Помощь Юриста

Задали несколько вопросов сочинскому риэлтору

Pin
Send
Share
Send
Send


Как вести себя с риэлтором при покупке квартиры? Давать советы - Как вести себя с риэлтором - может каждый. Но в дейстительности, когда от риэлтора зависит очень многое в вашей сделки с недвижимостью, когда на покупателя квартиры со всей силой обрушивается стресс, когда приходится расчитывать на помощь чужого человека - легко оказаться обманутым и поддаться манипуляциям. Есть несколько советов от юриста по недвижимости, как вести себя с риэлтором.

Если вы в поисках квартиры, не поленитесь, распечатайте их на листе бумаги и положите на видное место. Каждое утро пробегайте глазами по тексту. Память о нескольких простых правилах позволит вам отстоять свои интересы в общении с риэлтором и продавцом квартиры, не поддаться искушению и распознать риски в общении с заинтересованными в сделке людьми. Знайте, как вести себя с риэлтором!

Реагирование на предложения, нарушающие интересы покупателя

Если риэлтор предлагает схему, явно или неявно нарушающую интересы покупателя квартиры, слишком рискованную схему, то следует отказаться от схемы, а возможно, и от риэлтора.

Примеры таких рискованных предложений риэлтора:

  1. оплатить квартиру до подписания договора,
  2. соглашаться на постоянное повышение цены,
  3. игнорировать процедуру проверки документов на квартиру и т.д.

Риэлтор обязан защищать интересы клиента, а не искать быстрых способов получения вознаграждения.

Реагирование на незаконные схемы

Если риэлтор предлагает покупателю квартиры незаконную схему покупки — допустим, по договору дарения, или же без расписки или оформления договора купли-продажи, или в отсутствие продавца с поддельной доверенностью, зато по небольшой цене, как вести себя с риэлтором? следует немедленно отказаться от услуг такого риэлтора, а если он работает от компании, сообщить в компанию, о поведении риэлтора.

Отказываться нужно сразу, так как в следующий раз покупатель квартиры может просто не заметить незаконность схемы по незнанию.

Перепроверка квартиры

Если покупатель квартиры решил поручить риэлтору найти квартиру, то следует контролировать этот процесс, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, допустим, сговора риэлтора с продавцом квартиры, завышения цены просмотров квартир, за которые внесена предоплата, и т.д.

Найти квартиру, которую предложил риэлтор, обычно просто. Достаточно в Интернете забить адрес квартиры или же забить адрес в специализированных базах недвижимости. Вариант в большинстве случаев будет найден. Следует уточнить, актуально ли еще объявление, не внесена ли предоплата, не продана ли квартира.

Перепроверка цены за риэлтором

По указанному выше алгоритму проверяется цена квартиры. Риэлтор покупателя знает те возможности, которыми располагает покупатель, и это даёт недобросовестному риэлтору возможность заработать лишних денег. Для этого достаточно договориться с риэлтором продавца и поднять цену до той цены, которую может заплатить покупатель.

На практике наших юристов по недвижимости был случай, когда покупатель сам нашел квартиру, а после общения с риэлтором цена выросла на 600 тыс. руб. Если цена, озвученная риэлтором, выше, чем указанная в объявлении, то Ваш риэлтор как минимум планирует получить еще и скрытую комиссию. Как вести себя с таким риэлтором? Правильно, от такого риэлтора следует отказаться.

Начнём с самого важного вопроса. Случались ли у тебя неудачные сделки?

Да, и я не стесняюсь об этом говорить. Первый случай произошёл с застройщиком, который на момент сделки успешно построил 14 жилых комплексов по известной в Сочи схеме (получение разрешения на два-три этажа, строительство с превышением этажности, узаконивание дома в суде — прим. ред.), а на 15-м его «зарубили». Разбирательства длились два года, но в итоге мои клиенты всё-таки получили ключи, так что эту сделку можно считать относительно неудачной.

Более сложная история произошла с ЖК «Атланта». Люди купили квартиру, провели материнский капитал, получили документы, прописались — всё было хорошо, но городские власти решили снести дом. И это несмотря на то, что схема ввода в эксплуатацию была законная (участие в жилищно-строительном кооперативе), а разрешение на фактическую этажность было получено изначально. Ещё назову важные моменты, на которые принято ориентироваться: застройщик — юрлицо, в договоре указана вся сумма, имеется приходно-кассовый ордер. Насколько я понял, причиной этого безумства стал иск от собственника соседнего участка, хотя конфликт с ним был урегулирован сразу после ввода дома в эксплуатацию, и от исков в итоге он отказался. Пока дом не снесли, жители за него борются. Я тоже хожу с ними на митинги, так как чувствую ответственность за эту сделку.

Свою первую квартиру в Сочи ты решил продать практически сразу, как въехал в неё. Почему?

Это был удачный вариант с точки зрения инвестиции, но не жизни. Когда вас на объект привозит риэлтор с презентабельной внешностью на комфортабельной машине под лаунж-музыку — это одно, а когда вы сами идёте от автобусной остановки, заходите в магазин, разговариваете с соседями, осматриваете дом со всех сторон — совсем другое. После того, как мы всё это сделали, поняли, что квартира нам не подходит.

Кстати, во многом из-за неё я и стал риэлтором. Пошёл на собеседование в агентство только ради того, чтобы понять, можно ли выгодно продать эту квартиру, и в целом разобраться с недвижимостью в Сочи. И как-то меня подзатянуло, начали обращаться знакомые и друзья, а со временем пришло понимание, что делиться с агентством 60% гонорара не имеет смысла, ведь все ко мне приходят по рекомендациям. Так что теперь я работаю исключительно на клиентов, а свою комиссию делю между покупателем и продавцом, потому что по факту оказываю услуги обоим. Если же говорить о новостройках, то гонорар риэлтора обычно включён в стоимость квартиры.

Почему у местных риэлторов настолько плохая репутация?

90% объявлений в разделе «Недвижимость» на «Авито» — фейк. Я думаю, что есть доля фейков и в других городах, но в Сочи это явление приобрело массовый характер. Я даже могу объяснить почему. Когда-то директор одного из крупных агентств придумал эту схему, и его специалисты стали продавать до 80% бюджетных новостроек города. Неудивительно, что теперь абсолютно все риэлторы в Сочи, даже из самых элитных агентств, дают фейки по указанию своих руководителей с формулировкой: «Иначе мы не заработаем». Это цитата моего бывшего директора. Кто-то может существовать в этих рамках, я вот, например, не смог. Диалог, начинающийся с обмана, не говоря уже об остальном, конечно, будет негативно сказываться на репутации.

Мне комфортнее работать на перспективу и рассчитывать на рекомендации клиентов. Уровень доверия в этом случае настолько высок, что я даже не особо использую инстаграм для продвижения услуг, так как не вижу смысла бесконечно постить одинаковые на вид бетонные коробки, хотя они вполне реальные.

Если бюджет ограничен, к каким районам стоит присмотреться? Мамайка?

Помню, года три назад на Мамайке страшно было находиться. Потом застройщикам стали выдавать разрешения на возведение дома с обязательством обустроить прилегающую территорию и часть набережной. Теперь этот визуальный фон создаёт почву для повышения цен. Прибавьте сюда относительно ровный рельеф, близость моря и большое количество земли с назначением под многоквартирный дом, и получите минимум 130 000 рублей за квадратный метр. Это дорого, учитывая что район подойдёт далеко не всем. Администрация никак не может решить здесь вопрос со школой и детским садом.

В целом, не могу сказать, что в каком-то микрорайоне, если мы не говорим о Лазаревском, цены сильно ниже, чем в других. Везде есть и «лоу», и средний, и «хай» сегмент. Ты вроде бы покупаешь квартиру где-нибудь на вершине Макаренко, а цена за квадрат — 150 000 рублей, потому что дом крутой. Или можно сказать, что Донская — это недорого, но если взять, например, ЖК «Новая заря», то меньше 100 000 рублей за квадрат там нет. 130 а то и 150 000, если квартира видовая.

Основной тезис, который здесь важно обозначить: не бывает идеального бюджетного жилья, в любом случае придётся идти на компромисс.

По моим наблюдениям, ради приятного климата люди готовы продавать свои «двушки» на родине и покупать здесь жилые помещения в домах с адской архитектурой и отсутствием какого-либо благоустройства территории, что очень плохо сказывается на общем облике города. Это действительно так?

Когда я только начинал работать, в базе было около тысячи объектов, из них 80% — жилые помещения. При строительстве таких домов никто не думает о внешнем облике, комфорте будущих жильцов. Цель одна — заработать денег. В итоге мы получаем микрорайоны вроде Клубничной, где кроме скученной горстки домов нет абсолютно ничего. А за счёт риэлторской схемы с фейковыми объявлениями у людей просто не остаётся выбора. Они продают своё жильё, едут в Сочи, снимают здесь квартиру, приходят в офис купить конкретную трёшку за 2 000 000 рублей, которая активно продаётся на «Авито», а им объявляют, что она уже продана, и начинают показывать реальные объекты с такой ценой. Люди попадают в подвисшее состояние, и им просто ничего не остаётся, кроме как покупать вот этот трэш. К сожалению, очень много таких сделок, очень много.

Сегодня среди более-менее бюджетных застройщиков (бюджетных в кавычках, потому что 100 000 рублей за квадрат — далеко не для всех доступная цена) в Сочи есть буквально два-три комплекса на весь город, про которые можно говорить — и то с натяжкой, — что там думают о комфорте людей. Это ЖК «Летняя резиденция», «Министерские озёра» и строящийся комплекс «Фрукты». Почему именно они? Да потому что изначально в проекте заложена большая территория, соблюдён принцип зонирования, предусмотрена большая парковка. Если сейчас в Сочи зайдёт новый застройщик, то для него такого участка (по площади и рельефу) просто нет, а если есть, то страшно представить его цену.

Покупка квартиры в Сочи — всё ещё разумная инвестиция, или лучше вкладывать деньги в недвижимость в Москве?

При всём уважении к моему любимому городу, деньги я бы зарабатывал на инвестициях в Москве. Во-первых, в столице всегда есть спрос. Несмотря на активные миграционные потоки в сторону Сочи, людей, переезжающих в Москву, гораздо больше. Во-вторых, в Сочи основная масса застройщиков — мелкие физлица или юрлица-однодневки, которые создаются под конкретный жилой комплекс. В Москве же есть такие компании, как «ПИК». Да, они могут притормозить по срокам, но так или иначе дом сдадут, потому что строят массово. В-третьих, стоит учитывать сочинские реалии, при которых могут быть снесены уже узаконенные ЖК, многие люди побаиваются покупать, а значит шансы на удачную перепродажу сокращаются.

Кроме того, с 1 июля 2019 года строительство жилья переведено с долевого на проектное финансирование. Это значит, что застройщик теперь не может воспользоваться деньгами дольщиков до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. В связи с этим, думаю, имеет смысл пока притормозить с покупкой недвижимости, посмотреть, как будет происходить образование цен, выдача разрешений на строительство, использование эскроу-счетов, и потом уже делать выводы. В любом случае покупка квартиры — это риск. Никто вам не даст стопроцентной гарантии, даже самые модные и богатые застройщики.

Как общаться с риэлтором при покупке квартиры

Приучите маклера не тревожить вас пустыми звонками. Все должно быть четко, кратко и по существу, как в армейском подразделении. Иначе он замордует вас. Почему звонки должны раздаваться по минимуму? Потому что профессиональный агент один раз выясняет у вас потребности и все нюансы по искомому жилищу.

Вы же напротив, можете названивать ему частенько, если возникли вопросы по сделке, оформлению документов и т.д., касающиеся оказываемых им услуг. Агент должен быть всегда на связи и в готовности заполнить ваши пробелы в дебрях рынка недвижимости. Это говорит о его профессионализме и ответственному подходу к выполняемым обязанностям.

Организованные им показы не должны заставать вас врасплох, потому что назначая их посредник должен ориентироваться на вас и собственника продаваемой недвижимости, но ни в коем случае ни на собственное свободное время.

Естественно, если вы выбрали жилплощадь к покупке, маклер организует передачу аванса или задатка, в зависимости от того, что вы выберите. Т.е. организует встречу, составляет все необходимые бумаги, объясняет важные моменты, присутствует при передаче денег.

Посредник, работающий с вами по договору подряда обязан проверить «юридическую чистоту» квартиры, которую выбрали для приобретения, предупредить об имеющихся рисках. Это основная ответственность риэлтора при подборе, по этой причине многие маклеры неохотно работают на покупателя. В любом случае, если есть сомнения по документам, обращайтесь за консультацией к квалифицирующемуся на сделках с недвижимостью юристу.

Как правильно вести себя с риэлтором в «скользских» моментах

Не всегда с посредником проходит гладко, например:

  • маклер требует дополнительную оплату за какие-то справки и документы, убедитесь, что они точно необходимы,
  • посредник, работающий с продавцом пытается получить с вас плату за услуги, которые не оказывал. Это частая практика, вы нашли квартиру сами, но вас обязывают оплатить услугу. Как правильно вести себя с риэлтором при покупке квартиры в этом случае? Вы можете под любым предлогом назначить встречу с собственником, например, сказать, что хотите посмотреть квартиру с членом семьи, т.к не можете самостоятельно принять решение. А на показе прямо скажите собственнику, что готовы купить жилье по предлагаемой стоимости, но не можете этого сделать, т.к. с вас требуют деньги за не оказанные услуги. Продавцу это будет как красная тряпка быку..
  • вы можете найти объявление с описанием квартиры и адреса и вам на звонок ответит риэлтор, назначит день и время показа. Вы можете попробовать приехать раньше него и найти продаваемую квартиру сами, но спешу заверить, что вряд ли получится, т.к. зачастую посредники неправильно указывают этаж, подъезд и даже номер дома, чтобы хитрые покупатели не лишили их комиссионных,
  • с вас могут попробовать попросить денег за оплату рекламных услуг (риэлтор давал объявления о продаже квартиры платно), да такие наглецы находятся,
  • когда будете заключать договор на подбор внимательно читайте мелкий шрифт и условия расторжения или выполнения обязательств агентства недвижимости. Может случиться так, что в договоре на услугу пропишут, что с вас берут 50.000 рублей, показывают 3 квартиры, вам не нравится и договор считается исполненным,
  • навязывание страхования титула, это приработок маклеров, хотя банк тоже может подобное предложить, но если у вас наличка и профессионал проверил все документы, то зачем он предлагает подстраховаться?
  • будьте готовы к тому, что попадутся объявления-пустышки, т.е вы видите по тексту объявления подходящий вам вариант, звоните, но вам говорят, что-то типа, извините, продали родным или самим нужно — передумали или говорят, что залог (аванс) уже внесен, но есть другие похожие варианты.. Будьте уверены, что большинство из таких объявлений выставили агентства недвижимости для пополнения базы контактов покупателей, чтобы потом донимать «холодными» звонками,
  • будьте готовы, что перед самой сделкой где-то вечерком попозже вам поступит звонок от риэлтора продавца или вашего нанятого риэлтора, который взволнованным голосом сообщит нечто вроде: собственник сомневается, может добавите немного.. обычно в пределах 1% от стоимости продажи квартиры. Как вести себя с риэлтором в этом случае — просто говорите, что нет денег и кладете трубку. на следующий день приходите на сделку и делаете вид, что разговора не было.

Сегодня вы узнали, как правильно общаться с риэлтором при покупке квартиры, как реагировать на попытки развести вас на деньги и прочие манипуляции при поиске квартиры и оформлении сделки купли-продажи.

Не спешите с выбором специалиста

Не следует реагировать на первые попавшиеся объявления или привлекательные сайты риэлтерских агентств. Яркая обложка или заманчивый текст — не всегда гаранты профессионализма и благонадёжности компании или специалиста.

Выбор специалиста — дело очень важное и ответственное, не требующее спешки

Лучшее действие в выборе риэлтора — руководствоваться рекомендациями. Спросите у друзей и знакомых совета, к кому стоит обратиться за риэлтерскими услугами. Также можно изучить тематические форумы в интернете и раздел отзывов соответствующей компании.

Желательно отдать предпочтение риэлтерскому агентству, нежели отдельному самостоятельно работающему специалисту. Чаще всего риэлторы-одиночки не дают никаких документированных гарантий. Обращение в компанию — это надёжный способ получить квалифицированную помощь по сделке с недвижимостью. Агентства имеют обширную базу недвижимости, могут служить гарантом сделки и дорожат своей репутацией.

Проверьте компетентность риэлтора

После определения с выбором специалиста не стесняйтесь часто и много контактировать с ним. Профессионал своего дела сможет доступно объяснить вам необходимость каких-либо действий и алгоритм процесса продажи, покупки или аренды.

Обращаясь к новичку, вы рискуете потерять много времени и нервов. Не исключено, что начинающий риэлтор сможет достойно и надёжно сделать свою работу с положительным результатом. Всё зависит от времени, в течение которого вам нужен итог. Вы можете проверять всю информацию, которую вам даёт риэлтор с помощью интернета или консультируясь с юристом.

Спрашивайте, звоните, интересуйтесь у вашего риэлтора по любым вопросам относительно заключённой сделки. Вы имеете право на прозрачную работу и доступную информацию.

Смотрите все предложенные варианты

При сделках с недвижимостью определите свои критерии, которые вас удовлетворят, и чётко обозначьте их риэлтору. Пусть специалист подберёт для вас варианты, которые будут для вас подходящими. Посмотрите их все. Спрашивайте совета и прислушивайтесь к его аргументации. Надёжный опытный специалист может изменить ваше мнение или наоборот укрепить его.

Для продавцов недвижимости

Самое первое, с чем необходимо определиться при продаже недвижимости — это сроки

Следует решить для себя следующие аспекты:

  • сумму от продажи недвижимости,
  • время, которое вы готовы ждать, пока ваш объект будет продан.

Вознаграждение риэлтора вас не должно волновать. Специалисты его обозначают сами для покупателя, закладывая в общий ценник на недвижимость.

Для покупателей недвижимости

  • какие районы предпочтительны для покупки,
  • требования к дому, объекту недвижимости и инфраструктуре (близко расположенные детские сады, школы, поликлиники, магазины, заправки),
  • какую сумму готовы заплатить.

С самого начала уточните у риэлтора, какова стоимость услуг специалиста. Любому риэлтору выгоднее получить большую сумму со сделки.

Для арендодателей

  • какие требования у вас к съёмщику (семейное положение, вредные привычки, наличие детей, домашних животных),
  • срок аренды,
  • периодичность платежей,
  • способ оплаты.

Для арендодателей при сдаче недвижимости во временное пользование желательно составить договор аренды с описью состояния её объекта

Добросовестный риэлтор должен составить договор аренды с описью состояния объекта недвижимости, который будет подписан вами и съёмщиком. Вы не несёте никаких расходов по риэлтерским услугам. Они оплачиваются съёмщиком.

Для арендаторов или съёмщиков

В работе с риэлтором чётко обозначьте свои критерии к объекту:

  • район расположения,
  • максимальную сумму за аренду,
  • срок аренды,
  • периодичность оплаты,
  • способ передачи платы.

За услугу риэлтора вы платите всего один раз в момент заключения сделки по аренде. Она может составлять до 50% арендной платы за месяц или быть чётко фиксированной. Просите заключения договора, в котором точно указываются минимальные сроки аренды. Недобросовестному специалисту выгодно один и тот же объект сдавать часто, получая свой гонорар. Вы, как съёмщик, оплачиваете услугу по подбору для вас объекта недвижимости и его показу. Посмотрите все варианты.

Изучите внимательно условия сотрудничества, не подписывайте поспешно документы

Во время работы с риэлтором или компанией изучите внимательно условия сотрудничества и учредительные документы. Лучше воспользоваться консультацией юриста для обеспечения вашей защищённости.

Не стоит принимать поспешных решений в подписи того или иного документа во избежание недобросовестной сделки

Не подписывайте никаких бумаг и не вносите никаких авансов, пока не удостоверитесь в благонадёжности специалиста или компании. Попросите у специалистов документацию. Вдумчиво и внимательно изучите условия договора, изучите законодательство, проверьте информацию на тематических форумах.

Не платите вознаграждение до удовлетворительного результата

Риэлторы — очень активный и динамичный народ. Они предпочитают быстрый результат и обогащение. Не давайте себя подгонять и подвергать себя сомнениям. Специалист может начать давить, что выгодный вариант может быстро исчезнуть.

В зависимости от условий сотрудничества с риэлтерской фирмой или отдельным специалистом, не платите полное вознаграждение за их услуги до достижения положительного результата. Агенты практикуют частичную оплату. Просите о возможности внесения денежных средств частями.

Узнайте, какие расходы вам предстоит нести. Ряд справок для совершения сделок выдаются соответствующими структурами за плату. Будьте готовы к расходам по этим статьям.

Как правильно общаться с риэлтором

Не стоит испытывать стеснения по поводу неясных формулировок или непонятных алгоритмов. Риэлтор должен понятно объяснять, что и зачем делается. Требуйте этого у своего специалиста. Для подкрепления своей уверенности проверяйте информацию в доступных источниках.

Если вы собираетесь покупать или снимать квартиру, не поленитесь побеседовать с соседями или жителями дома, соберите больше подробностей о предыдущих жильцах и особенностях проживания в данном районе.

Проанализируйте поведение риэлтора

Обратите внимание на поведение специалиста. Неопрятный вид, неуверенность в разговоре, неумение объяснить какие-либо действия — должны стать сигналом к тому, что риэлтора, возможно, стоит сменить. Профессиональный агент, как правило, всегда на связи, вежлив, приветлив и готов ответить на все ваши вопросы и развеять ваши сомнения.

С настоящим професионалом легче иметь дело, чем с некомпетентным и неуверенным специалистом

Вы платите за свой комфорт и сэкономленное время. А также имеете право на квалифицированную помощь, профессиональный диалог и чётко спланированные действия. Риэлтор — это не только посредник между покупателем и продавцом, арендодателем и съёмщиком, но и помощник в оформлении всей необходимой документации.

Как говорить риэлтору с клиентом правильно

Какие действия увеличивают количество сделок посредника:

  1. Умение убедительно говорить,
  2. Быстро ориентироваться в сложной или конфликтной ситуации, находя правильный выход.

Как правильно разговаривать риэлтору:
Прежде всего следует назначать встречи в тех местах, где вы будете чувствовать себя уверенно. Если такой возможности нет, то вырабатывайте в себе навык вести себя естественно в любой незнакомой обстановке (квартире продавца, машине покупателя и т.д.)

Правила общения с клиентами:
Возьмите себе за правило перед встречей найти всю информацию о собственнике или покупателе, чтобы узнать о нем как можно больше. Помните, мелочей не бывает! По номеру телефона, E-mail, имени или месту работы можно найти остальные контакты — профили в соцсетях.

Соцсети предоставят вам богатую информацию о будущем клиенте, его увлечения, отношение к жизни, характер, волнующие его темы и т.д. После изучения этой информации у вас не будет затруднений, чтобы начать обсуждение любой волнующей клиента теме, чтобы затем принять его точку зрения и психологически сблизится с ним.

Выясните, чем гордится человек, что его радует и в разговоре упомяните о предмете его гордости или сделайте ему искренний комплимент.

Если вы встречаетесь в людном месте (кафе, парк, улица), то найдите повод, который заставит человека вам чем-то помочь. Например, «случайно» потеряйте карточку для проезда в метро, попросите его оплатить, а сами отдайте ему оплату наличными. Скорее всего он откажется, поэтому пообещайте вернуть долг и сделайте это, как представится возможность.

Требуйте квалифицированной услуги

Не стоит испытывать неудобство перед каждым обращением к профессионалу. Обозначьте ваше свободное время и просите подстраивать время для просмотра объекта, исходя из ваших возможностей.

Не стоит бросать важные дела и мчаться на только что появившийся объект. Поспешив сейчас, вы рискуете упустить более подходящие варианты или не успеть ознакомиться со всеми тонкостями сделки. Всегда подробно интересуйтесь настораживающими вас аспектами — почему объект продаётся срочно, по какой причине съехали предыдущие жильцы, из-за чего стоимость на объект ниже среднерыночной и т. д.

Сделки с недвижимостью — мероприятия, требующие особого внимания и времени

Изучите среднестатистические цены на аренду и покупку-продажу недвижимости в интересующих вас районах. Не следует быстро оформлять сделку на слишком бюджетные варианты. Изучите все особенности предложения. Спешка чревата большими финансовыми потерями.

Риэлтор должен самостоятельно подготовить для вас все необходимые документы по сделке и способствовать передаче денежных средств. Перед подписанием любых бумаг покажите их юристу или внимательно изучите самостоятельно.

Как риэлтору общаться с клиентами покупателями

Основной принцип общения посредника с покупателем состоит в налаживании доверительных отношений. Если этого не сделать, то клиент легко вас покинет.

Покупателю давно понятно, что на рынке недвижимости платит за все тот, у кого есть деньги. Поэтому в желании сэкономить на комиссии риелтора, покупатель неохотно заказывает услуги посредника.

Надежный способ вызвать его доверие — прямо рассказать о недостатках продаваемого жилья. Если вы работаете по подбору, то это несложно, т.к. бОльшая часть квартир будет от других агентов или собственников. Но если вы показываете жилплощадь, которую продаете на эксклюзивных правах, важно не перегнуть палку.

Укажите на недостатки, сообщите, что они исправимы такими-то способами, а потом перечислите все имеющиеся плюсы недвижимости, в том числе те, которые по вашему мнению важны для покупателя. Вы должны аргументировано обосновать выставленную цену, показав, что человеку есть за что платить.

В процессе общения выявите цели покупки, диапазон стоимости, за которую покупатель готов приобрести презентуемое вами жилье. Это навык и не беспокойтесь, что сразу может не получаться. Люди тоже опытны в общении и умеют скрывать не только намерения, но и более серьезную информацию.

Подстраивайтесь под собеседника, «отзеркаливайте» темы его разговоров. Обычно люди говорят о себе или о том. что им интересно — поддержите их в этом, научитесь слушать и показывать, что делаете это искренне и внимательно и заметите, что уровень доверия к вам увеличивается.

В разговоре с клиентом важно выяснить мотив продажи или покупки жилья, тогда вам будет проще сформировать предложение, подходящее именно для этого клиента.

Например, семейной паре важна инфраструктура, близость детского сада, школы, супермаркета, парковой зоны, детской игровой площадки во дворе, даже детских кружкой поблизости от дома. Учитывая это и уже изучив район за время продажи объекта недвижимости вы можете не расстреливать пушкой по воробьям, а точечно по потребностям клиента озвучить ваше предложение, преимущества жилища.

Всегда предлагайте покупателю несколько вариантов недвижимости, т.к. ему неинтересен специалист, у которого всего одна квартира в продаже. Встаньте на место покупателя, с каким количеством посредников ему приходится встречаться ежедневно и как он будет благодарен, если один покажет ему все предложения на районе!

Выход простой — есть квартиры, которые по эксклюзиву продают ваши коллеги. Перед встречей с клиентом поговорите с теми, кто реализует жилье в том же районе, где вы устроили показ. И будьте готовы сформировать хорошее предложение для вашего покупателя.

Много не болтайте, больше слушайте, выявляйте потребности, которые помогут закрыть клиента на сделку, пусть даже не по вашему объекту и вы получите комиссию ни в полном объеме.

Энтузиазм в голосе, уверенный голос и энергичность должны быть постоянными пока вы общаетесь с клиентом, будь то показ, просмотр, очередь за справками и т.д. Если сильно устали — держитесь, отдохнете, как только отпустите клиента.

Многие риэлторы в процессе общения с клиентом покупателем подталкивают его неуверенность к совершению покупки, искусственно создавая дефицит . Например, говорят о том, что квартирой часто интересуются и много показывают, возможно скоро купят, поэтому, если нравится — берите, а то не успеете! Не со всеми клиентами проходит такой номер, поэтому прежде чем его применять, убедитесь, что он не даст обратный эффект. Обычно покупатель, которого волнует успеет он купить или нет, сам спрашивает, о том, насколько интересен объект другим покупателям.

Как разговаривать риэлтору с клиентом продавцом

Продавцы, особенно на первом просмотре продаваемого жилья встречают риелторов мягко говоря не очень доброжелательно, хотя осознают, что вы можете привести ему покупателя. Часто в их глазах читается: — Ты пришел за моими деньгами!

Как правильно разговаривать с такими клиентами:

  • Настройтесь на искреннюю доброжелательность, независимо, куда вы попали и с кем придется общаться. Это может быть полусумрачная квартира с таким же недовольным собой или жизнью собственником, однако это не должно вас смущать. Ваше внутреннее позитивное настроение должно распространяться на все вокруг,
  • Не надо одеваться богаче, чем собственники жилья эконом-класса, если вы занимаетесь продажами в этом сегменте недвижимости. Имейте опрятный, чистый вид,
  • Когда к вам обращается продавец или вы обращаетесь к нему, обязательно встречайтесь взглядами или ждите пока он с вами им встретится,
  • Выясняйте потребности клиента, задавая наводящие вопросы, которые вы уже узнали из опыта своих наставников или более опытных коллег, обкатали на других собственниках,
  • Продавцы любят спорить и провоцировать на агрессию, чтобы убедиться в том, что посредники мошенники и некомпетентные недоспециалисты. Имейте терпение к подобным выпадам, внимательно слушайте, соглашайтесь и в ответ приводите примеры противоположные примеры, подводя к выводу, что мир вокруг нас настолько разнообразен и индивидуален, что судить о нем по нескольким примерам несколько опрометчиво.

Правила, как разговаривать риелтору с продавцом и покупателем, которые приведены в данной статье помогут вам не только на этапе первой второй встречи, но и после заключения договора по продажу или подбор недвижимости. В ситуациях, когда мнение и настроение клиента будет меняться быстрее, чем дуновение ветра. Да, такое бывает, спросите у более опытных коллег.

И, повторю еще раз, вам надо тренировать свой навык находить выход из сложных ситуаций, внезапных вопросов, на которые у вас нет четкого ответа. Это наиболее часто возникающие сложности в общении с клиентами на всех этапах работы.
Сегодня вы узнали, как правильно агенту по недвижимости разговаривать с собственником и покупателем, основные правила общения с клиентами.

Проверяйте всю документацию

Все документы, подготовленные агентом по сделке с недвижимостью, следует проверять. Сверьте все внесённые данные, суммы, условия, сроки, даты. Это убережёт вас в дальнейшем от ошибок в оформлении, денежных потерь, возможных судебных тяжб.

Особенное внимание уделите договору на оказание риэлтерских услуг. В нём должно быть чётко прописано, что входит в спектр оказываемых услуг и на каких условиях договор может быть расторгнут. Обратите внимание, что есть такая форма договорных обязательств, по которой вы не сможете продать, купить объект через другого риэлтора или компанию. Это грозит вам выплатой компенсации.

При заключении договора с той или иной компанией важно внимательно изучить его условия

Также грамотный риэлтор должен будет вам предоставить копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, которые стоит внимательно изучить.

Ведите себя уверенно

Во время работы с риэлтором ведите себя уверенно. Представьте, что это процесс покупки товара. Специалист продаёт вам услугу, а вы её покупаете. При этом, в его интересах как можно лучше разрекламировать свой товар, убедить вас остановить выбор именно на нём. Успешно проведённая сделка станет рекомендацией для него.

Также не стоит допускать панибратства и непрофессиональных разговоров. Ряд агентов могут пытаться сблизиться с вами, вызывая дружеские чувства, чтобы получить инструмент для манипуляций. Держите дистанцию и ограничьте общение с риэлтором только в рамках совместной сделки. Не стоит трогаться, что он интересуется здоровьем ваших детей, радуется за ваше повышение по службе или делится какими-то своими личными проблемами.

Как не попасться на обман

Чтобы не быть обманутым при заключении сделки с риэлтором, важно заранее изучить законодательные акты, а также проявить предельную внимательность и осторожность

Чтобы не потерять деньги и время, попав на мошенника или недобросовестного риэлтора, воспользуйтесь рядом рекомендаций:

  • Не допускайте юридической безграмотности. Перед любой процедурой с недвижимостью изучите главные аспекты законодательства и ознакомьтесь с алгоритмами сделок. Сегодня в свободном доступе имеется множество подробной информации по операциям с недвижимостью.
  • Предпочитайте юридически оформленные компании и специалистов. Проверьте информацию о фирме в реестре, узнайте данные руководителя, прозондируйте почву об успешно проведённых сделках.
  • Не верьте всем отзывам из сети. Часто риэлторы заказывают написание положительных отзывов о своих услугах. Также компании-конкуренты могут организовать размещение отрицательных отзывов. Лучший критерий в выборе агента — рекомендация.
  • Не торопитесь. На любом этапе сделки не торопитесь с действиями. В интересах агента как можно быстрее совершить сделку, из-за чего он будет вас подгонять, аргументируя различными обстоятельствами. Не стоит давать возможности давить на себя.
  • Не передавайте подлинники риэлтору. Держите все документы при себе — паспорта, свидетельства собственности и т. д. Для агента и его деятельности подойдут копии.

Не стоит доверять фирмам-однодневкам и специалистам, не имеющим юридического оформления. Сделки с недвижимостью — это дорогостоящие операции, поэтому стоит внимательно отнестись ко всем вопросам.

Приведённые рекомендации помогут вам избежать обмана и совершения ошибок в таком важном мероприятии, как сделка с недвижимостью. В своём сотрудничестве с риэлтором следует вести себя уверенно, требовать квалифицированной услуги, настаивать на прозрачности всех операций.

Pin
Send
Share
Send
Send