Помощь Юриста

Как купить квартиру без риэлтора?

Pin
Send
Share
Send
Send


Покупка квартиры – дело особой семейной важности. Покупателям придется решить огромное количество вопросов, начиная с порядка определения долей в будущей собственности, до выбора банка, в котором взять ипотеку. Все немного упрощается, если подбором вариантов и организацией просмотров, заключения договора и сопровождением сделки занимается агентство. Однако услуги агентства недешевы – трудно найти кого-то, чья работа обойдется дешевле 100-200 тысяч рублей. В этой ситуации многие семьи, желая сэкономить деньги, решают сами подыскать себе квартиру и сами провести заключение договора. Это достаточно рискованно, но, имея представление о подводных камнях, с такой задачей может справиться любая семья, готовая приложить усилия.

Купить квартиру в только что построенном доме не так уж сложно – здесь продавцом будет, скорее всего, компания-застройщик, которая предложит типовой договор, предоставит весь пакет документов и вообще возьмет на себя большую часть формальностей. Сложнее купить квартиру у частных лиц на вторичном рынке. Именно об этом и пойдет речь.

В первую очередь при покупке квартиры без агента вам придется запастись временем и терпением. Будьте готовы несколько недель посвятить покупке квартиры. Вам придется постоянно мониторить базу объявлений, оперативно ездить на просмотры, самостоятельно готовить документы для сделки и т.д. Необходимо найти базу недвижимости, в которой выложены объявления о продаже квартир. По базе найти то, что вас интересует – например, трехкомнатные квартиры в определенном районе. После следует позвонить по каждому из объявлений, уточнив характеристики квартиры и договориться о дате и времени просмотра. В идеале вы должны быть готовы сразу заключить соглашение о задатке и внести сам задаток. В противном случае есть риск, что завтра квартира «уйдет» другому покупателю.

До внесения задатка важно внимательно просмотреть все документы на квартиру, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Необходимо:

• установить точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности),
• понять, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть – понадобится согласовать сделку с органами опеки и попечительства),
• убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы, не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной,
• посмотреть на количество зарегистрированных в квартире и их готовность к «выписке» из квартиры,
• увидеть технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок – если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры),
• посмотреть документы о сроках капитального ремонта дома.

Внимательно осмотрите саму квартиру, ее состояние. Стесняться заглядывать в потайные месте не стоит – продавец морально к этому готов, а вам важно понимать, что вы покупаете. Обязательно проверьте состояние окон, полов, трещины и подтеки на потолке, состояние труб в санузле и на кухне, электропроводку, состояние системы отопления. Это поможет вам прикинуть затраты на ремонт.

Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже. Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу. Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.

При заключении соглашения о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме) туда следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров.

До или после того, как задаток внесен, следует обговорить детали договора купли-продажи – сроки передачи квартиры, сроки уплаты за нее денег, порядок передачи денег, расходы на оформление договора, на аренду банковской ячейки и т.д. Все эти переговоры могут занять некоторое время, поэтому задаток лучше внести до их начала, т.к. пока вы обсуждаете технические моменты, за «вашу» квартиру могут предложить более высокую цену и все ваши усилия будут напрасны.

Допустим, квартиру вы нашли, задаток внесли и сама сделка не за горами. Вы должны подготовить договор купли-продажи квартиры. Имеет смысл поискать образцы таких договоров в сети. Образцы договоров нередко выложены на сайтах крупных компаний, работающих с недвижимостью, на различных правовых ресурсах. Выберите наиболее полный вариант договора, внимательно изучите его, внесите нужные вам правки и передайте на изучение продавцу.

В договоре обязательно должна быть указана сумма сделки – стоимость квартиры. Покупателю ни в коем случае не следует соглашаться на указание стоимости по оценке БТИ. Во-первых, вы можете вернуть часть стоимости квартиры за счет подоходного налога. Эта процедура предусмотрена пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Если в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а более низкая стоимость по оценке БТИ, сумма налогового вычета будет меньше (всего можно таким образом вернуть до 2 000 000 рублей).

Во-вторых, помните, что любая сделка может быть оспорена в суде. В случае, если сделка окажется недействительной, по судебному решению стороны, скорее всего, должны будут вернуть друг другу все, полученное по сделке. То есть продавец получит обратно квартиру, а вы – свои деньги в сумме, указанной в договоре.

Ваш договор должен соответствовать законодательству. Внимательно изучите положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и о купле-продаже недвижимости. Это поможет вам грамотно составить договор и учесть в нем все необходимые моменты.

Современное законодательство не предусматривает необходимости заключать договор купли-продажи у нотариуса. И регистрировать сам договор в государственных органах тоже не нужно. Вы можете просто подписать договор с продавцом, отдать документы на регистрацию вашего права собственности на купленную квартиру, а после регистрации продавец получит свои деньги. Именно такую последовательность действий обычно предпочитают агентства, сопровождающие сделки купли-продажи.

К договору обязательно должен прилагаться акт о передаче квартиры от продавца покупателю. Этот документ подтвердит, что квартира теперь находится в вашем фактическом владении. Обычно вместе с подписанием акта передаются ключи от квартиры.

В ходе проведения сделки продавец и члены его семьи должны выписаться из продаваемой квартиры и принести вам из паспортного стола справку по форме 9, в которой будет указано, что в покупаемой вами квартире уже никто не зарегистрирован. Также имеет смысл договориться с продавцом, что он представит вам доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам.

Важный правовой момент: постарайтесь заключать договор купли-продажи с самими собственниками квартиры, и пусть в договоре будут указаны все они поименно, и каждый из них этот договор сам подпишет. Заключать договор с представителем по доверенности рискованно, на таких документах нередко строятся мошеннические схемы с поддельными доверенностями и прочими нарушениями закона.

Таковы общие правила покупки квартиры без участия агентства. Перед тем, как решаться на это мероприятие, сходите на прием в крупное агентство недвижимости. Подробно расспросите там, в чем именно их услуги заключаются, как они намерены проверять «чистоту» квартиры перед сделкой и какова процедура заключения сделки. Постарайтесь взять подробный перечень услуг агентства. Это поможет вам сориентироваться и самим сделать бесплатно то, что агентство будет делать за немаленький гонорар. Или найдите знакомого риелтора, который потратит полчаса времени и за символическую сумму расскажет вам, что и как нужно сделать, проверить, написать и т.д.

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

  • консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию,
  • если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем,
  • если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим,
  • не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
к содержанию ↑

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников,
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас,
  3. посредник может не оправдать желаемого результата,
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы,
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности,
  • паспорта всех владельцев недвижимости,
  • документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда),
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире),

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде,
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества,
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру,
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора,
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ,

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Как подготовиться к сделке самостоятельно

Покупка квартиры – шаг ответственный, поэтому подходить к ней нужно с четким пониманием, чего вы ждете от нового жилья, что впереди несколько этапов, которые вам обязательно нужно пережить, и самое главное, сделать это так, чтобы вы не только нашли дом своей мечты, но и не потеряли свои деньги.

Покупка квартиры состоит из безопасных этапов , когда вы не рискуете своими деньгами, и опасных этапов , когда вы осуществляете сделку и рискуете своими финансами.

Подробнее остановимся на том, какие этапы безопасные, а какие несут потенциальный риск потерять деньги.

Безопасные этапы сделки

  1. Осознание потребности покупки, первые мысли о новом жилье. На этом этапе важно определиться с тем, для личного пользования покупается квартира или в качестве инвестиционной недвижимости. Также имеет значение схема покупки: «чистая», то есть не зависит от продажи другого объекта или «цепочка», когда покупка совершается с сопутствующей продажей недвижимости (размен, съезд).
  2. Поиск подходящих объектов.
  3. Договоренность о просмотре выбранных вариантов.
  4. Просмотр квартир.
  5. Нужный объект найден!

На этом ваша «безопасность» в приобретении жилья заканчивается. Нужно предпринимать дальнейшие шаги, которые несут в себе определенные риски.

Опасные этапы сделки

  1. Проверка документов и предварительные переговоры по схеме сделки.
  2. Внесение задатка, заключение предварительного договора и соглашения.
  3. Подготовка алгоритма купли-продажи.
  4. Согласование и составление договора купли-продажи, долевого участия или уступки права требования.
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права, сделки.
  7. Денежный расчет.
  8. Получение документов с регистрации, снятие обременения, если оно было.

Крайне важно четко представлять, какое жилье вам нужно, определить для себя критерии поиска.

Параметры подбора новой квартиры

Критерии выбора могут изменяться в зависимости от обстоятельств. Базовые параметры, на которые вы должны ориентироваться:

  • стоимость,
  • место расположения,
  • характеристики (серия, новостройка/вторичное жилье, этажность, количество комнат, состояние, размер жилплощади),
  • условия сделки («чистая» продажа, возможность приобрести в ипотеку, нет прописанных),
  • дополнительные требования (расстояние до школы/сада, до ближайших родственников, центра города, парка, метро или транспортной развязки).

После просмотра вариантов в вашем списке критериев могут появиться изменения/дополнения. Критерии выбора жилья должны быть реалистичными.

С риелтором или без?

Это еще один момент, который нужно определить на стадии подготовки к покупке – самостоятельно вы будете подбирать жилье и проходить все стадии данного процесса или обратитесь к риелтору.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все тонкости и нюансы подбора нужного варианта.

Для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользуйтесь помощью юриста.

Выбрали поддержку риелтора? В этом случае найдите хорошего специалиста с юридическим образованием и большим опытом (не менее 3-х лет), заключите договор (не на словах) и… не расслабляйтесь!

В договоре исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей.

Труд риелтора недешев, поэтому лучше проверять качество предоставляемых вам услуг, контролировать поиски, документы, активность специалиста.

Где найти квартиру – источники и ресурсы

Самые доступные способы искать жилье – просмотр объявлений на региональных и федеральных досках объявлений. В маленьких населенных пунктах объявления о продаже недвижимости публикуются в газетах.

1. Самые популярные федеральные доски объявлений : Домофонд (Авито), Яндекс.Недвижимость, Циан. Пользоваться ими довольно просто. Укажите параметры квартиры, которую ищите, район города и просмотрите предложенные сайтом варианты.

Чтобы не пропустить новые объявления – подпишитесь на обновления сайтов. Записывайте просмотренные объявления в отдельный файл. Укажите в нем номер объявления, параметры объекта, что вам понравилось, а что нет.

2. Самый надежный вариант – покупка у знакомых или по их рекомендации , но процент таких сделок крайне мал. В большинстве случаев взаимодействовать приходится с незнакомыми людьми, разбираясь во всех нюансах состояния квартиры, документов и проведения сделки.

3. Еще один вариант подбора можно отнести к устаревшим, но он по-прежнему актуален и эффективен, особенно когда территория поиска маленькая, например, в пределах одного района города. Это отрывные объявления . Прогуляйтесь по району, в котором хотите приобрести жилье. Наверняка вам попадется не одно бумажное объявление на столбах, подъездах домов, у местных магазинов.

4.Расклейте свои объявления о покупке , но учтите, что их регулярно срывают, поэтому раз в 2-3 дня объявления придется обновлять.

Поиски увенчаются успехом, если вы будете регулярно уделять им время. Ведите таблицу со сведениями о просмотренных вариантах.

Алгоритм поиска объекта:

  1. Изучите информацию всех доступных вам источников (доски объявлений, газеты, отрывные объявления).
  2. Сделайте «выборку». Выпишите в таблицу все понравившиеся варианты и сравните их характеристики.
  3. Если вам попалось несколько одинаковых объявлений, ищите первоисточник (собственника или риелтора).
  4. Созвонитесь с продавцом, сверьте описание и договоритесь о просмотре.

В телефонном разговоре с продавцом уточните:

  • актуальность продажи,
  • адрес, стоимость, размер жилой площади и другие характеристики,
  • «чистоту» продажи: готовы продать сию минуту или продают и подыскивают себе новое жилье взамен,
  • от чьего лица продажа: собственника, агентства,
  • состояние документов и их наличие,
  • возможна ли продажа по ипотеке (если актуально),
  • время и дату просмотра.

За 1-2 часа до выезда позвоните продавцу и уточните, в силе ли ваша договоренность о встрече.

На что обращать внимание при выборе квартиры

Для начала разберем общие правила поведения покупателя на просмотре жилья. Они действуют и для первичного рынка, и для «вторички».

Как правильно осматривать жилье при покупке:

  1. На просмотр лучше приезжать одному или вдвоем. Не берите с собой всех членов семьи, чтобы не было лишней суеты, и вы могли сосредоточиться на осмотре.
  2. Осмотрите прилегающую к дому территорию. Есть ли стоянка для машины, какова инфраструктура района, как выглядит двор и подъезд дома.
  3. Уточните еще раз, кто владелец недвижимости и возьмите его телефон.
  4. Ведите себя нейтрально. Будьте внимательны, собраны, отмечайте детали. Не восторгайтесь и не критикуйте. Не обсуждайте жилье со своим спутником. Для этого еще будет время после просмотра.
  5. Приезжайте на просмотр в дневное время. Посещайте за один день не больше 5 вариантов.
  6. Не торгуйтесь в момент просмотра. Не показывайте свою заинтересованность сразу.
  7. Пообщайтесь с соседями. Узнайте информацию о квартире, хозяевах, особенностях дома (частые поломки коммуникаций, неадекватные жильцы подъезда).

Что такое карта просмотра или почему важно все записывать

Фиксируя информацию, вы не будете просматривать одни и те же предложения по второму кругу, сможете заметить, изменилась ли стоимость жилья за время вашего поиска, отметите изменения в описании объекта, поймете, от имени агентства или частного лица оно опубликовано.

В этом, а также в выборе вариантов покупки используйте карту просмотра. Это таблица с датой посещения объекта, его характеристиками и вашими впечатлениями (после просмотра квартиры вживую).

Она нужна для того, чтобы вы в любой момент могли сравнить интересные вам варианты, а также «разгрузили» голову, могли трезво оценивать информацию.

Для вашего удобства я подготовила образец карты для скачивания.

Такую карту удобно распечатать и хранить в папке, чтобы вы в любой момент могли воспользоваться ею.

Теперь подробнее разберем правила осмотра новостроек и вторичного жилья. У обоих видов есть свои особенности, которые невозможно не учитывать.

Новостройка

Стать обладателем новой квартиры, в которой до вас еще никто не жил – заветная мечта большинства россиян, но и у нового жилья есть свои особенности, нюансы.

Покупка недвижимости в новостройке – выгодный вариант, поскольку застройщик заинтересован в скорейшей реализации своих квартир и устанавливает более лояльные цены, чем собственники вторичного жилья, которые ориентируются только на собственную выгоду.

Еще более выгодное решение – покупка квартиры у подрядчиков. Например, застройщик рассчитался с подрядчиком за его услуги некоторым количеством квартир, а подрядчику нужны деньги, а не квадратные метры, поэтому он заинтересован в быстрой продаже.

Выбирая квартиру в новостройке обращайте внимание на:

  1. Репутацию застройщика (сколько реализованных проектов, то есть заселенных жильцами домов, на его счету, каково мнение новоселов о жилье, не появились ли «побочные эффекты» у новых домов).
  2. Стадию строительства и перспективы его быстрого завершения. Если дом уже возведен, постарайтесь попасть внутрь и посмотреть планировку жилья.
  3. Если с вами общается риелтор или представитель застройщика, обязательно узнайте название строительной компании.
  4. Постарайтесь переговорить со строителями на стройплощадке. От них вы можете узнать, какими темпами идет строительство, есть ли какие-то проблемы с финансированием, какие стройматериалы используются.

Вторичное жилье

Рассматривая варианты с «историей», то есть квартиры вторичного рынка, в которых уже жили и живут другие люди, обращайте внимание на следующие моменты:

  1. Точное число собственников. Особенно обращайте внимание на тот факт, есть ли в их числе недееспособные или несовершеннолетние граждане. Еще один нюанс – есть ли среди владельцев те, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
  2. Число зарегистрированных лиц.
  3. Нет ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке.
  4. Актуальность технического паспорта (отвечает ли он фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных жильцами в документ).
  5. Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.

Не стесняйтесь просить у владельцев документы и снимайте с них копии (всех страниц). Адекватные хозяева, которым нечего скрывать от вас не станут вам в этом препятствовать. Эти документы нужны для проверки юридической чистоты квартиры.

Также обратите внимание на:

  • Историю жилья. То есть количество раз его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, вероятно, что-то с ней не так.
  • Личность продавца. Если у вас есть малейшие подозрения на его счет, отказывайтесь от покупки.
  • От чьего имени продажа. Если вам предлагают продажу по доверенности, не стоит на это соглашаться, не проверив достоверность документа.
  • Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – еще один повод задуматься о его «чистоте» в юридическом смысле.

Рекомендации по просмотру квартир

Не смотрите больше 5 объектов в день, иначе вы устанете и запутаетесь. Задавайте любые интересующие вас вопросы. Не отвлекайтесь на пустые разговоры. После каждого просмотра фиксируйте информацию об объекте и свои впечатления.

Выбор жилья мы делаем бессознательно, оценивая, подходит ли рассматриваемый объект нам как дом, уютно ли в нем, «легла душа» или нет.

Не поддавайтесь первому импульсу, даже если вам очень понравилась квартира и вы готовы ее приобрести. Посетите объект еще раз, еще раз уточните все нюансы.
На втором посещении вы можете попросить у продавца документы для проверки, вести торг.

Участник программы «‎Работаю честно»

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно. Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь». Итак, вперёд!

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги. Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера. Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно. Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков. Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек. Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей. А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях. Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире. Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле. Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной. Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики. И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс. Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки. После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку. Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь. В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Известно, что «свободные» квартиры продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство. Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию. Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте. Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену. На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру. Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному. Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу. Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче. Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась. Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия. Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» - алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды. Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего. Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Шаг 1. Проверяем документы

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке , проверьте у собственника наличие следующих документов:

  1. Документы-основания на квартиру (купля-продажа, мена, дарение, долевое участие или другое).
  2. Документы-подтверждения регистрации права собственности (свидетельство о государственной регистрации или ВЫПИСКА ЕГРН, удостоверяющая регистрацию. Выдается покупателям недвижимости на вторичном рынке с 15 июля 2016 года вместо Свидетельства о государственной регистрации).
  3. Копии всех страниц паспорта(-ов) продавца(-ов).
  4. Справка о прописанных в квартире.
  5. Поэтажный план, либо выписка из технического паспорта, либо выписка из кадастрового паспорта, либо выписка ЕГРН с планировкой квартиры.

Если покупаете жилье в новостройке , проверка будет комплексной. Она определяет надежность застройщика, легитимность строительства, соответствие законам и интересу дольщика документов и условий в договорах.

Запросите у застройщика:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Проектную декларацию (можно найти на сайте строительной компании).
  3. Права на земельный участок.
  4. Проект договора долевого участия.

Все эти документы можно найти на сайте строительной компании. Ссылка на проектную документацию должна быть обязательно опубликована там в публичном доступе.

Обратите внимание на дату окончания и начала строительства. Желательно, чтобы строительство велось не больше 1-1,5 лет .

Не покупайте жилье, когда дом еще на стадии котлована. Заключайте сделку, когда уже видно, как идет строительство, близится его завершение.

Покупаете у подрядчика ? Попросите его предъявить вам:

  1. Оригинал договора долевого участия или уступки права требования.
  2. Оригиналы справок о расчетах по договору долевого участия и всех имеющихся уступках права по нему.
  3. При заключении сделки с ним обязательно возьмите оригинал справки о расчете между вами и уведомление об уступке вам прав на квартиру для Застройщика.

Чего категорически нельзя делать?

Меры предосторожности в сделках с риелтором:

  • Не давайте риелтору невозвратный аванс или задаток, не видя документов риелтора.
  • Если вам отказывают предоставить документы на проверку, задумайтесь о покупке, возможно от нее лучше отказаться.
  • Не полагайтесь на риелтора. Большинство из них – продавцы авансов, которые, получив от вас деньги (невозвратный аванс), делают свою работу «спустя рукава». Даже если вы откажетесь от сотрудничества, аванс останется у них на руках, а вы будете сами разбираться в документах, бумагах, проводить проверки.
  • Если продавец неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление, откажитесь от покупки. Если вы твердо намерены купить выбранный объект, не поддавайтесь на провокации, действуйте согласно с вашим планом.
Будьте бдительны, работая с риелтором!

Для подготовки и проверки правильности всех документов подключайте юриста!

Следуя этим правилам, вы не окажетесь в ситуации, когда вы остались без денег и квартиры:

  1. По доверенности покупайте жилье у физических лиц только в исключительных случаях. Это же касается несовершеннолетних и недееспособных собственников, поскольку существует большой риск расторжения сделки.
  2. Обязательно проверяйте прописанных.
  3. Нотариальное согласие на продажу от супруги/супруга или брачный договор, если квартира приобретена в браке.
  4. Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.
  5. Если поведение продавца кажется вам неадекватным, либо продавец пожилой и его вменяемость вас смущает, запросите справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете. Дополнительно можно заказать экспертизу у психиатра.
  6. Проверьте перепланировки.
  7. «Ипотечникам» не стоит уповать на проверку в банках. Проверяйте все документы вместе с юристом, изучите «историю» всех сделок по квартире.

Выходим на сделку, только если в ходе проверки не выявлено никаких проблем с документами. Обязательно сохраните себе историю проверки квартиры!

Шаг 2. Ведем предварительные переговоры по сделке, вносим задаток или аванс

Если в ходе переговоров требуется внесение аванса или задатка (при условии, что все документы в порядке, квартира отвечает вашим требованиям), они вносятся на основании:

  1. Соглашения об авансе.
  2. Предварительного договора купли-продажи, где прописана не только сумма аванса или задатка, но и условия проведения сделки, возврата денег, если сделка не состоялась, условия расторжения договора.

Для составления этих документов желательно привлекать юриста! Если этот документ готовит вторая сторона, обязательно попросите образец для ознакомления заранее, до подписания.

Ипотечным покупателям нужно уточнить в банке форму договора об авансе/задатке, готовить ее самостоятельно или использовать форму банка.

Передавайте аванс только в руки собственнику или лицу, действующему от его имени по доверенности, заверенной нотариусом.

Проверьте паспорт у физического лица, а в случае, если продавец юридическое лицо, проверьте основание, на котором действует представитель (устав, протокол о назначении директора, доверенность) и паспорт лица, принимающего задаток.

Возьмите с продавца расписку о получении предоплаты, написанную им собственноручно. В ней должны быть указаны данные сторон и целевое назначение платежа. Без расписки договор или соглашение о передаче аванса не подтверждает факт передачи денег.

Проверяйте расписку внимательно!

Аванс/задаток вносится на счет получателя (для юр. лиц) либо переводится с вашего счета на счет юр. лица. В первом случае берем от банка приходно-кассовый ордер, а во втором платежное поручение. Третий способ расчета – внесение наличных в кассу юр. лица.

Сумма предоплаты должна быть такой, с которой вы сможете легко расстаться.

Шаг 3. Готовимся к сделке

Составьте себе схему/алгоритм заключения сделки. Эта схема должна четко прописывать каждый ваш шаг: если вы ипотечный покупатель, сперва идете в банк, потом в МФЦ, если наличный расчет, то сразу в МФЦ. Укажите, в какое отделение МФЦ вы обратитесь, где и как будете рассчитываться.

Если вы не составляли с продавцом предварительный договор, договоритесь с ним о встрече и обсудите условия заключения сделки. Привлеките к этому этапу юриста. Он составит договор купли-продажи и проверит документы продавца.

Обговорите следующие моменты:

  1. Конечную сумму сделки.
  2. Способ расчета по договору.
  3. Дату и время сделки.

Если договор готовит продавец, вы должны ознакомиться с ним не менее чем за день до даты подписания и дать ознакомиться с ним юристу.
Распечатайте договор в трех экземплярах и подпишите их, чтобы избежать подлога.

С января 2016-го года обязательно у нотариуса заверяются следующие виды сделок:

  • Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу.
  • Распоряжение недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.
  • Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному недееспособным.
  • Соглашение о разделе имущества супругов.

Шаг 4. Подписываем договор, рассчитываемся, регистрируем переход права

В день заключения сделки при встрече с продавцом проверьте еще раз комплектность всех документов и сделайте ксерокопии. Захватите с собой предварительный договор и расписку об авансе.

Если на момент сделки квартира не освобождена или проживающие не сняты с регистрации, отобразите сроки освобождения жилья и выписки граждан в тексте договора.
Сделайте дополнительный экземпляр договора купли-продажи, кроме тех, которые у вас заберет Росреестр для регистрации сделки. Он вам понадобится на случай судебных разбирательств.

Возьмите с собой на сделку помощника, который поможет вам делать копии, заполнять документы, оплатит пошлину.

Строго следуйте условиям договора! Если в ходе заключения сделки вы чего-то не поняли, не уверены в правильности своих действий или документов продавца, процесс отклоняется от составленного вами алгоритма, обратитесь к юристу.

Как и где проводится сделка?

Вы с продавцом встречаетесь в отделении МФЦ или Росреестра. При себе вы должны иметь экземпляры договоров, расписку об авансе/задатке. Убедитесь, что продавец принес с собой все необходимые бумаги.

Самый безопасный способ расчета – после государственной регистрации договора купли-продажи. Ни в коем случае не рассчитывайтесь с продавцом в день подписания договора, поскольку сделка может не пройти государственную регистрацию.

Подпишите документы, заберите свои образцы и произведите расчет в соответствии с условиями договора (наличными или по безналу).

Вместе с продавцом отправляйтесь в Росреестр, чтобы снять обременение, если таковое имелось.

Учтите неустойку (пропишите ее в договоре) на случай, если продавец будет затягивать со снятием обременения.

Проверьте документы, которые вам вернут в Росреестре после регистрации. Убедитесь, что в них нет опечаток и других технических ошибок. Если обнаружите ошибку, пишите заявление на ее исправление. Если на объекте было обременение, после регистрации рассчитайтесь с продавцом и вместе с ним обратитесь в МФЦ для снятия обременения в связи с тем, что расчет произведен полностью.

В тексте договора должно быть прописано следующее: «По соглашению сторон обременение не накладывать». Оно не будет наложено Росреестром, даже если вы будете рассчитываться после государственной регистрации. При отсутствии в договоре такой формулировки Росреестр автоматически накладывает обременение при расчете после государственной регистрации перехода права.

При покупке в ипотеку обременение на недвижимость накладывается сразу в пользу банка на основании закладной и снимается после погашения ипотеки.

Как произвести расчет безопасно?

Передача денег – действие, с которым связано немало мошеннических махинаций.

Чтобы уберечь себя от неприятностей:

  1. Сделайте наличный расчет внесением денежных средств на счет продавца в отделении банка. Для этого у продавца должен быть открыт счет.
  2. Сделайте безналичный перевод, если это прописано в договоре купли-продажи.
  3. Арендуйте индивидуальный сейф на особых условиях для расчетов по сделкам с недвижимостью.
  4. Воспользуйтесь аккредитивом. Вы кладете деньги на блокируемый счет в банке в день заключения сделки. Деньги переводятся продавцу после государственной регистрации. Если регистрация не прошла, средства возвращаются покупателю. Этот способ снимает все возражения и опасения продавца, поскольку исключает обман.

Если вы рассчитываетесь с юридическим лицом, вы также можете использовать аккредитив или перечисление средств на счет юр. лица в банке. Можно использовать и внесение наличности в кассу юр. лица с последующим оформлением приходно-кассового ордера.

Много полезной информации о том, как провести сделку с недвижимостью без ошибок, вы найдете на моем YouTube-канале .

Шаг 5. Получаем налоговый вычет

Налог при покупке недвижимости взимается с продавца, поскольку вы как покупатель потратили свои средства, а он получил прибыль. Однако вы при покупке квартиры можете получить налоговый вычет.

Чтобы получить 13% от потраченной вами суммы (к примеру, от суммы в 2 млн. рублей вычет составит 260 000 рублей, а это не так уж и мало), нужно предоставить свои документы, подтверждающие личность, договор купли-продажи, документы, подтверждающие сумму, которую вы внесли за квартиру (квитанции, чеки, расписки) на получение вычета.

Подробнее о налогах на недвижимость и получении налогового вычета читайте в нашей статье «Налоговый вычет на имущество».

Совет 1. Торгуйтесь!

У квартиры на рынке недвижимости нет четкой цены. Есть желание продавца продать подороже и желание покупателя купить дешевле. Не стесняйтесь предлагать продавцу цену на 300-500 000 рублей дешевле.

Чтобы торги были успешными, обязательно выясняйте мотив продажи квартиры. Если она продается, чтобы взамен приобрести новое жилье, продавец не станет вам уступать. А если человек заинтересован в быстрой продаже, переезжает, то может и скинуть пару сотен тысяч.

Сбить цену можно и оценив состояние квартиры, ее отделку, исправность коммуникаций.

Торгуясь, имейте на руках сумму на покупку недвижимости или одобренную банком ипотеку, чтобы вы могли заключить сделку в ближайшее время.

«Осторожно мошенники» или 19 способов остаться без денег и без квартиры

На рынке недвижимости «крутятся» большие суммы денег, ведь дом или квартира – не килограмм яблок, а дорогостоящая покупка, привлекающая тех, кто знает, как поживиться на чужой доверчивости или неосведомленности.

Перечислим 19 способов лишиться своих денег, и так и не купить жилье:

  1. Расчет с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
  2. Покупка по доверенности. Этот документ часто подделывают, поэтому без его тщательной проверки не стоит проводить сделку.
  3. Ошибки в оформлении расписки, приходно-кассового ордера или чека, отсутствие этих документов.
  4. Опасное место для передачи денег – машина, жилье продавца. У вас попросту украдут деньги.
  5. Оформление недвижимости в залог по договору дарения или купли-продажи.
  6. Неправильная форма договора купли-продажи, нет регистрации в Росреестре.
  7. Покупка без проверки документов продавца.
  8. Покупка у недееспособных лиц. Если продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги.
  9. Сделка с несовершеннолетними владельцами.
  10. Расчет за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
  11. Приобретение жилплощади, на которую возникло право приватизации без проверки ущемления прав третьих лиц.
  12. Подлог договора о купле/продаже.
  13. Фальшивые подписи в договоре.
  14. Внесение большого задатка.
  15. Заключение договора с указанием заниженной цены сделки.
  16. При покупке жилья с дорогим ремонтом возможна доплата денег за дорогую обстановку.
  17. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой.
  18. Приобретение жилплощади, с которой не выписались бывшие жильцы.
  19. Приобретение недвижимости без согласия на продажу супруги/супруга продавца.

Будьте бдительны и тщательно проверяйте документы на понравившееся вам жилье, чтобы не оказаться в одной из перечисленных ситуаций.

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита

Далеко не все мы обладаем развитой интуицией, аналитическим складом ума, юридическим образованием и временем обстоятельно изучать все вопросы, связанные с выкупом недвижимости.

Даже если у вас есть как минимум два фактора из перечисленных: время и склонность к анализу, не будет лишним заручиться поддержкой опытного специалиста – риелтора или юриста, тем более что сделать это можно в формате онлайн.

Преимущества юридического сопровождения онлайн:

  1. Более доступная цена услуги, чем при обращении к юристу в обычном формате.
  2. Экономия времени клиента и юриста.
  3. Осознание клиентом ответственности, понимание рисков.
  4. Большое количество полезной информации, помогающее клиенту сформировать четкую картину поиска жилья, проверки документов, заключения сделки.

К клиенту, обратившемуся за услугой, прикрепляется персональный юрист, который постоянно на связи. Сотрудничество начинается с заключения договора. По договору юристы проверяют документы до 3 вариантов квартир, которые отобрал клиент, как максимально интересные для него по стоимости, условиям.

Также юрист составляет все виды договоров (предварительный, договор аванса, текст основного договора). Дополнительно он выдает клиенту инструкцию по проведению сделки и консультирует его на всех этапах: от начала сотрудничества до успешного завершения.

Специфика сотрудничества в том, что на каждое действие клиента выдается письменная инструкция и проводится устная консультация. Вы понимаете, что делать на каждом из этапов. Вся информация фиксируется, и вы видите результат своей работы и работы юриста.

Краткое сравнение подхода к сделке с недвижимостью, когда вы ею занимаетесь самостоятельно, с риелтором или с юристом.

Поделиться с друзьями:
КритерииСамС риелторомС юристом
Риск стать жертвой мошенничестваВысокийВысокийМинимальный
Ответственность за этапы сделкиВ меру подготовкиНе все риелторы имеют юридическое образование и компетентны в подготовке, составлении документов, их проверкеВысокая
Решение проблемных ситуацийБез юридических знаний вы не решите проблемуНередко риелторы сами создают покупателям проблемы, т.к. покупатель оплатил услуги «специалиста» и полностью полагается на негоОпытный юрист даст вам исчерпывающую консультацию, четкую инструкцию к действию, чтобы исключить ваше попадание в проблемную ситуацию или решить ее с максимальной выгодой для вас

Чек-лист по контролю риелтора

Если вы не уверены в своих силах и хотите идти по «традиционной» схеме – работать с риелтором, воспользуйтесь нашим чек-листом. Опыт работы и в качестве риелтора, и в качестве юриста позволил мне выделить главные черты хорошего специалиста по продаже недвижимости, которые помогут вам отыскать настоящего профи и успешно купить недвижимость.

Перечислю главные качества риелтора, которому однозначно стоит доверить процесс купли/продажи жилья:

  1. Высшее юридическое образование.
  2. Опыт работы больше трех лет.
  3. Наличие рекомендаций и положительных отзывов.
  4. Имидж делового человека, грамотная речь.

Если в договоре сотрудничества расписаны все нюансы и этапы работы, нет обременяющих клиента условий, а в ходе первичной консультации оговаривается, что по каждому этапу работы будет предоставляться письменный отчет, с таким специалистом можно вести дело.

Если услуги риелтора вам навязывают, откажитесь от них. Решение сотрудничать с таким специалистом должно быть только вашим!

Важные выводы

Подытожим тему, выделив несколько главных мыслей:

  • Если вы планируете купить или продать недвижимость, ОБЯЗАТЕЛЬНО готовьтесь к сделке. Изучите все нюансы, документы второй стороны, обратитесь к специалистам.
  • Будьте осторожны и скрупулезны в своих действиях. Если вы в чем-то сомневаетесь, не предпринимайте ничего, пока не разберетесь.
  • Речь идет о крупной сумме денег, отнеситесь к сделке максимально ответственно.

Благодарю вас за внимание и желаю удачных сделок!

Задавайте свои вопросы в комментариях к статье. Я с удовольствием вам отвечу!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

Смотрите видео: Как купить квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция. (June 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send