Помощь Юриста

Через какое время можно продать квартиру, полученную в наследство, после вступления в права и какой нужно заплатить налог?

Pin
Send
Share
Send
Send


В целом процедура продажи такой квартиры выглядит следующим образом:

  1. В момент смерти наследодателя открывается наследство. С этого дня у наследников есть полгода для того, чтобы обратиться к нотариусу, принять имущество (в том числе недвижимость) и долги умершего или отказаться от принятия.
  2. В течение шестимесячного срока определяется конкретный состав наследства и круг наследников. Принятие наследства завершается выдачей соответствующего свидетельства. Это еще не документ о праве собственности на квартиру.
  3. После получения свидетельства о праве на наследство наследник должен зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
  4. После получения выписки из Росреестра о праве собственности можно начинать процедуру продажи квартиры.
После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, наследник может распоряжаться имуществом в соответствии со своей волей.

Риски для покупателя

Риск покупателя любой недвижимости – в отмене сделки по любым основаниям. Если сделка будет признана недействительной через суд, квартиру придется вернуть продавцу. Конечно, суд постановит вернуть и денежную сумму, уплаченную за жилье, однако не факт, что ее удастся получить быстро.

В случае с наследственным имуществом добавляется риск появления наследников, которые недовольны разделом имущества.

  • После смерти наследодателя один из наследников обращается к нотариусу, который открывает наследственное дело. В ходе процедур разыскиваются все наследники, которые вправе получить имущество. В случае, если нотариус ошибется или ему просто не будет предоставлена правдивая информация, права какого-то наследника могут быть нарушены.
  • Или, к примеру, если квартира перешла внуку наследодателя по завещанию, недовольные дети умершего могут оспорить завещание в суде. Тогда и все последующие после принятия наследства сделки будут отменены.
  • Наоборот, если завещание было составлено, но по какой-то причине не было применено при разделе имущества – это однозначный повод к оспариванию всех последующих сделок с имуществом.

Покупка наследственного имущества связана с риском, который очень сложно просчитать. Обезопасить себя помогут не только соответствующие условия договора, но и дополнительные действия по сбору информации о квартире.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

  1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях,
  2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7,
  3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году

Вна­ча­ле вкрат­це о том, каким обра­зом мож­но при­об­ре­сти иму­ще­ство в наслед­ство.

Суще­ству­ет три спо­со­ба при­ня­тия наслед­ства:

  • иму­ще­ство пере­хо­дит к наслед­ни­ку (наслед­ни­кам) по заве­ща­нию,
  • насле­до­да­тель изъ­яв­ля­ет свою волю путем наслед­ствен­но­го дого­во­ра, заклю­чен­но­го меж­ду ним и каж­дым из пре­ем­ни­ков (дей­ствие это­го спо­со­ба при­ня­тия нача­лось с 1 июня 2019 г.),
  • насле­до­ва­ние при отсут­ствии заве­ща­ния или наслед­ствен­но­го дого­во­ра осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но зако­ну в поряд­ке оче­ред­но­сти (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Как проверить квартиру: советы

Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.

Такая ситуация может произойти, если спустя некоторое время после покупки квартиры объявятся недовольные наследники, права которых не были своевременно учтены при разделе наследства. Нотариус попросту может допустить ошибку при определении круга наследников, если не будет располагать полной информацией о родственниках и иных лицах, претендующих на имущество умершего.

В таком случае сделка купли-продажи может быть отменена судом по иску наследников.

Как продать без взимания налогов

  1. Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства,
  2. Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников,
  3. За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители,
  4. Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Что выяснить?

Чтобы обезопасить себя от возврата квартиры, покупателю нужно проявить бдительность на этапе проверки имущества и заключения договора. В данном случае информацию в основном получают из личного общения со стороной продавца, поскольку в открытых реестрах ее не содержится:

  1. У продавца нужно выяснить информацию о процедуре наследования: по закону или по завещанию, сколько было наследников, были ли отказы от наследства, есть ли проблемные родственники.
  2. Пообщаться с другими наследниками – отличный способ выяснить, есть ли в семье какие-либо притязания на объект недвижимости.
  3. По возможности нужно расспросить соседей о жизни наследодателя: с кем он проживал, были ли у него на содержании иждивенцы.
  4. Проверить свидетельство о смерти. Случается, что человек пропадает без вести, после чего он возвращается. В таком случае есть риск возврата ему имущества.
  5. Косвенно проверить личность продавца и подстраховаться от мошенничества поможет сервис проверки паспортов. Здесь можно проверить, действителен ли паспорт продавца, и если нет – это однозначно мошенник.
  6. Если есть возможность, лучше посетить нотариуса, который вел наследственное дело, и расспросить его о нюансах.
  7. Проверить продавца можно и по базам судебных актов. Если вы найдете хоть одно судебное дело с участием продавца и других наследников, риск отмены сделки сильно повышается.

Иными словами, в нашей стране нет открытого реестра наследственных дел, из которого можно было бы по запросу получить всю информацию о ходе принятия наследства и об оставшихся наследниках.

Перечень документов и затраты

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства),
  • документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации),
  • документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.),
  • техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года - менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Какие документы посмотреть?

При подготовке к сделке запросите у продавца документы:

  • Свидетельство о праве на наследство,
  • Завещание (если есть),
  • Отказы иных наследников от наследства.

Информацию из этих документов нужно сопоставить с информацией о вступлении в наследство, полученной от продавца. Например, если продавец говорит, что квартиру унаследовал он и его сестра, но сестра отказалась от наследства – то такой отказ обязательно должен быть в наличии.

Из свидетельства о праве на наследство можно почерпнуть максимум информации:

  • по закону или по завещанию,
  • степень родства с наследодателем, а значит – очередность наследства,
  • из чего состоит наследство – если в долях, нужно выяснить, кто является сособственником,
  • кто из нотариусов вел наследственное дело,
  • иногда нотариусы указывают и другую полезную информацию.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов),
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт),
  • кадастровый паспорт на квартиру,
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Условия продажи наследуемой квартиры

Глав­ные усло­вия, кото­рым дол­жен соот­вет­ство­вать отчуж­да­е­мый недви­жи­мый объ­ект:

  • при­над­леж­ность про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции или реги­стра­ции пере­хо­да прав в ЕГРН,
  • отсут­ствие обре­ме­не­ния (недви­жи­мость не долж­на нахо­дить­ся в зало­ге у кре­ди­то­ра или под аре­стом),
  • полу­че­ние согла­сия от дру­гих соб­ствен­ни­ков, вла­де­ю­щих объ­ек­тов сов­мест­но,
  • учет пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки доле­вых соб­ствен­ни­ков.

Как определяют период владения

Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.

Какие еще есть нюансы?

Юристы рекомендуют обращать внимание на срок, прошедший с момента открытия наследства и до момента сделки. Если прошло более 3-5 лет, риск оспаривания купли-продажи стремится к нулю. Если же квартира продается сразу после вступления в наследство, нужно проявить максимальную осторожность.

Некоторые имеют право пользования квартирой на основании завещательного отказа. Термин «отказ» не означает, что кто-то добровольно отказался от наследства. Суть его в том, что квартира принадлежит на праве собственности наследнику, но при этом проживать в ней могут любые третьи лица в соответствии с волей умершего.

Пример.Квартира принадлежала на праве собственности Иванову И.И., который скончался. Новым собственником по завещанию стал его сын Иванов П.И. Дополнительно в завещании указано, что жильем может пользоваться его знакомая Светлова А.А. до тех пор, пока не выйдет замуж, а сын Иванов П.И. обязан предоставить ей такое право.

В этой ситуации, хоть собственником квартиры и стал сын, но проживать в ней может также и знакомая покойного.

К сожалению, такие права нигде не регистрируются, и узнать о них из открытых источников невозможно. Покупатель в таких случаях полагается только на добросовестность продавца. Косвенно можно узнать о проживающих в квартире, получив выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации,
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником,
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Порядок и срок подачи декларации

Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.

Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи. Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности). В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

    Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  • Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  • В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл., 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл., 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Как вступить в наследование

    Под при­ня­ти­ем наслед­ства пони­ма­ют не факт огла­ше­ния заве­ща­ния (дого­во­ра), и не при­вле­че­ние нота­ри­усом наслед­ни­ков по зако­ну.

    При­ня­тие наслед­ства — это оформ­ле­ние в нота­ри­аль­ной фор­ме сви­де­тель­ства о пра­ве наслед­ства. Но даже если сви­де­тель­ство не выда­но, а наслед­ник уже всту­пил в свои пра­ва вла­дель­ца (въе­хал в жилье, стал опла­чи­вать сче­та, зате­ял ремонт и пр.), то дан­ные его дей­ствия так­же рас­це­ни­ва­ют­ся как при­ня­тие наслед­ства.

    Срок уплаты налога и последствия его нарушения

    Уплатить налог следует не позже 16.07.2019.

    За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:

    • за неподачу декларации — 5% сокрытой денежной массы за каждый месяц, но не больше 30% упомянутой суммы и не меньше 1 тыс. р.,
    • за неуплату НДФЛ — 20% от суммы неуплаченного налога.

    Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

    Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

    В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

    • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей),
    • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
      • для граждан РФ — 13%,
      • для иностранных граждан — 30%.

    Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

    Когда можно продавать унаследованную квартиру

    Про­дать жилье сра­зу после при­ня­тия наслед­ства, если не заре­ги­стри­ро­ва­ны пра­ва соб­ствен­ни­ка, нель­зя. Поэто­му вто­рой шаг наслед­ни­ка — посе­ще­ние Росре­ест­ра. При­быть туда необ­хо­ди­мо со сле­ду­ю­щи­ми доку­мен­та­ми:

    • сви­де­тель­ство о пра­вах наслед­ни­ка,
    • пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты на недви­жи­мость, выдан­ные на имя насле­до­да­те­ля (сви­де­тель­ство соб­ствен­ни­ка или выпис­ка из ЕГРН),
    • доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие лич­ность наслед­ни­ка.

    Вни­ма­ние! Фак­ти­че­ско­го при­ня­тия наслед­ства недо­ста­точ­но для реги­стра­ции соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том явля­ет­ся толь­ко сви­де­тель­ство о наслед­стве.

    Не нужно торопиться продавать наследство

    После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.

    Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).

    Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.

    В статье обсудим:

    • условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство,
    • когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию,
    • как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.

    Что прописать в договоре, чтобы обезопасить себя?

    К счастью, законодатель предусмотрел, что перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением – это существенное условие договора купли-продажи. Так продавец не сможет скрыть эту информацию от покупателя или умолчать о ней. В соответствующем пункте договора следует прописать не только Ф.И.О. пользователей квартиры, но и основание, по которому они там проживают. Из основания как раз будет виден завещательный отказ.

    Повысить безопасность сделки помогут и условия, которые вы пропишете в договоре. В основном эти условия касаются гарантий продавца. В случае возникновения спора вы сможете требовать от продавца возмещения убытков.

    Образец договора купли-продажи квартиры по наследству можно скачать здесь.

    Пропишите в договоре раздел «Гарантии продавца», в котором он гарантирует отсутствие притязаний на данную квартиру третьих лиц, в том числе наследников по закону и завещанию. Такой раздел поможет в случае судебного заседания по требованиям наследников ссылаться на обман со стороны продавца. Например, можно прописать:

    «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

    Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

    Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

    «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

    В договоре следует указывать настоящую цену квартиры. Бывает, что наследники просят уменьшить сумму до 1 000 000 рублей, которая не облагается НДФЛ. Покупателю не следует соглашаться на такую просьбу, ведь в случае оспаривания сделки в будущем, он сможет вернуть себе не полную сумму, а только ту, что указана в договоре.

    Дополнительно обезопасить покупателя при заключении договора помогут:

    • удостоверение договора у нотариуса. Нотариус при подготовке сделки обязательно проверит, не нарушены ли права третьих лиц, в том числе – по своим каналам свяжется с нотариусом, который вел наследственное дело.
    • Страхование титула в страховой компании убережет вас от финансовых потерь в случае, если право собственности будет утрачено.

    Ни один способ не даст 100% гарантии того, что после завершения сделки не появится заинтересованный наследник, однако перечисленные выше действия помогут значительно снизить риски неблагоприятного исхода.

    Как осуществляется продажа наследственного имущества

    Тре­тий шаг — непо­сред­ствен­но про­да­жа самой квар­ти­ры. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том в этой сдел­ке явля­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи (ДКП). Его не обя­за­тель­но заклю­чать у нота­ри­уса — доста­точ­но и про­стой пись­мен­ной фор­мы. В ДКП все­гда ука­зы­ва­ет­ся дого­вор­ная цена. Ведь имен­но от сто­и­мо­сти квар­ти­ры будут зави­сеть раз­мер налог.

    Реги­стра­ция дого­во­ра после 1 мар­та 2013 г. не тре­бу­ет­ся. Но пере­ход пра­ва соб­ствен­но­сти от наслед­ни­ка к поку­па­те­лю дол­жен быть обя­за­тель­но заре­ги­стри­ро­ван в ЕГРН.

    • Перед реги­стра­ци­ей пода­ют­ся заяв­ле­ния обе­их сто­рон и кви­тан­ция об упла­те пошли­ны (2000 руб. для физи­че­ских лиц).
    • Инте­ре­сы сто­рон могут пред­став­лять дове­рен­ные лица.
    • Укло­не­ние от реги­стра­ции, ее задерж­ка после под­пи­са­ния ДКП чре­ва­ты воз­буж­де­ни­ем испол­ни­тель­но­го судеб­но­го про­из­вод­ства по при­нуж­де­нию к реги­стра­ции и ком­пен­са­ции убыт­ков постра­дав­шей сто­роне.

    Как продать без уплаты налогов

    Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

    • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет,
    • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

    Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

    • инвалиды 1-й и 2-й группы,
    • инвалиды детства,
    • пенсионеры.

    Продажа доли в собственности одним из наследников

    При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

    1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
    2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
    3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

    В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

    По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

    Права несовершеннолетних наследников

    Несо­вер­шен­но­лет­ние наслед­ни­ки могут про­дать уна­сле­до­ван­ную ими недви­жи­мость толь­ко при согла­сии орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, при уча­стии роди­те­лей, опе­ку­нов, усы­но­ви­те­лей

    • Если ребен­ку нет еще и 14, опе­кун или роди­тель цели­ком пред­став­ля­ет его инте­ре­сы как при реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти, так и ее пере­хо­да к дру­го­му лицу.
    • Если наслед­ни­ку от 14 до 18 лет он впра­ве сам участ­во­вать в сдел­ке, при согла­сии родителя/опекуна, выра­жен­но­го в пись­мен­ной фор­ме.
    • Эман­си­пи­ро­ван­ный под­ро­сток (рабо­та­ю­щий, всту­пив­ший в ран­ний брак), начи­ная с 16 лет, может быть при­знан судеб­ны­ми и попе­чи­тель­ны­ми орга­на­ми дее­спо­соб­ным. В этом слу­чае он впра­ве само­сто­я­тель­но рас­по­ря­жать­ся сво­им наслед­ством.

    В сдел­ке куп­ли-про­да­жи при­ни­ма­ют уча­стие две сто­ро­ны. Одна­ко на ее судь­бу могут ока­зать пря­мое вли­я­ние тре­тьи лица. Рас­смот­рим несколь­ко при­ме­ров.

    Риски для продавца-наследника

    Продавец тоже заинтересован в том, чтобы сделка не была отменена. Перед продажей проверьте, что покупатель:

    • совершеннолетний и полностью дееспособный,
    • не состоит в браке, а если состоит – попросите согласие супруги на покупку квартиры,
    • согласуйте способ оплаты подробно.

    Продавец обычно обладает всей необходимой информацией о квартире. Он в курсе, как проходила процедура вступления в наследство и есть ли проблемы. Принимая наследство, убедитесь, что все наследники оповещены о наследстве, и ничьи права не нарушены.

    Общая рекомендация – не пытайтесь обойти закон и продать квартиру третьему лицу до разрешения конфликта с иными наследниками. Это не убережет вас от судебных разбирательств, а сделка в итоге будет отменена.

    Не вводите покупателя в заблуждение относительно проблем, которые могут возникнуть с наследниками – в случае отмены сделки вы будете вынуждены оплатить ущерб, причиненный добросовестному покупателю.

    Порядок продажи квартиры

    Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

    Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

    • договор купли-продажи квартиры,
    • паспорта лиц, участвующих в сделке,
    • свидетельство о праве на наследство,
    • документы из Росреестра:
      • свидетельство о государственной регистрации права на собственность,
      • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру,
    • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ),
    • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
    • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

    Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

    Продажа общей собственности супругов

    Если квар­ти­ра была заве­ща­на семей­ной паре, то она при насле­до­ва­нии счи­та­ет­ся ее общей сов­мест­ной соб­ствен­но­стью, вне зави­си­мо­сти от того, на кого из супру­гов будет заре­ги­стри­ро­ва­но пра­во соб­ствен­но­сти. Про­да­жа тако­го объ­ек­та одним из брач­ных парт­не­ров может быть осу­ще­стви­ма толь­ко при согла­сии дру­го­го, выра­жен­ном в нота­ри­аль­ной фор­ме.

    При­мер: Евдо­ки­мен­ко соста­вил заве­ща­ние, в кото­ром свою квар­ти­ру заве­щал сыну и его жене. После смер­ти отца его сын в 2015 г. заре­ги­стри­ро­вал жилье на свое имя. В 2020 г. он раз­вел­ся с супру­гой и решил про­дать квар­ти­ру. Одна­ко в ЕГРН дого­вор куп­ли-про­да­жи при­зна­ли ничтож­ным, так как он был заклю­чен без согла­сия быв­шей супру­ги. Она так­же явля­лась закон­ной наслед­ни­цей:

    • в сви­де­тель­стве о наслед­стве было и ее имя,
    • квар­ти­ра пере­шла к обо­им супру­гам по наслед­ству в пери­од бра­ка, то есть может счи­тать­ся сов­мест­но при­об­ре­тен­ным иму­ще­ством.

    Договор купли-продажи

    Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

    • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
    • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

    Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

    • сведения о сторонах сделки,
    • стоимость квартиры,
    • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту),
    • срок и способ передачи денег.

    После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

    Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

    Если на жил­пло­ща­ди про­пи­сан несо­вер­шен­но­лет­ний, то про­дать такое жилье без согла­сия орга­нов опе­ки нель­зя. Необ­хо­ди­ма выпис­ка ребен­ка с предо­став­ле­ни­ем ему ана­ло­гич­но­го по сво­им кри­те­ри­ям жилья.

    При­мер: Савчен­ко заве­ща­ла квар­ти­ру сво­е­му един­ствен­но­му сыну Л. После ее смер­ти Л. женил­ся, вско­ре в семье роди­лась дочь. В 2016 г. супру­ги раз­ве­лись. Быв­шая жена вме­сте с несо­вер­шен­но­лет­ней доче­рью пере­еха­ла на съем­ное жилье. Вско­ре Л. решил про­дать недви­жи­мость, одна­ко столк­нул­ся с про­бле­мой. Орга­ны опе­ки отка­за­лись дать согла­сие на выпис­ку доче­ри из-за сле­ду­ю­щих при­чин:

    • дого­вор най­ма обес­пе­чи­вал лишь вре­мен­ную про­пис­ку сро­ком ребен­ку и его мате­ри сро­ком на один год,
    • усло­вия жиз­ни в съем­ном поме­ще­нии зна­чи­тель­но усту­па­ли усло­ви­ям про­жи­ва­ния ребен­ка на ста­ром месте.

    В резуль­та­те сдел­ку при­шлось отме­нить

    Какие ограничения могут быть на наследуемом имуществе

    Самое главное ограничение, которое сложно отследить – это завещательный отказ, о котором писали выше.

    При этом отказополучателями (которым предоставляется право пользования квартирой) могут быть абсолютно любые лица, как состоящие в родстве с умершим, так и не состоящие.

    Сидоров Н.Н. завещал квартиру своей дочери с условием, что дочь предоставит право проживания в этой квартире 10-летнему сыну сослуживца Сидорова Н.Н. до достижения мальчиком 25 лет. Право пользования квартирой, предоставленное мальчику – и есть завещательный отказ.

    Проблема для покупателя состоит в том, что отказы следуют за квартирой. Даже при смене собственника отказополучатель не потеряет право пользования жильем.

    Такие ограничения нигде не регистрируются, однако могут быть указаны в свидетельстве о праве на наследство. Завещательный отказ может возникнуть только из завещания, поэтому так важно ознакомиться с его текстом до совершения сделки.

    Косвенно об отказе может свидетельствовать справка о зарегистрированных в квартире лицах.

    Право пользования помещением при его продаже

    Заве­ща­ние в поль­зу един­ствен­но­го наслед­ни­ка не лиша­ет пра­ва поль­зо­ва­ния жилым поме­ще­ни­ем (ЖП) дру­гих лиц. Если по зако­ну в уна­сле­до­ван­ной квар­ти­ре про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие на это пра­во, они не утра­тят его, даже если квар­ти­ра будет про­да­на.

    При­ме­ра­ми могут быть:

    • про­жи­ва­ние в квар­ти­ре лица соглас­но заве­ща­тель­но­му отка­зу (усло­вие испол­не­ния воли покой­но­го, ука­зан­ное им в заве­ща­нии или наслед­ствен­ном дого­во­ре),
    • поль­зо­ва­ние жилым поме­ще­ни­ем чле­на­ми семьи наслед­ни­ка.

    Таким обра­зом дру­гие лица, поль­зу­ю­щи­е­ся поме­ще­ни­ем (не соб­ствен­ни­ки) созда­ют фак­ти­че­ское пре­пят­ствие для про­да­жи.

    Преимущественное право дольщиков

    Это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ная фор­ма обре­ме­не­ния наслед­ства. Насле­до­да­тель, что­бы нико­го не оби­деть, часто заве­ща­ет свое жилье несколь­ким наслед­ни­ка­ми (обыч­но детям и супру­ге). Всту­пая в наслед­ство они неволь­но ста­но­вят­ся доле­вы­ми соб­ствен­ни­ка­ми, кото­рая реги­стри­ру­ет­ся и про­да­ет­ся с рядом усло­вий.

    Что­бы про­дать свою долю, необ­хо­ди­мо:

    • про­из­ве­сти раз­дел неде­ли­мо­го (выде­лить свою долю в нату­ре, осу­ще­ствив раз­мен жил­пло­ща­ди, либо полу­чить вме­сто это­го денеж­ную ком­пен­са­цию),
    • заре­ги­стри­ро­вать свою долю в ЕГРН,
    • изве­стить о про­да­же (когда пла­ни­ру­ет­ся и по какой цене) дру­гих наслед­ни­ков,
    • подо­ждать месяц, не реа­ли­зу­ют ли наслед­ни­ки свое пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки, соглас­но ст. 250 ГК РФ),
    • по исте­че­нию меся­ца мож­но сво­бод­но про­дать свою долю кому угод­но.

    О сдел­ках с несколь­ки­ми соб­ствен­ни­ка­ми читай­те в этой ста­тье.

    Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры

    Полу­чи­ли квар­ти­ру в наслед­ство? Не спе­ши­те ее сра­зу же про­да­вать! Есть шанс сэко­но­мить на нало­ге, кото­рый состав­ля­ет 13% от про­даж­ной сто­и­мо­сти жилья. А это нема­лая сум­ма: напри­мер, для квар­ти­ры сто­и­мо­стью 3 млн. руб. НДФЛ соста­вит 390 тыс. руб.

    Если же про­да­жу нуж­но осу­ще­ствить сроч­но, нало­го­во­му рези­ден­ту мож­но вос­поль­зо­вать­ся сво­им пра­вом на иму­ще­ствен­ный вычет.

    Налоговые платежи для наследника после отчуждения

    По общему правилу с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачивается 13% НДФЛ. Однако, в некоторых случаях наследник освобождается от уплаты налога:

    1. Если цена квартиры составила менее 1 000 000 рублей.
    2. Если прошли определенные сроки владения жильем:
    3 годаЕсли наследодатель:

    · близкий родственник (отец, мать, сын, дочь, дедушка, бабушка, внук, брат, сестра)

    · член семьи (проживающие в одном жилом помещении: супруг, тесть и теща, свёкр и свекровь, зять и невестка, дядя и тетя, двоюродные братья и сестры)

    5 летДля остальных наследников

    Срок считается со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права собственности на нее. То есть, если квартира перешла по наследству сыну от матери, умершей 25 декабря 2020 года, то трехлетний срок истечет 25 декабря 2021 года, продавать квартиру без уплаты налога можно с 26 декабря 2021 года.

    Имущественный вычет для налоговых резидентов

    Для тех, кто исправ­но каж­дый год запол­ня­ет нало­го­вую декла­ра­цию, суще­ству­ет послаб­ле­ние в виде иму­ще­ствен­но­го выче­та — сум­мы, вычи­та­е­мой из сто­и­мо­сти жилья. В 2019 г. иму­ще­ствен­ный вычет при про­да­же равен 1 млн. руб.

    Напри­мер:
    Сер­ги­ен­ко полу­чил в наслед­ство квар­ти­ру от отца. Про­дать недви­жи­мость он решил сра­зу же после реги­стра­ции прав, что­бы пога­сить ипо­те­ку. Сер­ги­ен­ко являл­ся нало­го­пла­тель­щи­ком, поэто­му ука­зал в декла­ра­ции доход от про­да­жи в раз­ме­ре 3 млн. руб. и иму­ще­ствен­ный вычет 1 млн. руб. Нало­го­вой базой явля­лась сум­ма в р‑ре 2 млн. руб. Налог с про­да­жи соста­вил 260 тыс. руб.

    Таким обра­зом нало­го­вый вычет поз­во­лил сэко­но­мить 130 тыс. руб.

    Регистрация сделки в Росреестре

    После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

    Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

    • паспорт продавца и покупателя,
    • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры,
    • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

    Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

    Полное освобождение от уплаты налога

    Налог с про­да­жи удер­жан не будет, если уна­сле­до­ван­ная квар­ти­ра оформ­ле­на в соб­ствен­ность до 1.01.2016 г. и нахо­дит­ся в при­об­ре­те­нии не менее трех лет. Дан­ное пра­ви­ло каса­ет­ся толь­ко рези­ден­тов РФ.

    В кон­це 2015 г. пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния при про­да­же иму­ще­ства были скор­рек­ти­ро­ва­ны, и в послед­ней редак­ции 2019 г. они име­ют отно­ше­ние:

    • к рези­ден­там РФ, заре­ги­стри­ро­вав­шим наслед­ствен­ную недви­жи­мость после пер­во­го янва­ря 2016 г.,
    • ко всем наслед­ни­кам ино­стран­цам, нере­зи­ден­там РФ (вне зави­си­мо­сти от даты при­об­ре­те­ния объ­ек­та).

    Ука­зан­ные выше лица долж­ны знать:

    Нало­го­вое зако­но­да­тель­ство в п. 17.1 ст. 217 осво­бож­да­ет дохо­ды от про­да­жи квар­ти­ры, полу­чен­ной в наслед­ство, при соблю­де­нии одно­го из сле­ду­ю­щих усло­вий ч.3 ст. 217.1:

    • жилье уна­сле­до­ва­но от близ­ко­го (по опре­де­ле­нию СК РФ) род­ствен­ни­ка и нахо­дит­ся во вла­де­нии наслед­ни­ка мини­мум три года,
    • квар­ти­ра пере­шла по наслед­ству от даль­не­го род­ствен­ни­ка или посто­рон­не­го лица, и пра­во­пре­ем­ник вла­де­ет ею не менее 5 лет,
    • наслед­ник уна­сле­до­вал непри­ва­ти­зи­ро­ван­ную квар­ти­ру и завер­шил про­цесс при­ва­ти­за­ции, нача­тый насле­до­да­те­лем.

    Важ­но! Мини­маль­ный срок вла­де­ния квар­ти­рой отсчи­ты­ва­ет­ся не от даты выда­чи сви­де­тель­ства о пра­ве на наслед­ство, а от даты реги­стра­ции пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти от насле­до­да­те­ля к наслед­ни­ку.

    Поэто­му жела­тель­но не тянуть с реги­стра­ци­ей в ЕГРН и осу­ще­ствить ее сра­зу после при­ня­тия наслед­ства.

    Подроб­нее о нало­ге при про­да­же с уче­том мини­маль­но­го сро­ка вла­де­ния мож­но про­чи­тать здесь.

    Выво­ды

    • Про­да­жа квар­ти­ры после вступ­ле­ния в наслед­ство долж­на учи­ты­вать пра­ва дру­гих лиц, про­пи­сан­ных в поме­ще­нии и поль­зу­ю­щи­ми­ся им соглас­но зако­но­да­тель­ству.
    • Воз­раст и дее­спо­соб­ность могут повли­ять на осо­бен­но­сти про­во­ди­мой сдел­ки, услож­няя ее и тре­буя нали­чие роди­те­лей, опе­ку­нов и вме­ша­тель­ства орга­нов опе­ки.
    • При­сту­пать к про­да­же насле­ду­е­мо­го иму­ще­ства прак­тич­нее по исте­че­нию сро­ка мини­маль­но­го вла­де­ния им, так как это при­ве­дет к отмене нало­га с про­да­жи.

    Продажа квартиры, полученной по наследству

    Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

    • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов),
    • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт),
    • кадастровый паспорт на квартиру,
    • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

    При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

    Нюансы продажи квартиры, полученной по наследству и менее 3 лет находящейся в собственности

    Получив квартиру в наследство, человек вправе делать с ней все, что угодно: сдать, разменять, продать.

    Он приобрел на недвижимость право полной частной собственности. Но не все так просто.

    • Чтобы сделка не обернулась неприятностями, следует знать нюансы оформления и правила продажи унаследованной недвижимости.
    • Из данной статьи вы узнаете, можно ли сразу продать квартиру после вступления в наследство и какие условия для этого необходимы?
    • А также, в чем заключаются нюансы продажи квартиры, полученной по наследству и менее 3 лет в собственности у нового владельца находящейся?

    Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

    Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

    По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

    ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

    1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
    2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

    Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

    Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

    Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

    Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.

    Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

    Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

    Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство.

    ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

    ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

    1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

    С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

    Досрочная продажа

    Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

    Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

    По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

    Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

    НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

    • от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса,
    • от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

    СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

    Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

    Обходим подводные камни

    Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

    План действий:

    Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

    Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

    1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
    2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
    3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
    4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
    5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
    6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
    7. Завещание (если оно имеется).

    Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

    ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

    Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

    ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

    Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

    Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

    1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
    2. Паспорт наследуемого лица.
    3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
    4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
    5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

    Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

    ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

    1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
    2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

    Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

    Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

    1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
    2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

    НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

    Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

    ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

    А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

    Но есть и некоторые исключения из правил.

    Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

    1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
    2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

    Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:

    • инвалиды детства,
    • люди пенсионного возраста,
    • лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

    Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

    В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

    Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

    Когда после вступления в наследство можно продать квартиру

    Многие задаются вопросом, когда после вступления в наследство можно продать квартиру. Вопрос этот многогранен и требует дополнительных разъяснений. Например, в некоторых случаях при продаже унаследованной квартиры придется заплатить подоходный налог в бюджет государства. Об этом и других важных моментах подробно написано в статье.

    Особенности сделки

    Для того чтобы продать квартиру, полученную по наследству, для начала следует официально пройти процедуру вступления в наследство. Только после этого можно начинать задумываться о продаже квартиры.

    Платится ли налог с продажи квартиры, полученной по наследству? Да, налог уплачивается, если это предусматривается действующим законодательством. Так, квартиры, зарегистрированные на наследнике более трех лет (если наследник вступил в права наследства до 1 января 2016 года), можно продавать без уплаты НДФЛ.

    Важно! С 1 января 2016 года вступили в силу новые изменения в законодательстве, по которым продажа любого имущества, зарегистрированного после этой даты, без уплаты налога возможна только по истечении пяти лет с момента регистрации. То есть квартиру можно будет продать только через пять лет (если налог на прибыль платить не хочется). Договоры, заключенные до 1 января 2016 года, действуют по старым правилам. Продать имущество без налогообложения можно уже через три года.

    Перед тем как продавать квартиру, наследнику стоит удостовериться в том, что:

    • Другие наследники, которые могут претендовать на квартиру, отсутствуют.
    • Возможные наследники подписали документ об отказе наследования.

    Также стоит отметить тот факт, что при продаже квартиры, полученной в наследство, предусмотрены налоговые вычеты и льготы для разных категорий граждан.

    Когда продавать унаследованную квартиру?

    Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство? Ограничений по времени по законодательству нет. Квартиру можно продать хоть на следующий день. Но стоит учитывать и то, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех (или пяти) лет, придется уплатить подоходный налог с прибыли.

    Если прибыли в результате сделки получено не было, то и платить налог не следует. Но в нашем случае с унаследованным имуществом прибыль очевидна, поэтому налог уплатить придется. Квартира получена на безвозмездной основе, то есть стоимость покупки равна нулю. Следовательно, прибылью считается вся сумма, за которую продается имущество. Налог уплачивается именно с этой суммы.

    Если бы квартира была куплена предыдущим владельцем, то от стоимости продажи отнимали бы цену, за которую квартира была куплена (если сохранились соответствующие документы). Таким образом, можно было бы существенно сэкономить на уплате налога с прибыли.

    Чтобы освободиться от уплаты налога с продажи унаследованной квартиры, стоит подождать три года, если вступление в наследство произошло до 1 января 2016 года. Если квартира было унаследована после первого января (включительно) 2016 года, то ждать для безналоговой продажи придется целых пять лет.

    Налог на продажу унаследованной квартиры не является налогом на наследство, как считают многие. По последним изменениям в законодательных актах налог на наследство упразднен.

    Какой налог взимается при продаже унаследованной квартиры?

    С продажи квартиры, полученной по наследству, взимается подоходный налог, регулируемый статусом гражданина.

    Продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности – самый частый случай налогообложения при сделках купли-продажи.

    По последним изменениям налог взимается и с продажи квартир, находящихся в собственности менее 5 лет, если сделка зарегистрирована после 1 января 2016 года.

    Налоговый ставки разнятся для разных категорий граждан:

    1. 30 процентов с прибыли взимается с граждан, которые являются нерезидентами РФ,
    2. 13-процентный налог уплачивают резиденты Российской Федерации.

    Как известно, налог взимается только в случае получения прибыли. При продаже квартиры, полученной по наследству, прибыль очевидна, поэтому и налог уплачивается в обязательном порядке, за исключением льготников.

    К льготникам в данном случаям относят:

    1. Пенсионеров.
    2. Инвалидов первой и второй группы.
    3. Инвалидов детства.

    Как избежать выплат по налогу с продажи унаследованной квартиры?

    На вопрос, облагается ли налогом квартира при продаже, полученная по наследству, ответ уже был получен. Теперь рассмотрим варианты, при которых выплат по подоходному налогу можно избежать:

    1. После получения квартиры в наследство прошло более трех или пяти лет (особенности были описаны выше). В таком случае от уплаты налога на прибыль гражданин полностью освобожден.
    2. Квартира продана за 1 миллион рублей или менее. При таких обстоятельствах целесообразно использование налогового вычета. Его максимальный размер составляет один миллион российских рублей. Если квартира будет продана за большую сумму, то налоговый вычет поможет снизить сумму налога. Например, унаследованную квартиру продают за 5 миллионов. То есть подоходный налог уплачивается с этой суммы. Но при использовании налогового вычета эту сумму можно уменьшить на миллион. Следовательно, и выплаты будут намного меньше, так как налог в размере 13 и 30 процентов придется платить не с суммы в 5 миллионов, а с суммы в 4 миллиона.

    Других вариантов по уклонению от налогов с продажи унаследованной квартиры нет. Понизить налог можно при использовании вычета или определенных льгот.

    Какие документы требуются для вступления в права наследования и продажи квартиры?

    Как уже было выяснено ранее, продажа квартиры после вступления в наследство возможна вне зависимости от сроков. Но если квартира будет продана раньше положенных сроков, то придется уплатить подоходный налог на прибыль с продажи.

    Чтобы продать квартиру, полученную в дар по наследству, следует получить свидетельство о праве собственности – без него заключение сделки купли-продажи невозможно. Для его получения следует обратиться в Российский реестр после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Кроме того, при себе стоит иметь следующие документы:

    1. Паспорт – то есть документ, который может удостоверить личность наследника (это может быть не только паспорт).
    2. Квитанцию, подтверждающую факт уплаты государственной пошлины в банковском учреждении. По последним данным государственная пошлина равна 2000 рублей.
    3. Паспорт на квартиру кадастрового типа.
    4. При подаче документов в Росреестр следует заполнить заявление о регистрации права на собственность и взять его с собой.

    Важно! Если в квартире прописан кто-либо еще, кроме наследника, необходимо получить его согласие на проведение сделки, но только если прописанный является несовершеннолетним. Для получения соответствующего разрешения придется обратиться к представителям органов опеки и попечительства.

    Только после получения всех необходимых документов можно рассчитывать на продажу унаследованной квартиры.

    После продажи квартиры придется уплатить подоходный налог. Перед его уплатой полученную прибыль следует задекларировать. Сделать это необходимо в срок до конца апреля года, который следует за годом сделки. В декларации указывается использование налогового вычета!

    Уплатить налог надо в срок до 15 июля, но только после подачи декларации в налоговые органы по месту жительства.

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send