Помощь Юриста

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Pin
Send
Share
Send
Send


Не так давно я уже писал о существенных изменениях в порядке оформления всех сделок с недвижимостью, в которых есть долевая собственность.

Наши законодатели решили немного помочь загнивающему нотариальному бизнесу и заставили людей платить бессмысленно лишние деньги в карман нотариусу. Предполагается, что это защитит граждан от квартирного рейдерства. Но непонятно, о каком рейдерстве идёт речь, если продаётся не доля в квартире, а целиком вся квартира, пусть и оформленная в долевую собственность людей?

Ну да ладно, у нас много бессмысленных законов, одним больше-одним меньше.

Но с этими изменениями возникла некоторая путаница и с другими документами на квартиру. Часть риэлторов считает, что общая совместная собственность также попадает под действие данного закона. И заставляет продавцов идти выделять доли(!) и обязательно делать сделку через нотариуса.
Не соглашайтесь на эти бессмысленные траты.

Напомню, что Гражданский кодекс в статье 244 описывает два вида общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность. Даже по простой логике можно увидеть, что эти два варианта законодателем как-то различаются.

  • Общая долевая собственность подразумевает, что недвижимостью владеют несколько человек и их доли чётко определены. Собственник такой доли может сравнительно спокойно продать её, выполнив ряд ограничений и требований законов (ст.250 ГК РФ).
  • Общая совместная собственность говорит о тех же нескольких человеках, но никаких долей не подразумевается. Продать кусок квартиры без остальных собственников не получится никак. Этого куска/доли нет в принципе. И если кто-то захочет всё-таки решать вопрос с недвижимостью отдельно от остальных, должен сначала выделить долю из общей массы.

Смотрим, как описываются изменения в закон, которые всех так запутали и обрекли многих на повышенные денежные траты:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению".

Речь только о общей долевой собственности. Поэтому те, кто обладает документами на недвижимость в виде общей совместной собственности, могут быть спокойными - лишние траты на нотариуса им не предстоят.

И в конце - а о ком вообще речь? Ведь многие покупатели, продавцы и риэлторы в большинстве своем в документах и свидетельствах о регистрации права видят только "долевая собственность".

В последнее время и правда чаще всего стараются (опять же исходя из требований законов) оформлять недвижимость в долевую собственность. Но, например, супругам можно оформить и в совместную. А еще нередко оформляли в совместную собственность документы при приватизации в 90-х годах. Именно такие документы и стали толчком к написанию такого скучного, но важного материала.

UPD. Изменения/дополнения с 1 января 2017 года :

1. С начала 2017 года действует новый закон "О государственной регистрации недвижимости" (ФЗ-218). Всё, что касается регистрации сделок с недвижимостью - там.

2. Статья, которая говорит о регистрации сделок с общей совместной собственностью в этом законе - ст.42 п.3 .

С вами был Вишняков Сергей.

Если у вас есть вопрос по вашей сделке с недвижимостью, её безопасности - проконсультируйтесь со мной по телефонам 8 (499) 403-1143 или 8 963 7507293

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

  • сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание),
  • сделки с участием несовершеннолетних,
  • договор ренты,
  • брачный договор,
  • сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
    • все владельцы продают свои доли в одном договоре,
    • все владельцы продают свои доли в разных договорах,
    • только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

  • имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду,
  • многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2020 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2020 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности. Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме. Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

  • не все владельцы продают свои доли,
  • покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2020 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2020 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2020 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью. Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме. Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации. Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества. Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2020 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета. Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным. Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре. Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей. Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса. На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки. Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность. Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака. Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2020 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе. Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны. Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2020 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно. Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

  • Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.
  • Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года ст. 5 ФЗ № 76 от 01.05.2019 г. упрощен порядок оформления перехода права из общей собственности. Теперь нотариально удостоверять нужно только те сделки, в которых происходит раздел имущества между его обладателями. Однако, если недвижимость отчуждается в пользу третьих лиц в равных долях, то нотариус не обязателен.

Также, если владелец единоличный, то в случае отчуждения доли закон не обязывает обращаться к нотариусу. В договоре просто указывается, какая часть будет передана приобретателю, и после проведения сделки граждане владеют недвижимостью на правах долевой собственности.

Отчуждение при долевой собственности

Доли в праве собственности могут быть идеальными и реальными. В первом случае жилое помещение разделено на условные части без указания на конкретное пространство, например, каждому принадлежит по 1/2 от имущества, и владельцы пользуются недвижимостью совместно.

Если доли реальные, то между собственниками определен порядок пользования помещениями и каждому могут принадлежать определенные комнаты. Тогда как неделимые помещения (кухня, санузел) будут являться общими. Также, если гражданин живет в отдельной комнате, которая больше или меньше размера его доли, то возможна выплата компенсации другому собственнику в виде разницы между реальной или идеальной долей.

После нововведений в законе нотариально удостоверять договоры при долевой собственности нужно только в том случае, если один из участников решает распорядиться своей частью имущества. Если же все собственники одновременно решают продать жилье или часть в нем, то сделать это можно в простом письменном виде, не обращаясь к нотариусу.

В случае продажи доли одним из собственников необходимо оповестить в письменном виде других владельцев о своем намерении, так как они имеют преимущественное право покупки доли. Если в течение 30 дней ни от кого не поступит возражений, то недвижимость может быть передана третьим лицам.

Отчуждение имущества при совместной собственности

Право совместной собственности образуется, когда имущество приобретается одним из супругов в период брака. Либо, если жилье переходит к членам семьи в порядке приватизации.

При отчуждении жилья, находящегося в совместной собственности, заверять сделку нотариально нет необходимости, так как распорядиться таким имуществом можно единолично. Однако закон обязывает получить нотариальное согласие других граждан на отчуждение.

При этом, если один из супругов распоряжается совместным имуществом, то предполагается, что он действует с согласия второго, поэтому оформить сделку можно, не обращаясь к нотариусу. Но, если впоследствии права остальных собственников будут нарушены, то заинтересованные лица смогут оспорить такой договор.

Также получать нотариальное согласие нет необходимости, если, например, один из супругов передает свою долю второму, так как вероятность оспаривания такой сделки минимальна и не имеет смысла.

Фото pixabay.com

Если отчуждается часть из совместной собственности супругу, то это имущество будет у приобретателя в долевой собственности, тогда как оставшаяся часть останется в совместной собственности супругов.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При покупке недвижимости за счет средств материнского капитала закон обязывает выделять членам семьи доли в праве общей собственности на такое имущество.

Выделить доли без нотариуса можно, если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.

В остальных случаях выделить доли можно после оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства). В таком случае маткапитал может быть использован только после предоставления в ПФР нотариального обязательства выделить доли после снятия обременений с жилья.

В момент наступления исполнения обязательства обращаться к нотариусу потребуется в том случае, если супруги оформляли жилье в долевую собственность и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.

Если недвижимость находится у родителей в долевой собственности, то выделить доли детям без нотариуса они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.

Также в целях исполнения обязательства супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно.

Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Однако на практике ПФР не всегда позволяет исполнить обязательство таким образом и заставляет оформить имущество в долевую собственность всех граждан. В таком случае решение органа власти можно попробовать оспорить в судебном порядке.

Документы при регистрации сделки по выделению долей

В случае отчуждения долей без нотариуса участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать переход права собственности. В основной перечень при подобных сделках входят следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие личность сторон.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Правоустанавливающий документ, на основании которого проводится сделка (договор дарения, купли-продажи, соглашение об определении долей).
  4. Документ, подтверждающий право собственности на имущество.
  5. Квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объекты недвижимости, 350 рублей, если регистрируется земельный участок.
  6. Нотариальное обязательство (если средства капитала выдавались на его основании).

Роль нотариуса при удостоверении сделок

При составлении договора или соглашения об определении долей нотариус проверяет подлинность документов, дееспособность сторон, а также право граждан на совершение данной сделки.

При выделении долей из права совместной собственности нотариус оповещает о необходимости предоставления согласия от других владельцев. При продаже части имущества, находящегося в долевой собственности нотариус проверяет было ли исполнено преимущественное право покупки и оповещены ли должным образом остальные граждане.

Если выделение долей осуществляется с целью исполнения обязательства по материнскому капиталу, то нотариус проверяет, сняты ли обременения с жилья и есть ли у родителей возможность им распорядиться.

Сведения касательно объектов недвижимости, внесенные в Росреестр, нотариусы запрашивают самостоятельно. Также, если сделка оформляется у нотариуса, то с 1 февраля 2020 действует правило, согласно которому они самостоятельно направляют документы на регистрацию права собственности.

Договор, на основании которого осуществляется переход права можно составить самому, после чего удостоверить его нотариально. Однако бывают ситуации, когда нотариус отказывается заверять такие документы, так как в них могут содержаться недостоверные данные.

Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу применения норм о нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность, и в части своей компетенции сообщает. (Министерство экономического развития Российской Федерации письмо от 29 марта 2017 г. N Д23и-1701)

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.

При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

При этом позиция Департамента недвижимости по рассматриваемому вопросу ранее направлялась письмом от 2 сентября 2016 г. N Д23и-4180, копия которого также направлялась в Росреестр.

Кроме того, в Минюст России, который в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нотариата, был направлен запрос с просьбой выразить позицию по рассматриваемому вопросу, однако до настоящего времени ответ из Минюста России не поступил.

Вместе с тем дополнительно сообщаем.

С 1 января 2017 года порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с частью 1 статьи 42 которого сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:

приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов,

представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

Советы юристов:

Да, это возможно. Составив например договор дарения. Можете обратиться к любому юристу на сайте, и вам все составят. Затем зарегистрируете эти договоры в МФЦ.

10.1. Здравствуйте.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Наследство нужно принять.

Есть и супружеская доля. Ст.34 СК РФ.

21.1. Доброй ночи Мэри,

У вас наследство или выбывший сособственник хочет продать свою долю?

Виды общей собственности

Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.

В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.

По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.

Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.

Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.

Соглашение об определении долей в квартире

Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.

Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.

Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.

Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.

То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.

Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:

  1. Соглашение в трех экземплярах.
  2. Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  3. Квитанции об уплате госпошлины.

Брачный договор

Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.

Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.

Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае. Только вместо соглашения приложите брачный договор.

Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Pin
Send
Share
Send
Send