующие документы об этом органам опеки.

Если банк арестовал квартиру

Безусловно, арест квартиры банком является очень неприятным событием. Давайте разберемся с причинами ареста квартиры (102-ФЗ, ст. 50 (скачать)). Это может быть сокрытие важных данных по квартире, приведение жилья в негодность, внесение квартиры в качестве залога в иные сделки.

Самая распространенная причина – нарушение сроков ежемесячных выплат по ипотеке. Многие банки в случае трех просрочек по платежам за год могут обратиться в суд с требованием наложить арест (если сумма задолженности составляет более 5 процентов от цены квартиры). Такое намерение банка может быть спровоцировано также нежеланием заемщика решить проблемы просрочек. Всем известно, что с договором ипотеки надеяться на чудо не приходится, поэтому следует попытаться решить проблему с банком мирно.

Какие шаги можно предпринять:

  • попросить банк о реструктуризации долга,
  • подать заявку в банк о кредитных каникулах(право закреплено в 353-ФЗ О потребительском кредите (займе), ст. 6.1-1 (скачать)),
  • пересмотреть график платежей, например, сделать их ежеквартальными,
  • рефинансирование ипотеки в другом банке (если в своём ипотечном договоре нет запрета на подобные сделки).

Но если все же квартира попала под арест – отчаиваться не стоит.

По возможности надо удовлетворить все финансовые требования банка. Это обозначает погашение всех долгов, штрафов и пеней в полном объеме (порядок распределения средств платежа указан в ФЗ-353, ст. 5, п. 20 (скачать)). Только после этого можно продать квартиру взятую в ипотеку. При погашении задолженностей арест с квартиры снимется, и ее можно продавать собственными силами или с помощью банка.

Если же возможности все оплатить нет, по решению судьи приставы будут продавать квартиру на торгах (102-ФЗ, ст. 56 (скачать)). Два раза можно ее выставлять, снижая цену на вторых торгах. Если реализовать на торгах квартиру не удастся, она перейдет в собственность банка. Далее он будет продолжать попытки ее реализации.

Если квартира-новостройка еще не сдана

Очень часто люди хотят знать, можно ли продать квартиру в ипотеке в строящемся доме. Да, такая сделка допустима (ФЗ-102, ст. 76 (скачать)). И это оправданное желание – ведь по мере того, как дом достраивается, растет и цена квартир. Иногда такая разница в ценах может перекрыть все ипотечные издержки. Хотя в последнее время рынок просел, цены на жилье заметно упали, и выгоду не всегда можно получить.

Давайте разберемся в особенностях жилищных займов, когда объектом является жилье в доме, не полностью достроенном. Как же продать строящуюся квартиру в ипотеке в не сданном доме?

В данном случае право на квартиру гарантируется не правом на собственность, а правом требования дольщика, по договору долевого участия ДДУ с застройщиком (214-ФЗ, ст. 4 от 30.12.2004 (скачать)). Следовательно, и схема продажи такого объекта проходит иначе.

Чтобы продать квартиру в ипотеке по переуступке, нужно пройти через все обязательные процедуры (214-ФЗ, ст. 11 (скачать)).

  1. На первом этапе такой процедуры покупатель и продавец составляют у нотариуса предварительный договор по переуступке права требования ППТ на квартиру.
  2. Вторым шагом является уплата банку всех долгов по ипотечному кредитованию, прекращение договора об ипотечном кредитовании и, как следствие, снятие обременений по объекту недвижимости.
  3. Далее продавец должен уведомить застройщика дома о переходе прав. Только после этого возможен взаиморасчет по покупке.

Следует отметить, что все договоренности, указанные в первоначальном договоре о долевом строительстве, будут также распространяться и на нового хозяина недвижимости. Следовательно, он должен внимательно ознакомиться с этим документом.

Если собственник – банк

Один из вариантов продажи ипотечной квартиры — её реализация банком залогодержателем. Заемщик-продавец сам может обратиться к банку для продажи, или банк своим решением начинает эту процедуру при злостном нарушении обязательств ипотечным должником.

Возможно ли продать квартиру в ипотеке самому банку? Только через посредников – риелторов или приставов. Продажа от банков залоговых квартир очень распространенное явление. Обычно на сайтах банков или на так называемых витринах залогового имущества всегда можно найти залоговые квартиры для продажи.

Для покупателя в этом есть несколько плюсов:

  • квартира проверена юристами банка,
  • сделка происходит под контролем специалистов банка,
  • более того, банк может выдать бонус такому покупателю в виде скидки или предложить кредит на выгодных условиях.

Как можно продать квартиру находящуюся в ипотеке от банка – рассмотрим подробнее:

  • покупателю необходимо арендовать банковскую ячейку для погашения остатка долга по ипотеке для банка, а вторую ячейку – для средств, которые надо отдать продавцу-заемщику,
  • внести в обе ячейки денежные средства,
  • банк закроет ипотечный счёт и оформит справку о полном погашении ипотечного займа,
  • заключается договор купли-продажи,
  • через МФЦ или в Росреестре регистрируют снятие обременения с квартиры, право собственности на данную квартиру на покупателя.

Только после этого продавец получит доступ к банковской ячейке, где хранятся для него денежные средства (выплаченная им часть ипотеки).

Как продать долю квартиры в ипотеке, если она принадлежит несовершеннолетнему

Очень часто дети находятся в долях со всеми собственниками квартиры. Например, при дарении или наследстве. Ипотеку некоторые банки иногда одобряют с выделенной долей ребенка. Несовершеннолетний имеет такие же права на собственность, как и другие обладатели долей, но есть и особенности. Каким же образом можно продать квартиру в ипотеке и с долей несовершеннолетнего?

Закон обязывает при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего обязательно предоставлять данные о жилплощади, куда этот ребенок или подросток выезжает. Значит, продавцу надо заранее побеспокоиться и найти следующую квартиру для покупки, желательно большей площади и с лучшими условиями. В опеку предоставляется предварительный договор купли-продажи второй квартиры, только после этого они дадут свое согласие на сделку по продаже (ГК РФ, ст. 292 (скачать)).

Далее следует решить все финансовые вопросы с банком, рассчитаться с долгами по ипотеке и снять обременение. После этого (но не позже полугода после погашения кредита) в квартире должны быть выделены доли всех владельцев, в том числе и ребенка. Если ребенок уже был собственником части квартиры, это не требуется.

Когда на руках будут все свидетельства на собственность – можно продать долю квартиры в ипотеке в рамках обычного договора купли-продажи.

Можно ли сделки по продаже квартиры и покупке новой проводить одновременно

Иногда у заёмщика возникает потребность продать квартиру которая находится в ипотеке и купить другую, например, большей жилплощади. Но как быть, если заемщик со своей семьёй живёт в этой ипотечной квартире и другой недвижимости у них нет? Резонный вопрос заемщика – могу ли я продать квартиру в ипотеке, если жить будет негде, пока не куплена следующая квартира. В такой ситуации выходом может стать так называемая альтернативная сделка (называют её по-разному, и обмен с доплатой, и альтернативная ипотека).

Вообще альтернативные сделки довольно часто встречаются, что же это за процесс? Продавец хочет продать ипотечную квартиру, ищет покупателя, но ему надо еще купить другую квартиру, ее надо подобрать на рынке жилья. Значит, есть еще продавец этой квартиры. Таким образом, в альтернативной сделке (самой простой) участвуют часто четыре человека – два продавца и два покупателя.

А если эти покупатели и продавцы тоже ищут варианты купли или продажи недвижимости, то могут появиться ещё участники цепочки, она удлиняется и усложняется. Продавцы и покупатели по всей цепочке готовят необходимые документы, проводят при необходимости оценку жилья, готовятся к сделке. Вся подготовка и купля-продажа должны происходить в пределах срока, на который одобрена ипотечная заявка, то есть на 3-4 месяца. Если не успеть, заявку можно подать заново, но документы придётся обновлять. Можно ли продлить срок одобрения ипотеки — описано в другой статье.

Важно. Ипотечному заемщику надо быть готовым к такой ситуации, когда банк кредитор проверяет не только документы по своей ипотеке, но ичистоту объектов по всей цепочке. Обнаружив какие-то проблемы в цепочке, банк может отказать в ипотеке. Могут ли отказать в ипотеке после одобрения — в этой статье описаны причины, почему есть вероятность получения отказа.

Итак, на вопрос заемщика – могу ли продать квартиру купленную в ипотеку – ответ утвердительный, предлагаем ознакомиться с пошаговой схемой альтернативной сделки продажи и покупки ипотечных квартир. Для наглядности присвоим участникам фамилии.

    1. Продавец однокомнатной ипотечной квартиры Иванов подает заявку на ипотеку для приобретения двухкомнатной квартиры.
    2. В это же время он ищет покупателя на свою 1-комнатную квартиру.
    3. Если банк одобряет ипотеку, а также нашелся покупатель Сидоров, то уже можно продавать квартиру покупателю Сидорову.
    4. Иванов и Сидоров заключают предварительный договор о задатке.
    5. Покупатель Сидоров вносит сумму задатка за квартиру продавца Иванова.
    6. Иванов этими деньгами гасит долг в банке и снимает обременение.
    7. В это же время необходимо подыскать новую квартиру под ипотеку продавцу Иванову.
    8. Если найдена подходящая новая квартира, продавец Иванов также по договору вносит задаток за неё. Желательно такой же, как и сумма, полученная от покупателя Сидорова.
    9. Документы от продавца, на покупаемую Ивановым квартиру, сдают в банк на одобрение.
    10. Составляются необходимые договора купли-продажи и оформляется кредитный договор.
    11. В назначенный день все участники приходят на сделку в банк, участники подписывают договора. Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы описаны подробно в другой статье.
    12. Регистрация договоров, права собственности на квартиры происходит в Регпалате или через МФЦ.
    13. Следующий этап – расчёты участников цепочки. Для этого используются особые ячейки банка (депозитарные). В отдельные ячейки положат необходимые суммы покупатель Сидоров и продавец Иванов (доплату), а забирать деньги из обеих ячеек будет последний по цепочке участник сделки.

Расчеты могут строиться и по-другому — аккредитив, перечисление на счет продавца, наличными в кассе. Это зависит от банка, предоставляющего ипотеку. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу — подробно описано в другой статье.

Конечно, можно продать квартиру в ипотеке и приобрести следующую, но сделки эти очень сложные, много участников, у каждого из них много документов. Всё надо спланировать и проверить, поэтому сопровождать такую сделку должен опытный юрист (риэлтор).

Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена

Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.

Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.

Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.

Чтобы повысить вероятность одобрения второй ипотеки, можно предпринять следующие действия:

  • иметь поручителей или созаемщиков – в таком случае будет показан высокий суммарный доход,
  • оформить страховки недвижимости и жизни,
  • использовать материнский капитал,
  • просить вторую ипотеку в том же банке, где была оформлена первая.

В любом случае, решение на вторую ипотеку выдает только банк, следовательно, именно с ним надо разбирать все основные моменты получения вторичной ипотеки.

Обычно банк выносит одобрение с отлагательным условием. Кредитный договор не подпишут и не выдадут кредит, пока долг по первой ипотеке не будет полностью погашен.

Купил квартиру в ипотеку и хочу продать: чем рискует покупатель

В процессе купли-продажи квартир, особенно ипотечных, всегда есть риски для покупателя, так как он первый вносит свои денежные средства как аванс или задаток.

Укажем основные причины, которые могут привести к потере денег покупателя жилья.

Покупатель вносит задаток (аванс), часто он равен начальному взносу, в ипотеке это 20 и более процентов. А сделка срывается. Почему так может произойти?

Например, квартира обманным путем, оказывается, находится в двойном залоге, или подан судебный иск к продавцу, может наступить и смерть продавца. Много бывает разных ситуаций, возникающих по ошибке, из-за махинаций, и все они приводят к тому, что обременение не будет снято регистрирующим органом, сделки не будет.

Совет. Как избежать потери денег? Перед внесением аванса необходимо составлять предварительный договор купли-продажи с обязательством продавца заключить позже (в указанный момент) основной договор купли-продажи или возвратить покупателю внесенные средства.

Есть еще один неприятный момент. Часто спрашивают – через сколько можно продать квартиру в ипотеке. Вообще-то, её можно продать в любой момент после погашения займа, но есть один нюанс. Если квартира была в вашей собственности менее 5 лет, придётся платить налог (НК РФ, ст. 217 (скачать)). Такой стаж обладания собственностью установлен с 1 января 2016 года.

Если квартира в новостройке, покупателю следует внимательно изучить документы застройщика, состояние объекта, узнать у дольщиков, не является ли объект долгостроем (не заморожена ли стройка).

Внимание. Повод задуматься и тщательно все проверить – большое количество квартир из этого дома, выставленных на продажу по договору переуступки.

Вместо итогов один очевидный совет. В сфере сделок с недвижимостью вообще все непросто, тем более продать квартиру в ипотеке и купить другую. Найдите независимого юриста или риелтора для сопровождения, или хотя бы для консультаций. Например, можно обратиться в крупное агентство недвижимости, имеющее в городе хорошую репутацию, с большим опытом. И заключить договор на юридическое сопровождение всех этапов, у них обычно сильные юристы.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости,

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры,

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно,

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности, если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Pin
Send
Share
Send
Send