Помощь Юриста

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Pin
Send
Share
Send
Send


Отчуждение недвижимости, в которой на законных основаниях зарегистрирован и проживает несовершеннолетний, всегда связано с процессуальными трудностями. Независимо от того, является несовершеннолетний собственником или нет, следует учитывать его интересы при купле-продажи. Контроль соблюдения интересов ребенка осуществляют органы опеки и попечительства. С целью определения равноценности старого и нового жилья производится специальная оценка квартиры для опеки.

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве» ).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:

  • не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем,
  • не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.

Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.

Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.

Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.

При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.

Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.

Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.

Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.

Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.

Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ),
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ,
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ,
  • ст. 31 Жилищного Кодекса,

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК),
  • № 188 (ЖК),
  • № 223 (СК),
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда),
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным,
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным,
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным,
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Как происходит оценка

В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» , правом проводить оценку обладают лишь оценщики:

  • обладающие квалификационным аттестатом,
  • застраховавшие ответственность,
  • состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков,


Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:

  1. Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
  2. Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
  3. Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
  4. После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.

Подробнее о процедурных особенностях мероприятия читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги - разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего - может выглядеть так:
- заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих),
- паспорта родителей (законных представителей),
- свидетельство о рождении ребенка,
- согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее,
- согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса),
- копия паспортов всех собственников жилого помещения,
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП),
- акт передачи квартиры - в случае приватизации,
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости,
- поэтажный план и экспликация на квартиру,
- отчет о рыночной стоимости имущества,
- единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета,
- аналогичные документы на приобретаемую недвижимость,
- банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях),
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики),
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения),
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность,
  • причины продажи недвижимости,
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Пакет документов для оценки

Пакет документов, который потребуется оценщику, не составляет особых сложностей для заказчика. Собственник должен представить стандартные документы, в перечень которых входит:

Оценщик собирает остальные сведения: данные о рыночной стоимости похожих объектов, информацию о недавних аналогичных сделках, фотографии оцениваемого объекта.

Оценочный отчет

Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:

  • дату составления и дату, на которую производилось оценивание,
  • реквизиты договора между заказчиком и исполнителем,
  • сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения,
  • подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания,
  • последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов,

Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.

Подробнее о данных, которые можно внести в отчет, читайте в публикации «Оценка квартиры».

Стоимость оценки

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

  • авторитета оценщика,
  • его профессионализма,
  • сложности оценивания конкретного объекта,
  • региона, в котором он работает,
  • права собственности на объект,
  • необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области,
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи

Несмотря на стремление граждан обзавестись недвижимостью, владеть которой можно единолично, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким. При этом специалисты рынка недвижимости отмечают, что именно сделки с долями сопряжены с наибольшими сложностями. Казалось бы, процедуры операций с этим видом недвижимости мало чем отличаются от распоряжения квартирами или домами.

Однако в вопросах долевой собственности очень существенным является человеческий фактор. И в тех случаях, когда причиной переходов прав собственности является невозможность сособственников договориться между собой, есть все причины полагать, что дальнейшая юридическая история такого объекта не будет гладкой до тех пор, пока все доли не окажутся в одних руках. Любая собственность, которой владеют двое и более граждан, является общей.

При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной на весь период владения. Если же появление нескольких собственников связано с другими обстоятельствами, такая собственность является долевой, и объем доли каждого документируется и регистрируется в Росреестре в обязательном порядке.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на вступление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права.

При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным. Кроме того, доли в появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда. Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами.

Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Владение долей в квартире не равнозначно владению комнатой и не подразумевает обязательной возможности пользования пропорциональной частью квадратных метров. Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долевыми правами, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате.

Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным. Прежде всего, для оформления в собственность необходимо основание права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты или решение суда. При наличии основания доля в квартире оформляется точно так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Росреестре — в рег.

К таким действиям относятся сдача в аренду, залог и продажа. Собственники долей в квартире обладают преимущественным правом покупки других долей. Поэтому продажа такого имущества возможна только в том случае, если сособственники отказываются от его приобретения.

Предложение, как и нотариальный отказ от преимущественного права покупки, должны быть оформлены нотариально. Пакет документов для регистрации зависит от основания перехода права и определяется точно в зависимости от ситуации.

Примерный список документов таков:. Помимо этого, за гос. Как и при оформлении любой другой недвижимости, большинство шагов по оформлению собственности можно выполнять самостоятельно, а можно доверить специалистам. Безусловно, это дороже, но, помимо экономии времени, это гарантирует и отсутствие ошибок, что в данном вопросе очень важно. Помощью в оформлении занимаются агентства недвижимости и юридические компании, специализирующиеся на данных услугах.

Начиная с года во всех случаях, когда основанием вступления во владение долей в квартире является договор купли-продажи, проведение сделки возможно только в нотариальной форме. С каждым годом всё больше квартир имеют своими собственниками несовершеннолетних граждан.

В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Но большая часть долей несовершеннолетних на сегодняшний день оформляется при реализации сертификатов на материнский капитал. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, чем при продаже недвижимости совершеннолетних собственников, права которых защищает государство в лице органов опеки.

Любое отчуждение собственности несовершеннолетних возможно только при наличии соответствующего распоряжения органов опеки и попечительства. Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка.

Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой. Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов.

Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель, по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя опекуна. По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме.

Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная.

Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре. Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально. Очевидно, что стороны такой сделки — это продавец и покупатель. Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным.

Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников.

Согласно требованиям ст. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам. Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки.

Рыночная цена на доли никогда не соответствует аналогичной части стоимости целых квартир — как правило, она вдвое ниже. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры.

Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого — договориться с сособственниками и продавать всю квартиру. Ставки по налогам исчисляются в зависимости от положений в нормативно-правовых актах соответствующих муниципальных образованиях и с учетом льгот и субсидий собственников. К долям это относится в той же мере, что и к любой другой жилой недвижимости. Какова бы ни была история возникновения права на долю в квартире и дальнейшие планы распоряжения ею, необходимо как можно внимательнее изучить все подводные камни в распоряжении этим видом недвижимости и не забывать о том, что сделки с долями относятся к операциям с недвижимостью повышенной сложности.

Подробнее о том, что такое выделенная доля в квартире и как оформляется ипотека на долю , вы узнаете из следующих постов. Вопрос с долями достаточно сложный, поэтому если вам нужна помощь в оформлении, дарении, отчуждении доли и т. Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи Несмотря на стремление граждан обзавестись недвижимостью, владеть которой можно единолично, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким.

Содержание 1 Что такое доля в квартире 2 Как определить долю в квартире 3 Как оформить долю в квартире в собственность 4 Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире 5 Залог доли в квартире 6 Отчуждение доли в квартире 6. Оценка статьи:.

Заключение

Из всего сказанного можем сделать вывод: оценка квартиры при продаже не обязательна для органов опеки, но станет весомым доказательством соблюдения прав несовершеннолетних владельцев. Она позволит подтвердить, что ребенок получает равноценную замену жилой площади не только по количественным, но и по стоимостным характеристикам. Заказать оценку можно у любого оценщика, который имеет квалификационный аттестат и застраховал свою ответственность. Составленный им отчет передается органам опеки.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: образец заявления, документы

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода. Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:. Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод.

Несмотря на стремление граждан обзавестись недвижимостью, владеть которой можно единолично, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким. При этом специалисты рынка недвижимости отмечают, что именно сделки с долями сопряжены с наибольшими сложностями. Казалось бы, процедуры операций с этим видом недвижимости мало чем отличаются от распоряжения квартирами или домами. Однако в вопросах долевой собственности очень существенным является человеческий фактор. И в тех случаях, когда причиной переходов прав собственности является невозможность сособственников договориться между собой, есть все причины полагать, что дальнейшая юридическая история такого объекта не будет гладкой до тех пор, пока все доли не окажутся в одних руках.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности квартира куплена в период брака. Уважаемый Закир, незаконные действия бездействие органов власти всегда можно оспорить в суде, еще и компенсацию морального вреда взыскать. Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру. Следует иметь в виду, что разрешение согласие органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Сделки с долями недвижимости теперь оформляются только через нотариуса

Документы, которые нужны для опеки. Заявления в опеку от родителей, образец. Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними. На самом деле этот перечень документов требуется не только для купли-продажи , но так же для мены, дарения , определения долей, ренты и пр. Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно!

Ответственность за их уплату автоматически ложится на родителей. Юноши, с этой категорией признаются годными и направляются на службу в армию с ограничением по родам войск. Также укажите, чтобы опросили Вашу дочь, так как она в курсе всех событий.

Соглсие опеки на отчуждение доли по рыночной стоимости или по метрам

Калькулятор позволяет рассчитать пени по налогам (сборам, взносам), по невыплаченной вовремя заработной плате и пени за несвоевременную уплату коммунальных услуг. Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: Можете задать вопрос текстом, если Вам удобнее: Втб доверенность в банк от юридического лица образец. Это упростить взыскание при наличии у должника однофамильцев.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ОРГАНЫ ОПЕКИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. Недвижимость Севастополя.

На самом деле я даже думала о продаже своих органов, если бы это было бы не запрещено законом. До сих пор среди магов нет единого мнения насчет того, чем же заклинание отличается от заговора. Список бесплатных лекарств дополняется каждый год. Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости. То есть все операции, в которых имущество отчуждается от одного лица в пользу другого, регистрируются именно в Росреестре.

Налог на выигрыш в лотерею - какой процент с выигрыша забирает государство.

Как потребитель некачественных услуг заявителю нужно жаловаться в Управление защиты прав потребителей. Для строительной компании это могут быть квадратные метры, для сервиса установки кофейных автоматов - количество выпитых чашек кофе. Заявление должно иметь также четко структурированную форму: Обязательно указывается, куда подается документ. Но целесообразнее делать запись в разумный срока не тянуть долго.

Поэтому Вы можете обратиться в нотариальную контору и уточнить порядковый номер, за которым зарегистрировано действие по удостоверению завещания.

Бульвар б-р Республика Респ. Вероятно, с учетом противоречивой судебной практики точку в этом вопросе сможет поставить лишь Верховный Суд. Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т.

Не повлечет ли сообщение о беременности закономерного отказа в трудоустройстве или, напротив, имеет смысл афишировать свое положение, чтобы на законных основаниях избежать испытательного срока на новом месте. Владимир - любознательный, активный, дипломатичный и самолюбивый. Техническая сторона продажи машины в рассрочку выглядит таким образом: Составляется документ на продажу автотранспорта со всеми дополнительными условиями.

Современный мир очень мобилен. Первый Ваш день выхода на работу, если он будет за пределами двухнедельного срока, будет являться днем Вашего увольнения. Эта вещь необходима для того чтобы установить четкое размежевание между участками, установить его точное месторасположение и координаты.

К этой группе относится одежда, обувь, техника, и другие товары. Из недостатков можно отметить дороговизну покупки малого количества поездок и достаточно жесткие ограничения по срокам использования.

Срок - до 31 дня. При проживании в семье детей до 14 лет каждый месяц выдают выплаты на продукты. Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. На регулируемом перекрестке ученик делает разворот на пешеходном переходе и при развороте задевает разметку пешеходного перехода.

Будет иметь значение возраст ребенка и его привязанности к обоим родителям.

Ведь взаимозависимость между ними не определяется, поскольку взаимозависимыми лицами могут быть только организации или физические лица. Если человек помимо систематического шума представляет опасность для других жильцов, то шансов на удовлетворение иска.

Гражданин пропал при обстоятельствах, в которых можно предположить его смерть, и не появился в течение следующих шести месяцев. Регистр 0504087 необходим для фиксации результатов проведенной в бюджетном учреждении инвентаризации нефинансовых активов. На каждое достижение начисляется определенное количество баллов, которые затем суммируются.

При этом важно свои претензии обосновать документально.

Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества. Анастасия Владимировна, не совсем понятно. Если вы попались на крючок мошенника, незамедлительно обращайтесь в территориальное отделение полиции с заявлением о преступлении любым удобным способом.

Продолжительность ежедневной работы (смены) не может превышать 12 часов (п.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал,
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье,
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление,
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки,
  • нотариальный запрос в письменной форме,
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию),
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам,
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.


Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Pin
Send
Share
Send
Send