Помощь Юриста

Как правильно выбрать квартиру в Москве для покупки

Pin
Send
Share
Send
Send


Собираясь приобрести жилье, люди неизбежно сталкиваются со стрессом, сравнить который можно разве что с прыжком с парашютом или другим экстремальным видом спорта, где человек пребывает в таком же психологическом напряжении. Связано оно с боязнью испытать разочарование в приобретенном жилье. Почему же люди не могу найти тот вариант, что будет устраивать их полностью? Дело в том, что выбирая квартиру, все ориентируются на собственные индивидуальные предпочтения и приоритеты, а универсальной формулы определения «идеальной квартиры» просто нет. Кому-то в жилье важна – освещённость, другие ищут максимально просторную квартиру, а для третьего приоритетна близость зеленой зоны, где можно ежедневно гулять с собакой.

Как выбрать квартиру в Москве

Часто при подборе квартиры в Москве для покупки покупатель ориентируется на следующие параметры:

  • район,
  • цена,
  • близость метро,
  • экология,
  • развитость инфраструктуры.

Дополнительные критерии подбора:

  • ликвидность (в случае инвестирования для перепродажи или сдачи в аренду),
  • уровень преступности,
  • плотность населения.

Кстати, именно поэтому некоторые покупатели предпочитают приобретать жилье в Москве в районах с плотной застройкой с советских времен, чтобы жить с развитой инфраструктурой и избежать точечного появления новостроек.

Обратите внимание на местоположение дома, граничит ли он с проезжей частью или расположен внутри жилого квартала

Расстояние до станции метро можно померить инструментом Яндекс Линейка, что очень удобно, если надо точно знать, сколько времени вы потратите на дорогу в офис.

Внимательно осмотрите карту района на наличие или отсутствие «вредных» объектов:

  • Кладбище,
  • Свалка,
  • Железнодорожные или трамвайные пути,
  • ТЭЦ,
  • Диспансеры,
  • ИВС, СИЗО и другие.

Видеосъемка и просмотры

При осмотре пользуйтесь блокнотом или видеозаписью (с разрешения собственников), чтобы после сравнить просмотренные варианты на наличие плюсов и минусов.

Видеозапись экономит время, т.к можно разделиться и смотреть квартиры по одному, а дома собрать все видеозаписи и проанализировать вместе.

Готовьтесь к тому, что при просмотре жилья, которое продают московские риэлторы специалисты будут применять различные уловки для создания ажиотажа:

  • Просмотры с короткими интервалами между покупателями,
  • Аукционы,
  • Намеки, что до вас были покупатели и им понравилось, а значит могут купить раньше вас,
  • И т.д.

Чт лучше новостройка или вторичное жилье

Как же найти то, что наилучшим образом будет отвечать всем потребностям? Сначала предстоит определиться, будет ли квартира находиться в только что построенном доме, или лучше подыскать жилье в уже обжитом районе.

Вторичное жилье – это квартира, в которой уже кто-то жил, и которая уже имела владельцев. Поэтому квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке являются собственностью застройщика и считаются вторичным жильем.

Первичное жилье – это исключительно квартира в новостройке, причем в строящемся доме жилье не покупается, а инвестируется.

Преимущества вторичного жилья

Когда квартира готова к проживанию, это выгодно по нескольким причинам. Прежде всего, если такая жилая площадь находится в хорошем состоянии, она готова принять новых жильцов в самые короткие сроки. Однако и при необходимости косметического ремонта новым владельцам не придется долго ждать, да и обойдется обновление интерьера не столь дорого. Во многих случаях стоимость коммунальных услуг в секторе вторичного жилья оказываются дешевле, нежели в новостройках.

Недостатки вторичного жилья

Главным недостатком вторичного жилья является то, оно не новое. А значит, новым владельцам придется столкнуться со старой проводкой и сантехникой. Трубы могут течь, розетки искрить, а с потолка может сыпаться штукатурка.Хотя уход за такой квартирой не слишком дорог, но поддерживать в достойном состоянии ее придется постоянно, что отнимает немало времени. К тому же проживание в старой квартире, по сравнению с новостройкой, может оказаться не настолько комфортным. Подъезды построенных порой несколько десятилетий назад домов охраняются в лучшем случае только домофоном или кодовым замком, а жильцы новостроек сегодня часто нанимают консьержа или сторожа.

Преимущества новостройки

Есть у новостроек и другие преимущества. Подъезды здесь намного просторнее и чище, чем в старых домах, выше потолки и удобнее лифты. Есть системы безопасности, а самое главное, современные планировки много комфортнее и продуманнее тех, что можно встретить почти во всех домах советской эпохи. Да и чувствовать себя первым и единственным владельцем квартиры, пожалуй, приятнее.

Как найти квартиру в Москве для покупки

Выясним, что надо сделать, чтобы правильно и быстро найти жилье в городе Москва и потерять при этом немного времени и нервов.

Подбор объявлений
Читая объявления на интернет-досках обращайте внимание на описание квартиры и аккаунт, выставляющего объявление. Зачастую риэлторы копируют объявления собственников вместе с фото даже не имея на это право (без заключения договора на продажу).

В результате, обращаясь к посреднику вы переплатите от 100 тыс. рублей. Поэтому ищите объявления от собственников. Да, вы потратите время, но сэкономите деньги и нервы.

Какими базами недвижимости пользоваться в Москве:

  • Авито,
  • ЦИАН,
  • Из рук в Руки,
  • Яндекс Недвижимость,
  • База Winner (платная).

Не пренебрегайте бесплатными базами объявлений, т.к. они могут содержать информацию, которой нет в платной базе.

Покупая квартиру в Москве на вторичном рынке обязательно проверяйте ее на «юридическую чистоту»

Обзванивая найденные объявления выясните информацию:

  1. Актуальность продажи и цены (вопросы: продали или нет, какова цена на сегодняшний день),
  2. Есть ли торг (если не дают сразу, можно найти причины чтобы дали, но при осмотре),
  3. Характеристики квартиры (те, что важны для вас и не указаны в тексте объявления, а так же те, которые указаны неточно, например этаж),
  4. Основание приобретения квартиры в собственность (потенциально опасные – наследство, несовершеннолетние собственники, использование маткапитала при покупке, приватизация).

Какие вопросы не стоит задавать:

  1. Сколько минут пешком до станции метро (вам не скажут правду, а как самим измерить написал выше),
  2. О наличии парковки (всегда сообщат, что все отлично, хотя на самом деле там негде ставить транспорт),
  3. Общая жилплощадь (реальную можно посмотреть уже будучи на просмотре и измерив рулеткой. Да, вы не правильно поняли! Потому что часто выравнивают стены ГВЛ, поэтому реальная площадь меньше, указанной в техпаспорте или выписке ЕГРН).

Кстати, за меньшие квадраты, чем указано в документах, можно попросить торг!

Что бы там не говорили, первое на что покупатель ориентируется — его кошелек! Источник может быть любой:

  • Продажа имеющейся недвижимости,
  • Наличные,
  • Ипотека,
  • Сертификат и т.д.

Будьте готовы к тому, что покупая 2-3-4-комнатную квартиру столкнетесь с тем, что продавцы будут подыскивать себе жилье взамен и сделка растянется на месяц-два

Недостатки новостроек

Однако и новостройки нельзя назвать идеальными. Если квартира продается без какого-либо ремонта, то вложить в него средства и силы придется владельцу. А про скорый комфорт и переезд можно забыть. Квартира в новостройке – это бетонные стены, пахнущие цементом потолки и серый пол из того же бетона.К первому ремонту в новостройке придется отнестись со всей серьезностью и отдачей, поскольку процесс потребует не только крупных финансовых затрат, но и достаточно времени и нервов. Поскольку ремонт не обойдет никого из соседей, то первые годы в новостройке всегда связаны с постоянным стуком, звуком дрели и перфоратора, переноской мебели и строительного мусора. Шум и стуки будут раздаваться регулярно и абсолютно со всех сторон.

Поэтому если в семье есть маленькие дети, то от покупки квартиры в новостройке лучше отказаться.

Как подобрать квартиру в Москве

Разберем алгоритм, как правильно подобрать квартиру в Москве для покупки на примере.

Соотносим цену с характеристиками желаемой квартиры:

  • количеством комнат (раздельные, смежные),
  • характеристиками дома (панель, кирпич, монолит),
  • район расположения,
  • ремонт,
  • этаж и этажность,
  • балкон, лоджия (застекленные или нет),
  • санузел (совмещенный или раздельный).

Соотносим с вашей жизненной ситуацией:

  1. Наличие семьи (учитывайте, что в скором времени заведете детей),
  2. Наличие детей (обращаем внимание на расположение детских садов, школ, институтов),
  3. Место работы (работаете в офисе, измеряйте время в пути),

Рассмотрим на примере
У вас от 8 млн. рублей, какой район можно посмотреть?
По цене подойдут спальные районы ближе к окончаниям радиальных веток московского метрополитена. По количеству комнат, вполне хватит на 2-комнатную.

  • Запад – хороший выбор (например, Солнцево или Переделкино),
  • Восток – удовлетворительный!
  • Север и Юг – нормально (обратите внимание на строящиеся ветки метро, обычно Юго-Запад).

По инфраструктуре можете не заморачиваться, ее уровень по всей Москве хороший. Исключение могут составлять только что построенные жилые комплексы и то они быстро обустраиваются.

Обращайте внимание на состояние:

  1. Двора (парковочные места, чистота, расположение мусорных баков),
  2. Крыши и подвала (сырость, подтеки на потолке подъезда и квартиры),
  3. Лифта (косвенно говорит о контингенте и работе ТСЖ),
  4. Квартиры (постарайтесь не брать с мебелью и бытовой техникой, которую потом все-равно выкинете),
  5. Соседи (пообщайтесь с соседними квартирами на этаже и над квартирой).

Вы узнали, как выбрать нужную квартиру в Москве способы, критерии и алгоритм поиска, на что обращать внимание при подборе, советы, как искать хорошие варианты на вторичном рынке недвижимости.

Содержание статьи

Вопрос о том, как выбрать квартиру, может показаться чересчур сложным, особенно если вы впервые коснулись темы недвижимости. Мы поможем разобраться в проблеме и определиться с тем, где и как приобрести жилье, которое вы сможете в итоге назвать своим домом.

В нашей статье вы найдете ответы на самые каверзные вопросы, которые касаются нюансов выбора квартир в новостройках и на вторичном рынке. Где жить лучше — в панельном, монолитном или кирпичном доме? Как выбрать этаж, расположение квартиры в секции и планировку? Каким образом можно проверить качество строительства до покупки? Давайте разберемся.

Как правильно выбрать подходящий район

Выбирая район, где предстоит купить квартиру, важно учесть массу критериев. Среди них и возможность быстрого выезда на трассу, близость будущего жилья к детям или родителям, к месту работы и другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Но, кроме этого, не стоит забывать об экологии. Если в непосредственной близости от района есть такие отравители среды, как промышленные предприятия и едущий непрерывным потоком автотранспорт, то со временем чистого воздуха стать может только меньше. Близкое расположение промышленных объектов и транспортных развязок может не лучшим образом сказаться на здоровье. А вот если рядом есть зелёная зона, парк или сквер, то растения уменьшат пагубное воздействие транспорта и предприятий.

Если на новом месте жительства предстоит пользоваться общественным транспортом, лучше прийти в утренний час-пик на ближайшую остановку, чтобы узнать, достаточно ли часто здесь ходит транспорт, и легко ли попасть в автобус. Близость конечной остановки можно считать преимуществом, поскольку шанс комфортно добраться в нужное место увеличивается. Однозначно должно насторожить расположение поблизости от дома ЛЭП, высоковольтных линий электропередачи.

Низкочастотное электромагнитное излучение этих сооружений может не лучшим образом сказаться на здоровье и даже спровоцировать некоторые заболевания.Если есть личная машина, то буде не лишним убедиться, что рядом с домом есть платная автостоянка. Однако если такое скопление машин находится прямо под окнами, то не стоит удивляться, что придется мириться с воем автомобильной сигнализации, звуками работающих двигателей и их выхлопам

Если под окнами круглосуточный павильон или торговая палатка, то по ночам можно будет народные песни в исполнении пьяных голосов баллады, а утром идти мимо наполненных бутылками и банками урн.

При выборе района стоит убедиться, что в округе есть аптеки и поликлиники, службы быта и школы, детские сады и все необходимые магазины, а также другая инфраструктура. Если в семье есть дети, то обязательно нужно лично посетить детский сад или школу, чтобы убедиться в их работоспособности и хотя бы внешне оценить их уровень. А в отделе образования можно уточнить рейтинг учебных заведений, расположенных в этом районе.

Критерии выбора квартиры в новостройке

До того, как вы начнете ломать голову над тем, какую квартиру выбрать, для начала нужно определиться, где ее предстоит покупать — у застройщика или собственника. Разница между первичным и вторичным рынком достаточно ощутима в денежном плане, с точки зрения комфорта и качества жилья.

Для начала давайте рассмотрим вариант покупки в новостройке. Данное понятие объединяет строящиеся дома, где можно приобрести квартиру напрямую от компании по выгодной цене. При этом стороны заключают договор долевого участия (ДДУ). Выбрав квартиру в новостройке и купив ее, вы станете дольщиком — по сути, инвестируете свои деньги в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение жилья по окончании работ.

По каким критериям обычно выбирают квартиру в новостройке:

  • стадия строительства комплекса,
  • надежность застройщика,
  • транспортная доступность,
  • экологическая обстановка,
  • уровень развития инфраструктуры.

Поговорим немного о стадии готовности новостройки. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20-30% дешевле, чем готовое жилье. Но при этом чем ближе срок сдачи, тем выше и стоимость квадратного метра — выгодней всего брать недвижимость прямо на старте продаж, но здесь и рисков больше.

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это найти надежного застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу застройщика и ознакомьтесь в другими его проектами — возможно, среди них найдутся готовые новостройки. Можете даже посетить одну или несколько, чтобы оценить реальное качество работы подрядчиков. Особого внимания требует проверка документов — разрешения на строительства, проектной декларации, договора и т. д.

Квартиры в строящихся жилых комплексах ориентированы в первую очередь на тех, кто готов подождать 2-3 года до сдачи объекта и не претендует на быстрое заселение.

Обязательно уделите внимание изучению локации, а именно уровню развития инфраструктуры и транспортной сети. Нередко новостройки возводят в малоразвитых и окраинных районах вдали от школ, детских садов, поликлиник и прочих важных объектов. Владеете личным автомобилем? Проверьте состояние местных дорог, оцените их загруженность — современные сервисы, такие, как например, позволяют сделать это онлайн. Также важен уровень экологического комфорта, ведь жить в квартире по соседству с заводом или свалкой — это не лучший выбор.

Внешний вид дома

Когда район определен, можно переходить к выбору дома. И здесь особенно важно быть уверенным, что жилье окажется полностью безопасным. В любом городе есть аварийные дома, которые просто отличить на глаз. На стенах здесь заметны трещины, которые даже при заделке видны по серым линиям вдоль них.

При обнаружении этих тревожащих симптомов лучше не рисковать и отказаться от покупки квартиры даже при весьма заманчивых условиях. Внимательного покупателя должно насторожить и использование внешнего утепления, установленного отдельными жильцами. Такие «заплатки» могут стать сигналом, что отопление в доме не самое хорошее.

Войдя в подъезд, нужно оценить его благоустройство и чистоту. Это же касается лифта, если он есть. О многом могут рассказать двери потенциальных соседей. Их качество даст возможность сориентироваться в благосостоянии контингента и в том, чего можно ждать от этих людей. Если двери старые, с изрезанной обивкой, то соседями могут оказаться не только люди с низким достатком, но и неблагонадежные личности, хулиганы или алкоголики.

Нарушения строительных норм, например, ошибки при конструировании системы вентиляции или неправильно выполненная электропроводка, могут стать угрозой для здоровья жильцов. Поэтому понравившуюся квартиру лучше осмотреть вместе со специалистом, имеющим опыт в этой области.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья чаще всего называют просто — вторичка. Он раскрывает широкие возможности выбрать квартиру в домах разных годов постройки. Это может быть как старое советское панельное или кирпичное жилье, так и современные монолитные корпуса. Чаще всего продажей вторички занимаются собственники жилья — физические лица лично или через агентства. Однако можно найти и новые квартиры в только что построенных домах — их реализацией занимаются застройщики. И в том, и в другом случае для покупки будет применяться стандартный договор купли-продажи.

Как выбирать квартиру на вторичке:

  • обратитесь в агентство,
  • рассмотрите предложения на интернет-площадках,
  • расспросите знакомых,
  • расклейте объявления.

Поиск квартиры можно доверить риелторам или заняться подбором недвижимости самостоятельно через интернет-сервисы. Если вы определились с районом, где хотите взять жилье, можете распечатать объявления о намерении покупки и расклеить на информационных досках остановок и в подъездах конкретных домов. Это действенный способ, который нередко используют и наемные агенты. Также будет не лишним поинтересоваться у друзей и знакомых, не продают ли они или кто-то из их ближнего круга недвижимость: сарафанное радио нередко приводит к взаимовыгодным сделкам.

Квартир вторичного рынка представлено больше, чем новостроек, но их стоимость будет выше, так как это уже готовое жилье.

Одно из главных преимуществ вторички — это возможность осмотреть квартиру перед покупкой. Не пренебрегайте им, особенно если выбираете жилье в старом доме. Если продавцу нечего скрывать, он легко согласится на осмотр. Вы, в свою очередь, убедитесь в том, что она вам подходит.

Выбор планировки

Перед покупкой квартиры нужно уделить время внимательному ознакомлению с планом БТИ. Если квартира примыкает к шахте лифта, то постоянной вибрации и шума в доме не избежать. Если в квартире больше одной комнаты, то хотя бы одна из них не должна иметь общих стен с соседями, чтобы при необходимости можно было уединиться.

Если есть возможность, то лучше избежать покупки угловой квартиры, где помещения могут быть избыточно влажными и холодными даже при толстых кирпичных стенах.

Стоит посмотреть на какую сторону выходят окна квартиры. Хуже всего, если они смотрят на север. В таком жилье будет темно и холодно. Южная сторона – это тоже не совсем хорошо, поскольку солнца здесь будет в избытке, а летом жильцов ждет жара и постоянный недостаток кислорода. Лучше выбирать квартиру, выходящую на восточную сторону, где солнечный свет наполняет жилье в первой половине дня, или на западную, здесь светило видно только после обеда.

Если предстоит купить однокомнатную квартиру, будет полезно обратить внимание, какие стены отделяют жилье от соседей, и с кем эти стены граничат. Хорошо, если стены окажутся несущими, тогда соседи не будут беспокоить.

В каком доме лучше покупать квартиру: кирпичном, монолитном или панельном

Комфортабельность жилья очень сильно зависит от конструкции дома, в котором она расположена. Зная особенности разного типа построек — их энергоэффективность, уровень звукоизоляции, долговечность и т. д., — вы без труда определитесь, какую квартиру выбрать и где конкретно.

В нашей стране преобладают 3 основных типа домов:

  • панельные,
  • монолитные (монолитно-кирпичные),
  • кирпичные.

Панельное домостроение существует в нашей стране еще с советских времен. Данная технология предполагает использование железобетонных панелей — готовых блоков, которые заблаговременно производят на заводе, а потом «собирают» из них дома. На создание среднестатистической многоэтажки из панелей уходит в среднем 1,5-2 года.

Основная часть современных новостроек — монолитные, с железобетонным основанием и стенами из мелкоштучных каменных блоков, которые отличают на стройплощадке и укладывают бесшовным методом. Технология отличается долговечностью — дома служат от 120 лет. Что касается кирпичных построек, квартиры в них представлены преимущественно на вторичном рынке. Современные застройщики практически не применяют технологию из-за дороговизны. Кроме того, кирпич не подходит для возведения высоток.

Внутренний ремонт

Попав в предлагаемую к продаже квартиру, стоит забыть о природной скромности, чтобы расспросить владельцев и соседей, осмотреть и ощупать каждый уголок:

  1. Если выбранная квартира расположена на одном из верхних этажей, то давление горячей воды здесь может быть недостаточным,а значит, неминуемы проблемы со стиркой, мытьем посуды и гигиеническими процедурами. Чтобы проверить напор, нужно открыть кран на кухне и в ванной комнате. Хорошо, если предыдущие владельцы позаботились об установке счетчиков для горячей и холодной воды.
  2. Особое внимание придется уделить трубам. Если они уже отжили свой срок, покрыты следами ржавчины, которую не скрыть даже краской, ведь поверхность все равно будет неровной. Если такие трубы обнаружены, можно быть уверенным, что они смогут в любой момент прорваться и залить и эту квартиру, и этажом ниже. Убедиться нужно и в исправности всех вентилей и кранов на трубах, которые должны закручиваться до конца и без усилий, иначе перекрыть подачу воды в случае аварии будет невозможно.
  3. Следы плесени или грибка на кухне, в ванной комнате или в туалете говорят об опасности квартиры.
  4. Квартира может промерзать. Если осмотр проходит во время отопительного сезона, то перед приездом покупателя хозяева могут обеспечить достойную температуру с помощью обогревателей, но это легко разоблачить, проверив батареи в всех комнатах. Ситуация станет еще яснее, если рукой пройтись по всем стенам. Так можно почувствовать даже скрытые трещины в стыках.
  5. Если полы на кухне, в ванной и в санузле выложены плиткой, можно на них попрыгать или постараться прощупать плитку в самых проходных местах. Если слышно потрескивание, это может означать, что под плиткой есть пустоты, или она положена с нарушением технологии, и трещин на полу ждать осталось недолго. Неровности на линолеуме покажут, что стяжка под ним плохая. Некачественно уложенный паркет выдаст себя скрипом и наличием щелей.
  6. Наличие современных металлопластиковых окон в квартире – это весомый плюс. Но здесь не будет лишней проверка герметичности закрытия, качества резиновых уплотнителей и закрывающей фурнитуры.
  7. Стоит узнать остеклена ли лоджия и как утеплен балкон.
  8. Немаловажно проверить и состояние электропроводки,а также из чего она выполнена: из меди или из алюминия. Вот только как это выяснить? Можно попросить владельцев снять одну из розеток, чтобы увидеть, какие подведены провода. Хотя чаще ставится алюминиевая проводка, медная более надежна и долговечна.
  9. У хозяев нужно обязательно попросить план квартиры,чтобы убедиться, что владельцы не скрыли какие-либо незарегистрированные перепланировки. Для этого план в техническом паспорте сравнивают с фактической планировкой. Если этого не сделать, то быть может, заниматься узакониванием перепланировки и выплачивать штрафы придется новым владельцам.

Квартиры в панельных домах

Если вы захотели выбрать квартиру в «панельке», то вам будет полезно узнать несколько фактов о подобном жилье. Первое, и самое главное — в таких домах довольно шумно. Виду большого количества несущих стен затруднена перепланировка. Энергоэффективность панельного дома зависит от серии: более современные, такие, как ДОММОС, П-44Т/К, ДомРик, ДомНад и прочие удерживают тепло не хуже монолита. В советских и постсоветских постройках может оказаться прохладно, так как здания продуваются через швы между плитами.

Выбор квартир в монолитных новостройках

Монолитные дома строят по индивидуальному проекту, что расширяет выбор планировок квартир. В современных новостройках нередко предлагают жилье редких форматов: с террасами, высокими потолками до 4-6 м, двухуровневые квартиры и т. д. Бесшовные стены с утеплением обеспечивают хорошую энергоэффективность, однако все же страдает звукоизоляция, хоть и не так сильно, как в панельных домах.

Последний этаж

Если серьезно рассматривается квартира в хрущевке, расположенная на последнем этаже, то следует убедиться, что в доме двускатная крыша. При такой конструкции кровли значительно уменьшается вероятность промерзания и протекания будущего жилья. Если же в доме есть технический этаж или чердак, то впоследствии это пространство можно приватизировать и после перепланировки получить двухуровневую квартиру.

В управляющей компании можно получить информация, когда в последний раз в доме проводился капитальный ремонт, и обновлялась кровля. При наличии чердака его состояние лучше осмотреть лично, чтобы убедиться, что крыша не течет.

Интересно, что часто встречаемое негативное мнение о верхнем этаже не совсем верно. Последний этаж при крепкой кровле оказывается самым комфортным. Здесь нельзя услышать шагов соседей над головой, которые особенно утомительны в праздничные дни или при наличии в квартире этажом выше маленьких детей. На лестничной клетке здесь всегда тихо, по лестнице никто, кроме ближайших соседей не ходит, да и уличный шум сюда меньше доносится.

Квартиры в домах из кирпича

Если вы целенаправленно хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, скорее всего вам нужно будет обратиться к предложению вторичного рынка — сейчас застройщики редко используют эту технологию. Тем не менее, такие дома получаются наиболее долговечными и служат до 200 лет. Кирпич отлично удерживает тепло, поэтому в квартире будет комфортно даже в самые сильные морозы. Так большинство стен — несущие, проводить перепланировку будет трудно.

Первый этаж

Квартира на первом этаже тоже требует пристального внимания. И если жителей последних этажей может подвести крыша, то на первом этаже причиной крайнего неудобства может стать подвал. Если здесь царит повышенная влажность, то она неминуемо проникнет и в жилье.

А это испорченный ремонт, запах, плесень и грибок. Есть и наружная причина проблем. Это мусорные контейнеры, которые могут быть расположены под окнами, а также при отсутствии должной охраны подъезда первые этажи домов часто посещаемы подозрительными личностями.

Какую планировку квартиры лучше выбрать

Если до этого не задумывались, какую квартиру лучше выбрать в плане планировки, сейчас самое время. Так вам будет проще сузить круг поиска и одновременно сформировать более четкое представление о будущем жилье. Какие же квартиры может предложить современный рынок? Самые разные — от крохотных студий для студентов до видовых пентхаусов. Остается только определиться, какая квартира подойдет именно вам.

Дизайнеры разделяют планировки на закрытые, открытые и частично закрытые. С закрытыми знакомы практически все, кто жил или живет в домах старого фонда — это традиционные квартиры, где каждая из комнат изолирована от остальных. Планировочные решения открытого типа не предполагают возведения каких-либо перегородок между жилыми помещениями. Соответственно, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты.

Наиболее популярны следующие типы планировок:

  • Европланировка. Отличается от обычной тем, что кухня и гостиная в ней не разделяются перегородкой, а представляют собой единое пространство. Применяется как в студиях для экономии пространства, так и в более просторных квартирах для создания большой жилой зоны.
  • Свободная планировка. В квартире отсутствуют межкомнатные стены, роль опорных конструкций в ряде случаев выполняют железобетонные пилоны. Удобно, если вы хотите реализовать свой дизайн-проект, но повлечет дополнительные траты на возведение перегородок.
  • Хайфлет. Это квартиры с потолками от 3,2 м. Высокие своды визуально увеличивают пространство и позволяют реализовать оригинальные дизайн-проекты.
  • Жилье редкого формата. Подойдет тем, кто хочет выбрать квартиру «с изюминкой». Это могут быть квартиры с панорамным остеклением, эркерами или окном в ванной комнате, пентхаусы на верхних этажах с открытыми террасами, двухуровневое жилье и т. д.

Планировки могут быть линейными (комнаты расположены вдоль коридора друг за другом), распашными (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловыми.

Различаются планировки и по степени функциональности. К примеру, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, лоджий или балконов, организовывают отдельные кладовые и гардеробные, ниши для шкафов и комодов.

Соседи

Но уже через несколько недель после приобретения квартиры приоткрывается неизвестная до этого жизнь дома. Не самые приятные подробности можно узнать и о новоиспеченных соседях. Чтобы этого не случилось, перед покупкой жилья полезно совершить визит ко всем, кто будет жить сбоку, снизу и сверху. Если они не захотят общаться, составить представление можно по внешнему облику людей и тем нескольким словам, которые они все же произнесут.

Если же предстоит покупка квартиры в новостройке, то придется положиться только на везение.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Пока вы решаете, какую квартиру выбрать, заранее подумайте о ремонте. В зависимости от того, предпочитаете ли вы жилье с отделкой или без, напрямую будет зависеть бюджет покупки, а также тот объем работы, который появится уже после покупки. Не забывайте, что сейчас на рынке представлено множество вариантов квартир с различными вариантами ремонта, и каждый дает свои преимущества.

Виды отделки квартир:

  • без отделки,
  • черновая,
  • предчистовая,
  • чистовая,
  • ремонт «под ключ»,
  • дизайнерская.

Наибольшей популярностью пользуется жилье без отделки. Оно выглядит как обычная «бетонная коробка» с установленными окнами и входной дверью. Жить в такой квартире до полного ремонта нельзя, зато она будет стоить дешевле — и на первичном, и на вторичном рынке.

Если вы не хотите возиться с «грязным» ремонтом, можете выбрать квартиру с черновой отделкой. Там уже проведены работы по выравниванию поверхностей, частично оборудованы коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартиры с предчистовой отделкой полностью подготовлены к финишным работам. В них оборудован санузел, проведено электричество с освещением, розетками и выключателями. Разновидностью предчистовой отделки является формат whitebox, где даже установлены межкомнатные двери и поклеены обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли — вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Как не попасться на мошенников

Чтобы не провоцировать всякого рода мошенников, не нужно приезжать на осмотр квартиры на дорогой машине и в каком-то выделяющемся наряде. Чем дороже выглядит покупатель, тем сильнее соблазн не только его обмануть, но и просто запросить более высокую цену за жилье. Демократичный облик позволит покупателю успешнее торговаться. К тому же такая одежда даст возможность без проблем проверить все коммуникации, трубы, окна и проводку, не боясь испачкаться.

Расположение квартиры — спорные моменты

Нет однозначного ответа на вопрос о том, как выбрать квартиру по расположению — тут все зависит от ваших личных предпочтений и запросов. Но чтобы вам было проще сориентироваться, давайте вместе разберемся, где жить будет комфортно, а где точно не стоит покупать.

Неудачным считается следующее расположение квартиры:

  • рядом с лифтами и лестницами,
  • на первом и последнем этажах,
  • угловые варианты,
  • с окнами, выходящими вплотную на соседние дома.

Квартиры на нижних этажах считаются самыми шумными и хорошо просматриваются с улицы, но и самое высокое жилье под крышей может доставить неудобства — кровля летом сильно нагревается, а в сезон дождей возникает риск протечек. Решили выбрать угловую квартиру? Вполне возможно, что зимой в ней будет прохладно. Если окна вашего дома в упор смотрят на фасад ближайшего дома, вероятно, что в комнаты будет поступать недостаточно света.

Предосторожности

Иногда под видом риелтора можно встретиться с мошенником. Не честные люди могут представиться и владельцами квартиры.

Поэтому осматривая жилья для покупки, лучше придерживаться простых рекомендаций, способных сохранить не только материальные средства, но и жизнь:

  1. При разговоре с владельцем квартиры по телефону, лучше дать понять, что осматривать жилье покупатель приедет не один.Пусть продавец продиктует свой контактный номер, чтобы покупатель могу перезвонить через некоторое время. Если собеседник не может вразумительно дать ответ, но от дальнейших контактов с ним лучше отказаться.
  2. Отправляясь смотреть квартиру, нужно обязательно оставить родственникам или знакомым ее адрес.
  3. Войдя в квартиру, нужно предупредить владельцев и позвонить кому-то из знакомых,чтобы сообщить адрес и назначить время встречи возле этого дома. Если хозяева отказали в звонке по домашнему телефону, то лучше уйти из такой квартиры.

На каком этаже купить квартиру

Современные высотки нередко достигают тридцати этажей и более, но какую квартиру лучше выбрать — пониже, повыше или где-то посередине? Если вы думаете, что разница несущественна, мы развенчаем эти убеждения: на самом деле к выбору этажа следует относиться со всей серьезностью. От него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность, и даже стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

  • Нижние этажи (до 4-го). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
  • Средние этажи (с 4-го по 10-й). Пользуются наибольшим спросом по той причине, что на такой высоте уже практически не слышен шум с улицы. Квартиры на этих этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
  • Верхние этажи (с 10-го и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Как сохранить свои денежные средства и не прогореть при покупке

Так называемое социальное жилье чаще сдается «под ключ», с простым, но вполне пригодным для жизни ремонтом. Понятно, подобные квартиры приобретают или получают по сертификатам люди, не имеющие средств на внутреннюю отделку на собственный вкус. Через несколько лет, когда необходимая сумма будет набрана, можно будет сделать новый ремонт.

При отделке в социальных помещениях используются дешевые и простые материалы, оконные конструкции, сантехника, дверные коробки. Ведь чем дороже материалы для ремонта, тем дороже получается квадратный метр квартиры.

В элитном доме дорогая эксклюзивная отделка также излишня, хотя причина здесь в том, что хозяевам проще все сделать на свой вкус. В таких зданиях квартиры обычно только готовятся в чистовой отделке. Строители готовят пол, потолок и стены, прокладывают коммуникации и проводку, а новоселы собственными силами и по собственному усмотрению делают ремонт.

В зависимости от выполненного ремонта, цена на квартиру может вырасти в два раза по сравнению с той, где стены остались голыми . Иногда компания-застройщик делает ремонт исключительно ради привлечения покупателей. В этом случае клиенты могут сэкономить. Но зачастую покупателей с достатком больше привлекают именно квартиры без отделки. В таком приеме есть свой резон, ведь зачастую клиентов не устраивает сделанный застройщиком ремонт.

Как правило, покупатели жилья при рассмотрении вариантов на первое место по важности ставят место расположения жилья, затем рассматривают планировку квартиры, а вот отделка покупаемой квартиры оказывается второстепенным фактором. Наиболее экономичным в этом случае оказывается вариант, когда приобретается жильё с приемлемым клиенту ремонтом на вторичном рынке. Здесь экономия касается не только денег, но и времени.

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки любой квартиры можно разделить на два этапа: изучение документов и непосредственный осмотр, если таковой возможен. При этом оба лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Как правильно сбить цену

Если есть желание снизить цену, придется обнаружить как можно больше проблемных мест и недостатков. Для этого не нужно лениться, заглядывая во все и щели, углы и люки. Увиденные недочеты лучше фиксировать на бумаге и тут же озвучивать продавцам.

Если найти недостатки не удалось, можно обратить внимание риелтора или владельцев на неблагоприятную экологическую или криминальную обстановку в районе.

Проверка квартиры в новостройке

Возможность осмотра квартиры в случае с новостройкой под вопросом, ведь если дом еще не построен, сделать это фактически невозможно. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. В первую очередь обратите внимание на наличие действующего разрешения на строительство, документов на землю (свидетельство собственности или договор аренды), обязательно целиком ознакомьтесь с проектной декларацией. В ней указан официальный застройщик, указано количество и технические характеристики всех объектов, включая паркинги и социальную инфраструктуру, а также их сроки ввода в эксплуатацию.

Основную часть документов на квартиру застройщик должен предоставить в электронном виде на сайте новостройки. С оригиналами можно ознакомиться, приехав в офис продаж. Не бойтесь запрашивать бумаги — это ваше право на основании Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 3.1, ст. 19 214-ФЗ). В целом, фактически проверить качество квартиры в новостройке довольно трудно — финальный результат целиком зависит от добросовестности застройщика, поэтому нужно целиком сосредоточиться на подборе правильной компании.

Проверка документов

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру – дело сложное, но необходимое. Если при встрече продавец предоставляет копии документов, это должно насторожить покупателя. С одной стороны, это может свидетельствовать об осторожности, но подписывать договор, не видя подлинников нельзя.

Сделка совершается только после всесторонней проверки личности продавца и подлинников документов на право собственности, предъявляемых при продаже жилья.

Не заслуживает доверия ситуация, когда сделка заключается через лицо-посредника, действующее в интересах законного владельца. Ведь здесь никто не может гарантировать, что хозяин квартиры желает этой продажи, да и жив и здоров на момент совершения сделки.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется только при участии компании-застройщика или доверенного риэлтора, поэтому покупателю следует проверить права этой компании на квартиру и полномочия подписывающего договор сотрудника.

Проверка квартиры на вторичке

Самый волнующий вопрос для большинства покупателей вторичного жилья — это как выбрать квартиру от благонадежного собственника и не нарваться на мошенника. Ответ прост — тщательно прощупывайте почву перед покупкой и внимательно читайте документы. Здесь важно помнить, что даже если вы наняли риэлтора, с точки зрения закона он не несет никакой ответственности за чистоту сделки — он только выбирает квартиру по вашему запросу.

Залог безопасного приобретения вторичного жилья — это наличие опытного юриста, который проведет тщательный анализ документов и грамотно составит договор купли-продажи.

Даже находясь «под крылом» специалиста, не пренебрегайте возможностью и лично читайте все документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость. При этом предъявляться должны только оригиналы, безо всяких оговорок. Если собственников указано несколько, вам потребуется письменное согласие на продажу каждого из них. Если в квартире присутствуют дети, также потребуется одобрение социальных служб. В случае, если собственник находится в браке и квартира — это совместно нажитое имущество, будет нужно согласие второго супруга.

Обязательно уточните, что на момент покупки в квартире никто не прописан — сделать это можно, заглянув в домовую книгу. Убедитесь в отсутствии какого-либо обременения жилья, а также задолженности по коммунальным платежам.

Для получения дополнительной гарантии при покупке квартиры вы можете застраховать ее от потери прав собственности. Тогда, если вдруг всплывут какие-то «подводные камни», все проблемы будет решать страховая компания.

Перед тем, как окончательно выбрать квартиру, которая приглянулась на вторичном рынке, обязательно проведите ее фактический осмотр. Проверять жилье следует еще с подъезда: убедитесь, что вестибюль имеет опрятный вид, в нем везде горит свет, работают лифты. При желании можете поговорить с соседями — при должном подходе от третьих лиц можно узнать самые неожиданные факты о доме и квартире.

В самой квартире обязательно проверьте состояние стен, пола и потолков. В жилье без ремонта это сделать легче, но и при наличии отделки дефекты будут выделяться — в том числе водяные подтеки, следы плесени, трещины и т. д. Данный этап лучше всего доверит риэлтору или профессиональному строителю — их консультация поможет выявить малозаметные дефекты.

Помните, что свежий ремонт в квартире, особенно в старом доме, может быть попыткой скрыть явные дефекты, в том числе следы затопления, следы пожара и все то, что может повлиять на цену покупки.

Сверьте план квартиры с реальным расположением комнат. Если вы заметили различия, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована. Во время осмотра попросите собственников выключить телевизор, радио и другие громкие электроприборы. Это позволит оценить слышимость между квартирами и уровень естественного шума с улицы.

Загляните в ванную комнату и оцените состояние коммуникаций и сантехники. То же самое проделайте на кухне. Помните, что если выбрать квартиру со старыми трубами, потом придется менять их за свой счет. Не забудьте проверить тягу вентиляции, ведь при слабой вытяжке велик риск образования плесени и грибков. Опробуйте все выключатели и розетки в квартире. Они должны быть в рабочем состоянии.

Резюме

Итак, мы разобрались с самыми острыми вопросами, которые касаются того, как выбрать квартиру своими силами. В частности, подробно обсудили нюансы подбора недвижимости в новостройках и на первичном рынке, ознакомились с особенностями панельных, монолитных и кирпичных домов. Также была основательно раскрыта тема выбора непосредственно самих квартир: их подходящего расположения, вариантов отделки и их преимуществах, планировочных решениях. Кроме того, если раньше вы не знали, как проверить жилье перед покупкой, теперь вы получили много новой полезной информации на эту тему и не ударите в грязь лицом, оказавшись один на один с собственником или застройщиком.

Помните, что все советы, которые приведены в данной статье — это не жесткий свод правил или ультимативные указания. Решать, какую квартиру выбрать, в конечном счете предстоит вам и никому больше, исходя из своих личных представлений об идеальном жилье.

Нужно ли обращаться к риелторам?

Купить, продать или арендовать квартиру лучше с помощью риэлтора. Это человек, который по роду деятельности знает, какие документы на квартиру или дом нужно проверять в первую очередь и множество других важных вещей

Правовых тонкостей в вопросах продажи недвижимости много. Только владеющий необходимыми знаниями может самостоятельно найти нужный вариант, и правильно оформить все документы. Таких людей единицы. Основная масса граждан не то что слабо представляет, а понятия не имеет, как обезопасить себя, например, при покупке квартиры.

Как не попасться на обман риэлтерский компаний

Не стоит доверять риэлторским компаниям, если:

  • просят оплатить задаток за предполагаемую работу, не предоставив никаких письменных гарантий с указанием объемов и сроков выполнения работ,
  • просят оплатить некие непредвиденные расходы сверх суммы оговоренной комиссии,
  • стоимость услуг очень низкая и отличается от средней по вашему региону, если цена неправдоподобно низкая, скорее всего, это не самое честное агентство и лучше в него не обращаться.

Помните об этих главных правилах, собираясь обратиться за помощью в риэлторскую контору.

Советы от специалистов по покупке жилья

В итоге можно привести ряд критериев, которые определяют комфортность жилья:

  1. удаленность месторасположения дома от центра,
  2. престижность и экологическая чистота района,
  3. удаленность ближайшей остановки общественного транспорта,
  4. материал, из которого построен дом, а также год его возведения,
  5. этаж, количество жилых комнат и их габариты,
  6. высота потолков,
  7. ориентация окон квартиры,
  8. желаемая планировка квартиры: расположение комнат, санузла, кухни, прихожей,
  9. наличие балкона или лоджии, а также их размеры,
  10. общее состояние квартиры,
  11. состояние дворовой территории и подъезда,
  12. наличие в квартире стационарного телефона,
  13. наличие лифта и его грузоподъемность,
  14. наличие мусоропровода.

Надеемся, что нехитрые советы помогут найти достойный вариант и без лишних затрат времени, нервов и материальных средств стать владельцем квартиры, о которой можно было только мечтать.

Pin
Send
Share
Send
Send