Помощь Юриста

Жилищный Консультант

Pin
Send
Share
Send
Send


Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке? Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2020 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так чтоприобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2020 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

  1. МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
  2. МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

  1. Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
  2. Встреча с собственником и первичный осмотр.
  3. Проверка объекта и продавца.
  4. Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  5. Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  6. Регистрация права собственности в Росреестре.
  7. Окончательные расчеты и передача объекта.

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки. Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.

На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру. Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются. Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Впоследствии Продавец должен будет предоставить справку из БТИ, которая подтвердит допустимость такой перепланировки. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может обернуться для Покупателя проблемами, т.к. его обяжут возвратить жилье к первоначальному виду и уплатить штраф.

Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры. Покупателю нужно проверить:

  • насколько ровными являются полы, стены и потолки,
  • нет ли на них плесени, трещин, сколов,
  • хорошо ли открываются и закрываются двери, окна,
  • есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают,
  • как хорошо работают сантехнические приборы.

В ходе осмотра Продавцу нужно задать уточняющие вопросы по поводу объекта отчуждения, а именно:

Кто числится действующим собственником квартиры по документам?

Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов). В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.

Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру?

Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад. Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.

Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?

Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи. Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.

Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?

Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.

Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура. Покупатель рискует лишиться жилья.

Если осмотр квартиры устраивает Покупателя, стороны переходят к обсуждению основных условий сделки. Участники договариваются об окончательной стоимости объекта недвижимости. Обычно Продавцы выставляют цены на 20-30% больше тех сумм, которые они действительно хотят и рассчитывают получить. Так что Покупатели вполне могут торговаться. Торги особенно уместны, если имеются следующие факторы (напрямую влияющие на понижение цены):

  1. Угловое расположение квартиры.
  2. Отсутствие балкона или лоджии.
  3. Необходимость ремонта или замены какой-либо составляющей.
  4. Неблагоустроенный район (отсутствие вокруг школ, детских садов, больниц, удаленность от транспортных развязок, окраинное расположение и пр.).
  5. Квартира уже находится под обременением в виде ипотеки (т.е. когда-то Продавец приобрел эту недвижимость в кредит, а сейчас – продает ее с согласования и разрешения банка).
  6. В квартире числятся собственниками или жильцами Опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане). Наличие таких лиц всегда обязывает Продавца обращаться в Органы опеки и попечительства, а, значит, выливается для Покупателя в длительное ожидание. Такие квартиры не особенно востребованы на рынке недвижимости, так что Покупатель может запросить у Продавца скидку.

При обсуждении цены важно придерживаться принципов разумности и объективности. Если стоимость квартиры окажется слишком занижена, налоговые службы рассмотрят это как налоговое преступление. При определении стоимости нужно учитывать:

  1. Справку из БТИ о текущей стоимости квартиры.
  2. Цены и тренды, которые существуют на рынке недвижимости для квартир с аналогичными параметрами. По желанию стороны могут обратиться к помощи независимого оценщика.

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.). Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.

Документы для покупки у собственника

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

  • паспорт Продавца,
  • выписка из ЕГРН,
  • правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.),
  • технический паспорт из БТИ,
  • при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности,
  • архивная выписка из домовой книги,
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
  • если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера,
  • если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки,
  • если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ),
  • если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Документы для ипотечного кредитования

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

  • стандартный пакет документов от Продавца (см. выше),
  • справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев,
  • копию своей трудовой книжки,
  • подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются),
  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры,
  • копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Поиск квартиры

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

  • Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
  • Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Первичный осмотр

После подбора подходящего объекта можно договариваться с собственником об осмотре. В процессе последнего нужно обращать внимание на:

  • ровность/скрытые дефекты стен, пола, потолков,
  • наличие, работоспособность и общее состояние коммуникаций (водопровода, канализации, электричества и газа) и приборов учета по ним,
  • состояние электропроводки,
  • работоспособность входной двери и окон (в том числе целостность последних),
  • работу системы отопления (если жилье осматривается в отопительный сезон), плиты на кухне, сантехники,
  • отсутствие плесени, запаха сырости (особенно при расположении на 1-м этаже) и потеков на стенах (актуально для последних этажей),
  • наличие перепланировки (по реальному состоянию). Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Проверка продавца и объекта

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Прояснить историю объекта и свести к минимуму возможные риски помогут вопросы, которые касаются:

    Даты и способа приобретения квартиры. Чем больше срок владения, тем лучше для покупателя (минимум 3-5 лет). Если право собственности получено совсем недавно, велик риск появления претензий со стороны третьих лиц, права которых могли быть нарушены при передаче объекта продавцу.

Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

  • стоимости жилого помещения,
  • сроков заключения договора купли-продажи,
  • внесения предоплаты (аванса или задатка),
  • сроков и порядка расчетов, передачи ключей,
  • даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект. За счет этого покупатель может поторговаться. Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.

Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.

В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.


Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

  1. В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
  2. Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности. Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е. фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  • место и дата заключения соглашения,
  • персональные реквизиты сторон сделки,
  • адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры,
  • стоимость недвижимости (цифрами и прописью),
  • права и обязанности сторон,
  • порядок проведения расчетов,
  • порядок разрешения споров,
  • порядок несения расходов,
  • порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю,
  • ответственность сторон в случае срыва сделки,
  • дата вступления настоящего договора в законную силу,
  • подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата. Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ. Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными.

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности. В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Но покупатель становится полноправным собственником жилплощади только после регистрационных действий по смене собственника.

Чтобы правильно оформить ДКП, в него нужно включить следующие пункты:

  • Название документа, дата и место заключения.
  • Личные сведения сторон (по паспорту).
  • Подробное описание предмета договора (полный адрес, технические характеристики).
  • Цена квартиры (в цифровом и буквенном формате).
  • Порядок расчетов и передачи недвижимости.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок его расторжения.
  • Личные подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Нотариальное заверение документа будет обязательным условием, если:

  1. Продавцом выступает недееспособное лицо (по возрасту до достижения совершеннолетия или по состоянию здоровья).
  2. Продается одна из долей в квартире. Если по итогу происходит одновременное отчуждение всех долей, ДКП можно оформить в простой письменной форме.

В любой сделке заверить ДКП у нотариуса можно по желанию сторон. Дополнительным преимуществом будет бесплатная подача документов на регистрацию и ее проведение в более короткие сроки.

Образец договора купли-продажи квартиры

В качестве образца обычного (стандартного)договора купли-продажиквартиры может использоваться нижеприведенный документ.


А вот в качестве образца договора купли-продажи квартиры в ипотеку рекомендуется использовать следующее соглашение.



Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Регистрация права собственности

После подписания ДКП сторонам сделки необходимо одновременно обратиться к государственному регистратору (в Росреестр) для регистрации перехода права собственности к покупателю и внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Сегодня основная функция по регистрации возложена на отделения МФЦ. Они выполняют роль посредников, принимая и передавая документы в Росреестр. Процедуру также можно провести прямым обращением к регистратору (лично или по почте), в электронном формате (при наличии аккаунта на портале Госуслуги и усиленной электронной подписи) или через нотариуса (если он заверял ДКП).

Для регистрационных действий необходимо предоставить пакет документов, получение которых будет подтверждено распиской:

  • 3 экземпляра подписанных ДКП,
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности,
  • Паспорта сторон.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Пакет бумаг от продавца: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и технические документы, разрешение супруга на продажу (по обстоятельствам).

Срок регистрации будет зависеть от способа обращения к регистратору:

Завершающий этап: регистрация договора в Росреестре, взаиморасчеты, налоговый вычет

В конце Покупателю потребуется обратиться в Росреестр с основным договором купли-продажи и остальными документами, которыми сопровождалась сделка. Здесь заявитель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней. Если договор заверял нотариус, то на регистрацию и вовсе уходит 3 дня.

Обычно взаиморасчеты осуществляются на самом последнем этапе (однако отталкиваться нужно все же от положений ранее заключенного договора). Расчет может быть наличным или безналичным. Если стороны договаривались об уплате «налички», следует:

  • составить Расписку о передаче и получении денег (как в случае с авансом/задатком),
  • Покупателю – взять на встречу с Продавцом своего свидетеля.

При безналичном расчете не рекомендуется просто переводить деньги 2-ой стороне. Лучше воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом. Это позволит Покупателю заранее положить деньги в специальное хранилище и «заморозить» их. Продавец получит доступ к средствам сразу после того, как выполнит все договоренности и передаст ключи новому собственнику.

Имущественный налоговый вычет удастся получить в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру напрямую у собственника.
  2. Покупатель купил квартиру в ипотеку (здесь полагается даже 2 вычета – это компенсация расходов на покупку квартиры и компенсация по ипотечным процентам).

И, наоборот, имущественный налоговый вычет не полагается в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру у своего близкого родственника (родителя, супруга, ребенка, брата или сестры).
  2. Покупатель купил квартиру у своего работодателя.
  3. Покупатель использовал для покупки квартиры государственные субсидии (например, материнский капитал).

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Советы, нюансы, особенности: что нужно знать Покупателю

Существуют и другие положения, о которых Покупателю всегда следует знать и помнить. Речь идет про следующие пункты:

  1. Квартира обязательно должна быть приватизирована в прошлом.
  2. Квартира не должна находиться в аварийном или ветхом доме. Получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении можно в администрации по месторасположению приобретаемой недвижимости.
  3. Покупать вторичное жилье выгоднее всего весной и осенью. Зимой рынок находится в упадке из-за праздников, а летом – из-за отпусков.
  4. При проверке юридической чистоты квартиры Покупателю следует надеяться только на себя, ведь основные риски несет именно он (а не банк, страховая компания, регистрирующий орган и пр.).
  5. Посещать квартиру для осмотра рекомендуется в светлое время суток. При осмотре жилья и/или при изучении документов нельзя торопиться. Все вопросы нужно задавать прямо, без стеснения.
  6. Рекомендуется поговорить о выбранной квартире не только с самим Продавцом, но и с его соседями по подъезду или двору. В ходе подобной неформальной беседы Покупателю могут открыться важные подробности о жилье, районе, особенностях оплаты коммунальных услуг и пр.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат,
  • напишите вопрос в форме ниже,
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Pin
Send
Share
Send
Send