Помощь Юриста

Получение разрешения органов опеки на продажу квартиры: сроки процедуры, причины для отказа

Pin
Send
Share
Send
Send


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги - разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего - может выглядеть так:
- заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих),
- паспорта родителей (законных представителей),
- свидетельство о рождении ребенка,
- согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее,
- согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса),
- копия паспортов всех собственников жилого помещения,
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП),
- акт передачи квартиры - в случае приватизации,
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости,
- поэтажный план и экспликация на квартиру,
- отчет о рыночной стоимости имущества,
- единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета,
- аналогичные документы на приобретаемую недвижимость,
- банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Для чего нужно разрешение?

Согласно ст. 28 ГК РФ за ребенка сделки по продаже имущества совершают его законные представители:

Если возраст ребенка от 14 до 18 лет, то также его законным представителем в соответствии со ст. 26 ГК РФ может быть попечитель.

Статьей 37 ГК РФ установлено, что имущество ребенка отчуждается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ООП). Этот документ оформляется как приказ или распоряжение. Он подтверждает, что опекой рассмотрены и одобрены планируемые сделки продажи имеющегося жилья и покупки нового, имущественные права ребенка не ущемляются, условия проживания не ухудшаются. Разрешение действительно на одну процедуру, содержит адреса, характеристики недвижимости, условия совершения сделки.

Варианты нового жилья

Задача органов опеки при продаже квартиры — следить за тем, чтобы новое жилье несовершеннолетнего ребенка было по площади и комфорту не хуже имеющегося. Свою функцию учреждение выполняет, анализируя каждую ситуацию по продаже квартиры.

Распространенные варианты приобретаемого жилья:

  1. Квартира на вторичном рынке или от застройщика. Доля по метражу должна быть не меньше, чем ее размер в продаваемой квартире. Общая площадь помещения не имеет значения. Если квартира покупается без ипотеки, то получить разрешение не сложно. Можно приобрести квартиру с материнским капиталом, но только тогда, когда возраст ребенка, чье рождение дало право на этот капитал, будет не менее 3 лет.
  2. Квартира с ипотекой. Получить разрешение сложнее, так как согласно ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира с долей ребенка будет находиться в залоге у банка. Это ухудшает права несовершеннолетнего. Разрешение более вероятно, если ребенку выделяется доля большего метража, общая площадь и количество комнат увеличиваются, вся сумма с продажи идет на первоначальный взнос.
  3. Жилое помещение в строящемся доме. Невозможность сразу выделить ребенку долю, риск недостроя — отрицательные факторы по договорам паенакопления, предварительным договорам купли-продажи. Больше вероятности одобрения у сделок с договорами долевого участия, уступки прав требования. Согласно ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договоры, содержащие доли собственников, проходят государственную регистрацию. Доля ребенка не должна быть меньше, чем в продаваемой квартире.
  4. Частный дом. При этом варианте учитываются год его постройки, текущее состояние, бытовые удобства. Метраж доли ребенка должен быть как минимум такой же, как и в продаваемой квартире.
  5. Комната в коммунальной квартире. Получить разрешение сложно, даже если взамен доли ребенок получает целую комнату. Места общего пользования ухудшают условия проживания.
  6. Жилье в другом населенном пункте. Учитывается не метраж доли ребенка, а кадастровые стоимости продаваемой и покупаемой квартир. Доля ребенку выделяется как минимум за ту же стоимость, сколько стоит в продаваемой.
  7. Строительство своего дома за счет продаваемого жилья. При этом варианте неясны сроки выделения долей. Единственный способ получить согласие — деньги за долю ребенка положить на его банковский счет и подарить ему любую недвижимость.
  8. Выделение доли в другой квартире через дарение. Этот способ не приветствуется опекой. Согласно ст. 1142 ГК РФ ребенок является наследником первой очереди по закону, по ст. 1149 ГК РФ имеет право на обязательную долю наследства при наличии завещания. Поэтому в любом случае имущество родителей когда-нибудь будет его. Обойти затруднение можно, подарив большую по квадратным метрам долю и положив деньги с продажи на его счет.

Процедура получения разрешения

Закон четко не прописывает, что такое ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего. Поэтому при одинаковых условиях продажи один орган опеки дает разрешение, а другой — нет.

Прежде чем обращаться за разрешением, рекомендуется ознакомиться с административным регламентом по его выдаче в органе опеки по адресу, где прописан ребенок. Получить подробную консультацию может любой член семьи или риэлтер, сопровождающий сделку купли-продажи.

За получением согласия с соответствующим заявлением обращаются оба родителя, усыновители, опекуны или попечители. Не требуется присутствие того из родителей, который лишен родительских прав, признан недееспособным, без вести пропавшим, умершим или находится в розыске. При невозможности одного из родителей лично подать заявление, представляется его согласие на сделку, заверенное нотариально.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то его присутствие обязательно. В соответствии со ст. 26 ГК РФ он составляет отдельное заявление о намерении совершить сделку, влекущую отказ от принадлежавших ему имущественных прав, которое подтверждают законные представители.

Дата и подпись на заявлении ставятся в присутствии специалиста органа опеки. Он же проверяет правильность заполнения заявления, наличие необходимых документов.

В указанный день один из заявителей забирает разрешение. За его выдачу госпошлина не предусмотрена. Государственная услуга предоставляется бесплатно.

1. Содержание заявления

Каждое учреждение опеки использует свою форму заявления, утвержденную региональным административным регламентом. Но общее содержание едино для всех.

В нем указываются:

  • сведения о родителях или иных законных представителях,
  • вид имущества, его характеристики, стоимость,
  • информация о несовершеннолетнем ребенке,
  • данные о возникновении права собственности,
  • обязательство о выделении несовершеннолетнему аналогичной доли в новом жилом помещении и представлении в ООП копий договоров купли-продажи.

2. Прилагаемые документы

Состав бумаг, прилагаемых к заявлению, может меняться в зависимости от требований конкретной опеки и жизненной ситуации заявителей.

Основной пакет содержит следующие документы:

  1. Паспорта обоих родителей или представителей. Если фамилии родителей и ребенка не совпадают, то нужны доказательства родственных отношений: свидетельство о браке, разводе, справка о перемене имени по форме 32, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.10.1998 № 1274.
  2. Документ об установлении опекунства, попечительства — при необходимости.
  3. Свидетельство о браке родителей или о его расторжении.
  4. При отсутствии одного из родителей: справка о рождении по форме 25, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.10.1998 № 1274, свидетельство о смерти, решение суда, справка из ОВД.
  5. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
  6. Выписка из Росреестра о праве собственности на жилье. Если в реестре нет таких сведений, то нужны правоустанавливающие документы.
  7. Справка о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Если ребенок-собственник зарегистрирован не в этой квартире, то необходима аналогичная справка с его места прописки.
  8. Кадастровый и технический паспорта недвижимости.
  9. Справка о рыночной стоимости жилья.
  10. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  11. Предварительные документы на новое жилое помещение: договор купли-продажи, долевого участия, дарения, ипотеки.

Сроки процедуры

Процедура получения согласия проводится в регламентированные сроки. Статья 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает выдачу разрешения или отказа в 15-дневный срок со дня подачи заявления. Распорядительный акт о принятом решении на следующий день после подписания по желанию заявителя направляется почтой или вручается ему лично.

Если в документе обнаружены ошибки, опечатки, то у органа опеки имеется на их исправление 2 дня после получения соответствующего заявления.

Срок действия разрешения может быть указан в самом документе. Если в течение этого срока сделки с недвижимостью не состоятся, то заявителю придется обращаться в ООП за новым согласием. Если срок не указан, то распорядительный акт действителен до момента, когда ребенок станет собственником указанного в нем жилья.

Причины для отказа

При принятии отрицательного решения ООП информирует заявителя о мотивах отказа.

Новая недвижимость признается неподходящей несовершеннолетнему ребенку по причинам:

  • ухудшение бытовых условий,
  • уменьшение по размеру или количеству комнат новой недвижимости,
  • уменьшение выделяемой доли,
  • возможность последующего оспаривания сделки, в результате которого ребенок лишится прав на жилье,
  • заключение сделки между близкими родственниками,
  • наличие письменного отказа одного из собственников от продажи.

Согласно ст. 163 ГК РФ, независимо от того, какая у сделки цена, у нотариуса необходимо ее удостоверить. В этом случае проверяются законность сделки, права сторон на ее совершение. Регистрация в Росреестре происходит после нотариального удостоверения. Несоблюдение этого условия влечет признание сделки ничтожной.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) , 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) , 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

    При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

При покупке частного дома.

Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

При покупке комнаты в коммуналке.

Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

При покупке недвижимости в другом городе/области.

В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

При строительстве частного дома.

Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Содержание (кликните, чтобы открыть)

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Обратиться в отдел опеки.
  3. Подать заявление на выдачу разрешения.
  4. Получить ответ.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал. На момент покупки его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до полных 3%. Поэтому родители выделили каждому ребенку по 3/100.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека на такое, как правило, не идет. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге точно. В других регионах с этим полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 1142 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст. 1149 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 1146 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ. То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Если вы в будущем купите квартиру, то можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб. Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту», 2) на долги по коммунальным платежам

Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2019 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Примерный перечень документации:

  • гражданский паспорт опекуна или родителя,
  • гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника,
  • свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет,
  • правоустанавливающий документ,
  • предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира),
  • правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье),
  • выписку из домовой книги,
  • постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун),
  • выписка из домовой книги,
  • согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет,
  • выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов),
  • номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка , а не места нахождения недвижимости — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК РФ и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК).

Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  • Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК. Образцы должны висеть на стендах.
  • Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.

    По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • Небольшая хитрость

    Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

    Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

    А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл., 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл., 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

    Но и доступные опекуну денежные выплаты он не может использовать так, как ему заблагорассудится. Согласно Постановлению Правительства № 423 от 18.05.2009 года опекун обязан ежегодно отчитываться о расходовании денежных средств подопечного. Но не всех. Необходимо будет отчитаться за денежные средства, потраченные на:

    1. Покупку товаров стоимостью в два и более прожиточных минимума.
    2. Содержание находящегося в собственности у несовершеннолетнего жилья.
    3. Затраты, связанные с лечением малыша.

    Все перечисленные выше расходы должны быть подтверждены чеками либо иными средствами, к примеру, выписками из банковских счетов.

    Незначительные траты, к примеру:

    • покупка одежды, обуви для подопечного,
    • расходы на питание,
    • затраты на развлечения, игрушки, походы в кино и т.п.

    подтверждать не нужно и отчитываться за них тоже не требуется.

    Итак, опекун не иметь права использовать в личных целях имущество своего подопечного, поэтому он не может продавать, дарить, завещать его собственность. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка входит в обязанности взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно предоставлять в ООП отчет о сохранности детского имущества.

    Требования при продаже квартиры

    Органы опеки и попечительства дадут разрешение на осуществление сделки купли-продажи детской квартиры только при соблюдении некоторых условий, а именно:

    1. Заявитель должен быть официальным представителем несовершеннолетнего собственника жилого помещения и действовать строго в интересах этого собственника.
    2. Жилое помещение, принадлежащее ребенку, может быть продано только с одновременной покупкой равноценной продаваемой квартиры. Для подтверждения равноценности жилых помещений должна быть проведена независимая оценка как реализуемого, так и приобретаемого жилья на предмет определения их рыночной стоимости.
    3. В наличии должны быть все документы как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
    4. При выявлении государственным представителем любых нарушений по сделкам с жильем несовершеннолетнего, договоры купли-продажи аннулируются.
    5. Новое жилое помещение не должно быть меньше или хуже того, которое было в собственности ребенка до продажи. Другими словами, в результате сделки ухудшение жилищных условий подопечного не допускается.

    Пошаговая инструкция

    Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на сделку купли-продажи жилого помещения подопечного следующий:

    1. Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
    2. Подготовка к сделке и сбор документов.
    3. Подача заявления о разрешении на оформление сделки купли-продажи.
    4. Получение разрешения.

    Необходимо помнить, что в интересах подопечного в возрасте от 0 до 13 лет включительно на всех этапах совершения сделки действует законный представитель ребенка. Он самостоятельно принимает решение о продаже квартиры или дома, связывается с покупателем, договаривается с ним, получает разрешение органов опеки, посещает нотариальную контору и т.д.

    Если же подопечный уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то заявление о разрешении на продажу жилого помещения подает сам несовершеннолетний. В этом случае опекун обязан дать письменное согласие на продажу жилья, а все документы подписывает сам несовершеннолетний.

    Получение консультации

    Так как российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилого помещения, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи жилого помещения подопечного:

    1. Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
    2. Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
    3. Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.

    Во всех трех случаях заявитель обязан не просто подтвердить совершение сделки, перечисление средств на детский счет либо выделение детской доли во вновь купленном жилом помещении, но и представить в ООП документы, подтверждающие этот факт.

    Обращение в отдел опеки

    В отдел опеки обращается:

    • в интересах малолетнего ребенка – мать и отец,
    • в интересах малолетнего подопечного – опекун,
    • в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя,
    • в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель,
    • в интересах недееспособного гражданина – опекун,
    • в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

    В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

    • справку Ф 25 (отец записан со слов матери),
    • решение суда о признании недееспособным,
    • судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах,
    • документы о розыске,
    • решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим,
    • свидетельство о смерти,
    • нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

    Документацию необходимо представить:

    • в отдел опеки,
    • в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

    Образец заявления

    При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

    Документ должен содержать (образец):

    • название районной администрации,
    • данные главы района,
    • данные заявителя,
    • название заявления,
    • причины, по которым необходимо продать квартиру,
    • данные собственника,
    • информация об имуществе, полученном взамен,
    • просьба о выдаче разрешения,
    • перечень прилагаемых данных,
    • подпись и дата.

    Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

    Подготовка

    Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

    1. Открыть именной детский счет на имя подопечного, куда после продажи детской недвижимости будут перечислены денежные средства. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детской недвижимости становится переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать детское жилье без достаточно веских оснований. Охотнее разрешат продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, если она признана ветхой или аварийной, либо у несовершеннолетнего в собственности, помимо предназначенного для продажи, имеется другое жилое помещение.
    2. Заключить предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и средства от продажи детского жилья планируется направить на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде и заверен в нотариальной конторе.
    3. Предъявить сотрудникам ООП документы, из которых следует, что подопечный взамен реализуемой квартиры уже получил в собственность другое равноценное по площади и стоимости жилое помещение.

    Получение согласия отдела опеки

    Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

    Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

    Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

    Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

    Заключение Эксперта

    1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
    2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
    3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
    4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

    Ответы юриста на популярные вопросы

    Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

    Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

    Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

    Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

    Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

    Сбор документов

    Для получения разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего подопечному, воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

    • паспорт гражданина РФ,
    • постановление местной администрации о назначении его опекуном,
    • удостоверение опекуна,
    • свидетельство о рождении подопечного,
    • любой правоустанавливающий документ на жилое помещение, предназначенное для продажи,
    • выписка из ЕГРН,
    • нотариально заверенный предварительный договор о покупке альтернативного жилого помещения либо документ о передаче доли жилого помещения подопечному,
    • выписка из домовой книги,
    • иные документы (по запросу ООП).

    Подача заявления

    Точной формы заявления о выдаче разрешения на продажу детской недвижимости нет, но, в любом случае, в заявлении должны быть указаны следующие сведения:

    • наименование местного муниципалитета,
    • сведения о заявителе,
    • название документа,
    • информация о назначении опеки и сведения о подопечном малыше,
    • причины, по которым требуется продажа жилого помещения,
    • сведения об альтернативном жилом помещении несовершеннолетнего,
    • реквизиты предварительного договора купли-продажи,
    • ходатайство о выдаче разрешения на совершение сделки,
    • перечень прилагаемой к заявлению документации,
    • дата и подпись.

    Получение разрешения

    Разрешение (либо запрет) на продажу детской недвижимости выпускается в виде постановление органа местного самоуправления. В документе содержатся сведения о возможности (либо невозможности) продажи жилого помещения подопечного.

    В тех случаях, когда заявитель получает положительное решение, оно прилагается к документам на продажу дома или квартиры. Оригинал остается в нотариальной конторе, а копия передается в Росреестр.

    В какую опеку обращаться?

    Вне зависимости от того, где находится жилое помещение, предназначенное для продажи, обращаться за разрешением следует в отдел опеки и попечительства по месту регистрации малыша. так как в законодательстве предусмотрено, что несовершеннолетний подопечный должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекуна, обращаться за разрешением необходимо только в тот отдел опеки, в котором семья стоит на учете.

    Как долго рассматривается заявление?

    Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.

    Уменьшение срока также вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения ходатайства довольно сложная, обычно собирается комиссия по опеке, которая изучает каждый представленный заявителем документ, затем все документы должен изучить юрист местного муниципалитета, и только потом готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

    Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

    Согласие на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действует до момента завершения этой сделки. Так как в документ включены сведения о потенциальных покупателях, продажа детской недвижимости третьим лицам невозможна. Если сделка по каким-либо причинам сорвалась, и опекун решил продать жилье другим покупателям, он должен будет обращаться в органы опеки за новым разрешением на продажу.

    Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если дата окончания действия документа отсутствует, то пол умолчанию считается, что разрешение на продажу действительно в течение одного года.

    Почему опека может отказать?

    Скорее актуальнее будет звучать вопрос, почему опека может не отказать, так как на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключение – одновременная покупка для подопечного другого, равноценного по стоимости, размеру и комфорту жилого помещения.

    Что делать, если опека отказала?

    Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи. Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

    Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

    Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

    Если же вы сомневаетесь, что отказали вам законно, либо считаете, что органы опеки своим отказом нарушили права вашего подопечного, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат,
    • напишите вопрос в форме ниже,
    • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send