Помощь Юриста

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Pin
Send
Share
Send
Send


Множество различных форм собственности на недвижимость порождает возникновение различных механизмов операций с ней.

В зависимости от того, является ли квартира частным владением или нет, размен ее происходит по-разному.

Как разменять квартиру: что нужно знать об этом процессе и как избежать ошибок?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Способы

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

С чего начать, куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с подготовки документов и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены,
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок),
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке),
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны,
  • свидетельство о регистрации права,
  • кадастровый паспорт квартиры,
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам,
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи,
  • документы подтверждающие законность перепланировок,
  • заключения об оценке объектов,
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

свидетельства о праве собственности с обеих сторон,

технические паспорта квартир,

доверенности, если участники действуют не самостоятельно,

разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего,

справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ,

согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту,

  • согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.
  • Для заключения соглашения потребуется:

      заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения,

    договор социального найма,

    выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ,

  • договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.
  • Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

    Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

    Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

    Сроки оформления и стоимость

    Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

    Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

    С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

    Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

    При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

    Случаи отказа

    Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

    В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

    Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

    Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

    Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

      судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма,

    неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон,

  • отказ органов опеки и попечительства.
  • Особенности и нюансы

    Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

    Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

    В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

    Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

    Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

    Среди преимуществ сразу выделяется:

    безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство,

    отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя,

  • разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.
  • Среди основных недостатков:

      высокая стоимость услуги с платой агенту,

  • агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.
  • При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

    Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

    Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Порядок проведения процедуры

    Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ, сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

    Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

    1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
    2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна, более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

    Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки, договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  • Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  • Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.

    Куда обращаться и какие документы потребуются?

    Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти, также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

    Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

    • Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
    • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
    • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
    • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
    • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
    • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

    К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

    1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
    2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
    3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
    4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

    Как оформить сделку?

    После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон, то же самое делается и для договора мены.

    В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

    • Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
    • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
    • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
    • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
    • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
    • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

    При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

    Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

    Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

    Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег, если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

    Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

    Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

    Сроки и траты

    Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

    • На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2020 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
    • Выписка из ЕГРП на 2020 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
    • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2020 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

    Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2020 год указаны следующие сроки:

    • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
    • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
    • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

    Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

    Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

    Пошлина и налоги

    При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает, если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

    Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

    Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

    Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

    Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

    1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
    2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
    3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

    В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

    Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

    Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Откуда берется доплата и каковы ее размеры

    Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

    • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот,
    • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

    Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

    • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку),
    • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

    Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

    Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи,

    • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу),
    • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

    В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

    Физическая доступность квартиры

    Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

    • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи,
    • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д),
    • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

    Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

    Юридическое оформление

    Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

    • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.,
    • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

    Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

    • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено,
    • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.),
    • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

    Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

    Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

    Ситуация: жилье не приватизировано

    Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

    • договор займа либо ордер,
    • справку о количестве проживающих в квартире,
    • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность),
    • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун,
    • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

    Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

    • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем,
    • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный),
    • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу,
    • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

    Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

    Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

    • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры,
    • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами,
    • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета,
    • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

    Ситуация: приватизированные квартиры

    Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

    • заявление на регистрацию права собственности,
    • договор (купли-продажи или мены),
    • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке),
    • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

    Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

    Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу,

    • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
    • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет),
    • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире),
    • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

    Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года,

    • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ),
    • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки),
    • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов),
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Что же выбрать куплю-продажу или мену

    Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

    Договор мены

    Главное, что в нем содержится:

    • персональные данные каждого участника сделки (фамилия, имя, возраст, регистрация, номер паспорта и дата выдачи),
    • детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ),
    • стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон,
    • документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость,
    • подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования,
    • условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре,
    • порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

    Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

    Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

    Договор купли-продажи

    По сути, хотя обмен один, но договоров купли-продажи будет 2 шт. – по одному на каждую из квартир.

    Главное, что содержится в типовых договорах:

    • реквизиты сторон (паспортные данные, Ф.И.О., адрес проживания),
    • детальное описание объекта (адрес, технические характеристики – этажность, площадь, количество комнат и т.д.),
    • сумма договора (по договоренности сторон – либо инвентаризационная из документов БТИ, либо рыночная/фактическая).

    Внимание! Отражение фактической стоимости архиважно при неравнозначном обмене. В случае признания сделки недействительной (теоретически это возможно) будет невозможно взыскать потраченные деньги, если их сумма нигде не прописана юридически),

    • порядок расчетов (через банковскую ячейку, через обслуживающее Агентство недвижимости, иное),
    • сроки передачи квартиры (освобождение, заселение новых жильцов),
    • особые условия (если таковые существуют).

    Договор заключается одним из двух существующих способов:

    • в простой письменной форме с обязательной регистрацией в УФРС,
    • нотариально (подтверждается факт перехода права собственности, но сделка не регистрируется государством).

    Нотариусы зачастую некомпетентны в экспертизе документов – подлинность может установить только опытный юрист по вопросам недвижимости, а также сотрудники УФРС.

    Деньги и налоги, выгоды и риски

    Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

    Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

    Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

    • если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен,
    • если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы,
    • при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

    Уход от налогов и его последствия

    Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

    Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

    • поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться,
    • на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?

    Внимание! Обратитесь к грамотным юристам. Их помощь бесценна, они подскажут, как получить максимальную выгоду при обмене через куплю-продажу и не потерять свои деньги.

    • каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

    Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send