Покупка квартиры – дело особой семейной важности. Покупателям придется решить огромное количество вопросов, начиная с порядка определения долей в будущей собственности, до выбора банка, в котором взять ипотеку. Все немного упрощается, если подбором вариантов и организацией просмотров, заключения договора и сопровождением сделки занимается агентство. Однако услуги агентства недешевы – трудно найти кого-то, чья работа обойдется дешевле 100-200 тысяч рублей. В этой ситуации многие семьи, желая сэкономить деньги, решают сами подыскать себе квартиру и сами провести заключение договора. Это достаточно рискованно, но, имея представление о подводных камнях, с такой задачей может справиться любая семья, готовая приложить усилия.
Купить квартиру в только что построенном доме не так уж сложно – здесь продавцом будет, скорее всего, компания-застройщик, которая предложит типовой договор, предоставит весь пакет документов и вообще возьмет на себя большую часть формальностей. Сложнее купить квартиру у частных лиц на вторичном рынке. Именно об этом и пойдет речь.
В первую очередь при покупке квартиры без агента вам придется запастись временем и терпением. Будьте готовы несколько недель посвятить покупке квартиры. Вам придется постоянно мониторить базу объявлений, оперативно ездить на просмотры, самостоятельно готовить документы для сделки и т.д. Необходимо найти базу недвижимости, в которой выложены объявления о продаже квартир. По базе найти то, что вас интересует – например, трехкомнатные квартиры в определенном районе. После следует позвонить по каждому из объявлений, уточнив характеристики квартиры и договориться о дате и времени просмотра. В идеале вы должны быть готовы сразу заключить соглашение о задатке и внести сам задаток. В противном случае есть риск, что завтра квартира «уйдет» другому покупателю.
До внесения задатка важно внимательно просмотреть все документы на квартиру, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Необходимо:
• установить точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности),
• понять, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть – понадобится согласовать сделку с органами опеки и попечительства),
• убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы, не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной,
• посмотреть на количество зарегистрированных в квартире и их готовность к «выписке» из квартиры,
• увидеть технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок – если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры),
• посмотреть документы о сроках капитального ремонта дома.
Внимательно осмотрите саму квартиру, ее состояние. Стесняться заглядывать в потайные месте не стоит – продавец морально к этому готов, а вам важно понимать, что вы покупаете. Обязательно проверьте состояние окон, полов, трещины и подтеки на потолке, состояние труб в санузле и на кухне, электропроводку, состояние системы отопления. Это поможет вам прикинуть затраты на ремонт.
Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже. Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу. Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.
При заключении соглашения о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме) туда следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров.
До или после того, как задаток внесен, следует обговорить детали договора купли-продажи – сроки передачи квартиры, сроки уплаты за нее денег, порядок передачи денег, расходы на оформление договора, на аренду банковской ячейки и т.д. Все эти переговоры могут занять некоторое время, поэтому задаток лучше внести до их начала, т.к. пока вы обсуждаете технические моменты, за «вашу» квартиру могут предложить более высокую цену и все ваши усилия будут напрасны.
Допустим, квартиру вы нашли, задаток внесли и сама сделка не за горами. Вы должны подготовить договор купли-продажи квартиры. Имеет смысл поискать образцы таких договоров в сети. Образцы договоров нередко выложены на сайтах крупных компаний, работающих с недвижимостью, на различных правовых ресурсах. Выберите наиболее полный вариант договора, внимательно изучите его, внесите нужные вам правки и передайте на изучение продавцу.
В договоре обязательно должна быть указана сумма сделки – стоимость квартиры. Покупателю ни в коем случае не следует соглашаться на указание стоимости по оценке БТИ. Во-первых, вы можете вернуть часть стоимости квартиры за счет подоходного налога. Эта процедура предусмотрена пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Если в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а более низкая стоимость по оценке БТИ, сумма налогового вычета будет меньше (всего можно таким образом вернуть до 2 000 000 рублей).
Во-вторых, помните, что любая сделка может быть оспорена в суде. В случае, если сделка окажется недействительной, по судебному решению стороны, скорее всего, должны будут вернуть друг другу все, полученное по сделке. То есть продавец получит обратно квартиру, а вы – свои деньги в сумме, указанной в договоре.
Ваш договор должен соответствовать законодательству. Внимательно изучите положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и о купле-продаже недвижимости. Это поможет вам грамотно составить договор и учесть в нем все необходимые моменты.
Современное законодательство не предусматривает необходимости заключать договор купли-продажи у нотариуса. И регистрировать сам договор в государственных органах тоже не нужно. Вы можете просто подписать договор с продавцом, отдать документы на регистрацию вашего права собственности на купленную квартиру, а после регистрации продавец получит свои деньги. Именно такую последовательность действий обычно предпочитают агентства, сопровождающие сделки купли-продажи.
К договору обязательно должен прилагаться акт о передаче квартиры от продавца покупателю. Этот документ подтвердит, что квартира теперь находится в вашем фактическом владении. Обычно вместе с подписанием акта передаются ключи от квартиры.
В ходе проведения сделки продавец и члены его семьи должны выписаться из продаваемой квартиры и принести вам из паспортного стола справку по форме 9, в которой будет указано, что в покупаемой вами квартире уже никто не зарегистрирован. Также имеет смысл договориться с продавцом, что он представит вам доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам.
Важный правовой момент: постарайтесь заключать договор купли-продажи с самими собственниками квартиры, и пусть в договоре будут указаны все они поименно, и каждый из них этот договор сам подпишет. Заключать договор с представителем по доверенности рискованно, на таких документах нередко строятся мошеннические схемы с поддельными доверенностями и прочими нарушениями закона.
Таковы общие правила покупки квартиры без участия агентства. Перед тем, как решаться на это мероприятие, сходите на прием в крупное агентство недвижимости. Подробно расспросите там, в чем именно их услуги заключаются, как они намерены проверять «чистоту» квартиры перед сделкой и какова процедура заключения сделки. Постарайтесь взять подробный перечень услуг агентства. Это поможет вам сориентироваться и самим сделать бесплатно то, что агентство будет делать за немаленький гонорар. Или найдите знакомого риелтора, который потратит полчаса времени и за символическую сумму расскажет вам, что и как нужно сделать, проверить, написать и т.д.
Где искать варианты квартир?
Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:
- консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию,
- если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем,
- если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим,
- не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
Плюсы:
- вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников,
- вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас,
- посредник может не оправдать желаемого результата,
- у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы,
- это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартиры
Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- паспорта всех владельцев недвижимости,
- документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда),
- разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире),
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
- все документы вам должны предоставить в подлинном виде,
- если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества,
- продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру,
- имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора,
- не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ,
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями: |
Критерии | Сам | С риелтором | С юристом |
Риск стать жертвой мошенничества | Высокий | Высокий | Минимальный |
Ответственность за этапы сделки | В меру подготовки | Не все риелторы имеют юридическое образование и компетентны в подготовке, составлении документов, их проверке | Высокая |
Решение проблемных ситуаций | Без юридических знаний вы не решите проблему | Нередко риелторы сами создают покупателям проблемы, т.к. покупатель оплатил услуги «специалиста» и полностью полагается на него | Опытный юрист даст вам исчерпывающую консультацию, четкую инструкцию к действию, чтобы исключить ваше попадание в проблемную ситуацию или решить ее с максимальной выгодой для вас |
Чек-лист по контролю риелтора
Если вы не уверены в своих силах и хотите идти по «традиционной» схеме – работать с риелтором, воспользуйтесь нашим чек-листом. Опыт работы и в качестве риелтора, и в качестве юриста позволил мне выделить главные черты хорошего специалиста по продаже недвижимости, которые помогут вам отыскать настоящего профи и успешно купить недвижимость.
Перечислю главные качества риелтора, которому однозначно стоит доверить процесс купли/продажи жилья:
- Высшее юридическое образование.
- Опыт работы больше трех лет.
- Наличие рекомендаций и положительных отзывов.
- Имидж делового человека, грамотная речь.
Если в договоре сотрудничества расписаны все нюансы и этапы работы, нет обременяющих клиента условий, а в ходе первичной консультации оговаривается, что по каждому этапу работы будет предоставляться письменный отчет, с таким специалистом можно вести дело.
Если услуги риелтора вам навязывают, откажитесь от них. Решение сотрудничать с таким специалистом должно быть только вашим!
Важные выводы
Подытожим тему, выделив несколько главных мыслей:
- Если вы планируете купить или продать недвижимость, ОБЯЗАТЕЛЬНО готовьтесь к сделке. Изучите все нюансы, документы второй стороны, обратитесь к специалистам.
- Будьте осторожны и скрупулезны в своих действиях. Если вы в чем-то сомневаетесь, не предпринимайте ничего, пока не разберетесь.
- Речь идет о крупной сумме денег, отнеситесь к сделке максимально ответственно.
Благодарю вас за внимание и желаю удачных сделок!
Задавайте свои вопросы в комментариях к статье. Я с удовольствием вам отвечу!
С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая