Помощь Юриста

Как продать долю в доме?

Pin
Send
Share
Send
Send


Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2020 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.

Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.

На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.

Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости

Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.

Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.

Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:

  1. Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
  2. Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.

Особенности нового законопроекта:

  • 1) Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
  • 2) Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
  • 3) Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.

  • Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру,
  • В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества,
  • вступление в наследство,
  • другие варианты, законные для вступления в права.

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

  • Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
  • Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

  • Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
  • Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.,
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.,
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать,
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.,
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров,

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Какие нюансы продажи?

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Оценка стоимости

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части. Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило. Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Необходимо ли участие нотариуса при продаже?

При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса. С 1 августа 2020 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:

  1. Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
  2. Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
  3. Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.

На кого не распространяется закон?

Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.

Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:

  1. Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
  2. Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.

Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.

В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам,
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя,
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев),
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  • Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  • Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  • Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  • Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  • Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  • Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.
  • Документы

    Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт,
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.),
  • выписка из ЕГРН,
  • кадастровый и технический паспорт,
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета),
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом,
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей,
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении,
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.
  • Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

    Сроки

    Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

    1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
    2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

    При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

    Стоимость

    При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

    Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса,
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи,
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса,
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения,
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.
  • За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

    Как продать долю в доме без согласия других собственников

    Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

    В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

    При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  • Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  • Выжидается срок получения ответа.
  • По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  • Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  • В банке арендуется ячейка.
  • Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  • Регистрируется право собственности покупателя.
  • Продавец осуществляет расчет через банк.
  • Покупатель получает долю в доме и землю.
  • Как разделить на доли в натуре

    В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

    Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

    Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

    Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

    Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

    Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

    1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
    2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

    Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

    • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение,
    • 2-3 месяца – при выделении доли через суд,
    • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

    Основные нюансы продажи доли дома

    «Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

    Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

    Основные правила продажи доли:

  • Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  • Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  • Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  • Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  • Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.
  • В завершении

    Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

    Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

    Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

    Режим общей долевой собственности означает, что жилье принадлежит нескольким людям. Они являются сособственниками по отношению друг к другу. За каждым из них закреплена определенная доля (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Заинтересованное лицо из числа собственников вправе продать такую долю. Однако ему нужно действовать с учетом интересов остальных дольщиков. Если они не согласны со сделкой, нужно оценить ситуацию.

    Что понимается под согласием?

    • Согласие/несогласие на продажу доли – не применяется, поскольку правом на отчуждение доли обладает только собственник (или его представитель – по доверенности). Остальные не вправе чинить ему в этом препятствие (захотел – продал).
    • Согласие/несогласие на покупку доли – одна из привилегий долевых собственников в рамках преимущественного права на выкуп – по одной цене и условиях (ст. 250 ГК РФ). Первыми покупателями выступают текущие владельцы, а не третьи лица (не собственники). Если они откажутся от предложения или не ответят в 30-дневный срок – преимущественное право будет утрачено, продавец может искать потенциального клиента на стороне.

    Совладельцы не вправе запретить продажу доли в квартире, поэтому их согласия не учитываются. Единственное, о чем не следует забывать – своевременное и должное уведомление о готовящейся сделке.

    Стоит ли заменять продажу дарением?

    Бытует мнение, что «дарение вместо купли-продажи» поможет обойти преимущественное право покупки со стороны других сособственников. Якобы не нужно отправлять им извещения. Можно подарить часть доли потенциальному покупателю, а затем продать ему же оставшуюся часть. Порой эту сделку советуют сами юристы на форумах. Стоит ли к ней прибегать и чем это грозит?

    Однозначно не стоит, и тому есть ряд объяснений:

    Во-первых, отсутствие гарантий по оплате – «одаряемый» может отказаться передавать вам деньги. Доказать, что по факту вы не подарили, а продали ему долю – сложно. Чаще продавец остаётся с носом, а хитрый получатель дара – с долей в квартире и правами собственника.

    Во-вторых, отказ выкупать оставшуюся долю – случается и такое, что, став новым совладельцем квартиры, человек попросту отказывался от выкупа доли «дарителя». Ему было достаточно дарения минимальной доли, да еще и совершенно бесплатно.

    В-третьих, и самое главное, риск оспаривания сделки. Если совладельцы узнают, что никакого дарения не было, они могут подать в суд и признать операцию притворной (ст. 170 ГК РФ). Проще говоря, «прикрытие» продажи дарением – что в корне противоречит законодательству. Ущерб от фиктивной сделки придется оплачивать нерадивому продавцу.

    Даже если совладельцы против продажи доли квартиры, это не повод прибегать к «серым» схемам с дарением. Куда проще следовать алгоритму продажи с соблюдением норм статьи 250 ГК РФ – об этом далее.

    Сомневаетесь, какой вариант выбрать — тогда читайте «Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?»

    Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году

    Нам часто поступают вопросы от собственников. Прежде чем описывать процедуру, разберем одну из проблем.

    Здравствуйте. Мы имеем в долевой собственности 2-комнатную квартиру. Мне принадлежит 9/10 части квартиры, хочу продать жилье целиком и купить дом в сельской местности. Но мне мешает владелец меньшей доли – ему принадлежит 1/10 часть, и он категорически против продажи с моей стороны. Можно ли продать свою долю без согласия второго дольщика?

    Ответ юриста:

    Добрый день. При отчуждении долей вам нужно считаться с мнением остальных совладельцев. Но не в плане разрешения на продажу, а в смысле преимущественного права выкупа. Если сосед по квартире не хочет выкупать вашу долю, вы можете продать ее на рынке недвижимости любому покупателю – согласно статье 250 ГК РФ.

    Если в планах продажа всей квартиры, а сособственник не дает согласия – сделка не состоится. Единственный вариант – признать 1/10 долю соседа незначительной через суд. Основания: отсутствие интереса, не проживание в квартире, невозможность выдела в натуре (комнате). Даже если совладелец не согласен и у него есть иное жилье, суд встанет на вашу сторону. Объединив вашу долю с долей сособственника, вы сможете продать квартиру целиком.

    Пошаговая инструкция

    Алгоритм продажи квартирной доли без одобрения остальных собственников не отличается от обычной процедуры. Воспрепятствовать продаже доли никто не может. Напомним, что совладельцы имеют юридическое право первыми выкупить долю – заметим, право, а не обязанность. Отказ или согласие роли не играют – продавец в любом случае сможет реализовать свою долю.

    Этапы пошаговой инструкции:

    Шаг 1. Подготовка

    Первый этап – рассылка уведомлений в адрес совладельцев. Извещения можно направить самостоятельно, а можно через нотариуса. Далее, останется ждать ответов. Если их не последовало в течение 30 дней – можно приступать к поиску стороннего приобретателя.

    Шаг 2. Составление договора

    Второй этап – оформление договоренностей с выбранным кандидатом. Стороны заключают сделку в присутствии нотариуса (обязательное условие при отчуждении долей в общем праве – с 2016 года). Нотариус сам предлагает и заполняет проект договора купли-продажи (ДКП). Участникам останется ознакомиться с содержанием и проставить подписи. Впрочем, можно заказать проект договора у юристов.

    Шаг 3. Оформление в Росреестре

    Третий этап – регистрация перехода права собственности в МФЦ или Росреестре. Формально ДКП ни о чем не говорит. Право владения перейдет к покупателю только после регистрации в ФКП «Росреестра». Отправкой документов в нужный орган занимается нотариус (нововведение с 1 февраля 2019 года). По итогам оформления покупатель получит электронную/бумажную выписку из ЕГРН, а продавец утратит права на долю квартиры.

    Шаг 4. Финансовые расчеты

    Завершающий этап – расчеты с продавцом. Ограничений не имеется – желательно проводить платёж через депозит нотариуса или банковскую ячейку. Оформление расчета происходит в письменной форме – продавец составляет расписку о получении денежных средств.

    Какие нужны документы?

    Юридические сделки совершаются при необходимых документах. От участников потребуют предоставить копии и подтвердить их оригиналом (подлинником).

    Подготовьте следующий пакет с документами:

    Об уведомлении совладельцев

    • свидетельство о вручении/невручении письма – выдается нотариусом при обращении за его услугами,
    • телеграмма или уведомление о доставке извещений по адресу сособственников + опись вложений ценного письма.

    Основные

    • копии паспортов – продавца и покупателя,
    • правоустанавливающие документы на долю квартиры – выдаются Росреестром по факту обращения,
    • выписка из ЕГРН – о характеристиках жилого помещения,
    • копия выписки из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по квартплате,
    • копия выписки из домовой книги – о количестве жильцов квартиры,
    • договор купли-продажи – три экземпляра (один останется в ФКП «Росреестра»).

    Вместе с тем потребуются и квитанции об оплате госпошлин + УПиТХ (см. ниже). Остальные документы – по требованию нотариуса или уполномоченного в регистрации органа.

    Сколько займет?

    Желание побыстрее провернуть сделку наталкивается на минимальные сроки. Быстро завершить куплю-продажу, увы, не получится.

    • уведомление других совладельцев о продаже квартирной доли – 30 дней или до первого согласия на приобретение,
    • 1-2 недели – дополнительный срок ожидания ответов, на случай если письмо еще в пути и не дошло до продавца,
    • оформление договора – в течение суток,
    • пересылка электронных документов в Росреестр нотариусом – 1 рабочий день или 2 дня (при отправке бумажных экземпляров),
    • внесение изменений в реестр недвижимости – 3 дня,

    Расчеты с продавцом – по договоренности сторон, обычно в течение 1-7 дней.

    Можно ли заставить сособственника дать согласие на продажу доли?

    Заключение сделки с одним из совладельцев гораздо выгоднее поиска покупателя из чужих людей. Да и собственникам лучше выкупить долю, чем уживаться в квартире с новым правообладателем. Правда, на практике с этим возникают сложности. Можно ли как-то повлиять на совладельца, который против продажи вашей доли?

    Один из вариантов обойти преимущественное право – подать иск о принудительном выкупе доли. Ответчиком выступает несогласный совладелец. Но для этого у него должна быть незначительная доля жилплощади (например, 1/22 или 1/100 часть). Если суд признает малозначительность части квартиры, истец сможет выкупить ее по кадастровой стоимости (ст. 252 ГК РФ). Ответчик, в свою очередь, выйдет из состава сособственников и его права в отношение квартиры исчезнут.

    Данный способ подойдет в случае с двумя правообладателями, один из которых продавец и обладатель большей доли, а второй – чинит препятствия в продаже. Если стать собственником всей квартиры, можно продать ее гораздо выгоднее. Отчуждение долей по отдельности – не очень выгодное и сложное мероприятие.

    Сложности и проблемы

    Конфликтные совладельцы мешают сделкам с долями, а в ряде случае и вовсе вынуждают от них отказаться.

    Почему так сложно продавать доли без согласия других сособственников?

    1. Уклонение от извещения о продаже – наиболее частая проблема, с которой сталкивается 40% продавцов. Совладелец может намеренно не получать уведомления, менять место жительства, давать неоднозначные ответы.

    1. Ложное согласие на покупку – практикуется с целью оттянуть продажу и сыграть на нервах продавца.
    1. Отсутствие сведения о месте проживания собственника – необязательно по его вине, возможно в силу жизненных обстоятельств (срочный переезд, лечение, обучение, командировка). Тем не менее, совладелец не получает извещения о продаже – фактически это является нарушением.

    Несогласие с продажей доли в квартире никак не влияет на будущую сделку. От продавца требуется разослать оповещения о своих намерениях. Если никто из дольщиков не даст согласия, можно приступать к поиску кандидатов в интернете, по объявлениям, через знакомых, риелторов и др.

    О том, можно ли и как продать долю квартиры при несогласии второго собственника – смотрите в видео:

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область - +7(499)648-11-59
      • Санкт-Петербург и область - +7(812)655-72-96

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send